TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHALONS EN CHAMPAGNE

CHAMBRE DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT d’ORIENTATION

du 02 Décembre 2025

AFFAIRE : N° RG 24/00026 – N° Portalis DBY7-W-B7I-EUG3

ENTRE :

S.A.R.L. LUCAS D.

[Adresse 2],

[Localité 6]

représentée par Maître Jean-Baptiste DENIS de l’AARPI DENIS VAUCHELIN ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

ET :

Madame [O] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Claire PETIT THESMAR, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocat plaidant substitué par Maître Jacques LEGAY, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C51108-2025-000405 du 20/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Pauline POTTIER, Juge de l’exécution

GREFFIER : Céline HATTAT, directrice des services de greffe judiciaires

DEBATS :

À l’audience publique du 07 Octobre 2025 les parties représentées ont été entendues par le juge de l’exécution, qui en a délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, par le juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, la SARL Lucas D. a fait délivrer à Mme [O] [T] un commandement de payer valant saisie des biens et droits immobiliers, consistant en une maison d’habitation située sur la commune de [Adresse 10], cadastrée section AM n° [Cadastre 3] lieudit [Adresse 9], pour une contenance de 02 a 97 ca, et AM n°[Cadastre 4] lieudit [Adresse 1] pour une contenance de 01 a 68 ca, en exécution d’un acte de vente en la forme authentique passé le 28 février 2018 en l’étude de Me [B] [W], comportant vente au prix total de 55 000 euros de la SARL Lucas D. à Mme [O] [T] et M. [Y] [A].

Le commandement de payer valant saisie a été publié au service de la publicité foncière de Marne le 31 octobre 2024, volume 2024 S n° 65.

Par acte du 23 décembre 2024, la SARL Lucas D. a fait assigner Mme [O] [T] à comparaître devant le juge de l’exécution de [Localité 8] pour l’audience d’orientation du 4 février 2025.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé le 24 décembre 2024 au greffe du juge de l’exécution de ce tribunal.

A l’audience d’orientation du 7 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue après plusieurs renvois, la SARL Lucas D., se référant à ses dernières conclusions, demande au juge de l’exécution de :

— débouter Mme [O] [T] en l’intégralité de ses contestations ;

— dire que sa créance, au titre de l’acte authentique du 28 février 2018, d’un montant initial de 55 000 euros, s’élève à la somme de :

. principal : 41 184,00 euros,

. intérêts depuis le 06 décembre 2019 au taux contractuel de 1,50 % : mémoire,

. coût du présent acte : mémoire,

soit un total général des sommes dues, sauf mémoire, de 41 184,00 euros ;

— déterminer les modalités de poursuites de la procédure :

*dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée :

. en fixer la date,

. fixer le montant de la mise à prix à la somme de 65 000 euros,

. désigner la SCP Nathalie Larcher pour assurer la visite des biens saisis au moins 10 jours avant la vente en se faisant assister si besoin d’un serrurier, de la force publique et de témoins,

. dire que la décision à intervenir, désignant l’huissier de justice pour assurer les visites, devra être signifiée préalablement aux occupants des biens saisis, autres que les propriétaires,

. ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics et du procès-verbal de description établi par l’huissier, dont distraction au profit de M^e Jean-Baptiste Denis, avocat associé aux offres de droit ;

*dans l’hypothèse où la vente amiable serait autorisée :

. s’assurer qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur,

. fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente,

. dire que le prix de vente, en vue de sa distribution, sera consigné entre les mains du séquestre désigné : la Caisse des dépôts et consignations,

. taxer les frais de poursuite de M^e Jean-Baptiste Denis, membre de Denis Vauchelin Associés AARPI, avocat poursuivant,

. fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois ;

— condamner Mme [O] [T] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile d’un montant de 1 000 euros.

Elle fonde ses demandes sur les articles R. 322-4, R. 322-5 et R. 322-15 suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En réponse aux moyens soulevés par la défenderesse, elle répond qu’aucune disposition n’empêche la saisie du domicile personnel et que Mme [T] a pris l’engagement de régler seule les dettes communes avec M. [A].Sur le montant de la mise à prix, elle soutient que Mme [T] ne pourrait que saisir le juge de l’exécution afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché, en produisant dans ce cas les éléments justifiant sa demande. Sur la transmission du titre, elle invoque enfin les articles 1369 et 1371 du code civil et indique que Mme [T] était au surplus signataire de l’acte authentique et qu’elle ne peut raisonnablement se prévaloir de n’avoir pas été destinataire du titre exécutoire qui lui a été remis nécessairement par le notaire instrumentaire.

Par conclusions notifiées électroniquement le 29 août 2025, Mme [O] [T] demande au juge de l’exécution de :

— débouter la société Lucas D. de ses demandes ;

— condamner la société Lucas D. aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Petit Thesmar.

Elle conteste la saisie, exposant que ce bien lui appartient seule alors que les impayés justifiant la saisie concernent un fonds de commerce qui lui appartenait avec M. [A], que le bien objet de la saisie est son domicile personnel, et qu’elle se trouve seule à régler les dettes communes avec M. [A], sur son patrimoine personnel. Elle indique également ne pas avoir été destinataire du titre exécutoire justifiant la saisie de son bien. Elle s’oppose à la vente amiable et à la vente forcée. Elle conteste enfin la mise à prix à hauteur de 65 000 euros alors que le principal de la dette s’élève à la somme de 41 184 euros.

La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, “à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée”.

Sur la régularité de la procédure

Il résulte de la combinaison des articles L. 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution que le créancier poursuivant doit bénéficier d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et ne peut saisir que les droits réels cessibles afférents aux immeubles de son débiteur.

En application de ces dispositions, il convient de s’assurer d’office de l’existence d’un titre exécutoire ainsi que du caractère liquide et exigible de la créance.

En l’espèce, la SARL Lucas D. produit la copie exécutoire d’un acte reçu le 28 février 2018 établi par Me [B] [W], notaire associé, membre de la SCP “ [M] [Z], [B] [W] et [X] [N], notaires associés”, titulaire d’un officie notarial à Vitry-le-François comportant vente au prix total de 55 000 euros à Mme [O] [T] et M. [Y] [A].

Malgré les contestations de Mme [T], force est de constater qu’en vertu de l’acte authentique revêtu de la formule exécutoire produit, Mme [O] [T] et M. [Y] [A] se sont engagés solidairement à payer le prix de vente à la SARL Lucas D, payable en deux parties : comptant à hauteur de 10 000 euros et à terme à hauteur de 45 000 euros par 90 mensualités de 528 euros, payable du 1er mars 2018 au 1er août 2025, avec exigibilité anticipée en cas d’impayé. En outre, l’acte notarié mentionne les modalités de garanties convenues entre les parties, par lesquelles Mme [T] a déclaré affecter et hypothéquer, à la sûreté et garantie du remboursement de la partie du prix payable à terme, le bien objet de la présente procédure de saisie immobilière, désigné au cahier des conditions de vente.

Sur la communication du titre, s’agissant d’un acte notarié authentique, Mme [T], signataire, en a forcément été destinataire. De plus, en application des articles R. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution et 766 du code de procédure civile, son conseil est réputée avoir reçu cette pièce mentionnée dans le bordereau des pièces justificatives de l’avocat de la SARL Lucas D. figurant dans ses conclusions notifiées le 22 septembre 2025.

Par ailleurs, comme l’indique la demanderesse, aucune disposition n’empêche la saisie du domicile personnel et Mme [T] s’est engagée au paiement solidairement avec M. [A] aux termes l’acte notarié du 28 février 2018, ce qui peut effectivement lui imposer de régler des dettes communes avec ce dernier sur son patrimoine personnel.

Il est enfin constant que le commandement de payer valant saisie immobilière qui a été délivré à Mme [T] le 23 octobre 2024 est demeuré infructueux.

Aucune des contestations soulevées par Mme [T] ne saurait donc aboutir et il y a lieu au contraire de constater que la SARL Lucas D. dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible au sens des dispositions du code des procédures civiles d’exécution précitées.

Il en résulte, qu’en l’absence de motif d’insaisissabilité de l’ensemble immobilier, les conditions préalables à la vente aux enchères publiques sont réunies, conformément aux dispositions de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la mention de la créance

En application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En l’absence de contestation quant au quantum, le juge de l’exécution ne peut réduire d’office la créance du poursuivant et le montant de celle-ci doit être retenu à la somme figurant au commandement de payer valant saisie immobilière.

En l’espèce, la SARL Lucas D. fait valoir une créance, non contestée en son quantum, au titre de l’acte authentique du 28 février 2018 d’un montant initial de 55 000 euros, comme suit :

. principal ………………………………………………………………………………. 41 .184,00 euros

. intérêts depuis le 06/12/2019 au taux contractuel de 1,50 % …………………. mémoire

soit un total général des sommes dues, sauf mémoire, de 41 184,00 euros.

Il n’y a pas lieu de mentionner le coût du commandement de payer et/ou de l’assignation dans le montant de la créance, ce coût relevant des dépens et frais taxés.

La créance de la SARL Lucas D. sera ainsi mentionnée.

Sur l’orientation de la procédure

En application de l’article R. 322-15 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentée, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidente et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l’espèce, Mme [T] indique s’opposer à la vente amiable et à la vente forcée.

Aucune demande de vente amiable n’est donc formée, et les conditions de la vente forcée sont réunies, ainsi que démontré ci-dessus.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la vente forcée de l’immeuble .

Sur la mise à prix

En vertu de l’article L. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution :

“Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.

Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.”

La débitrice peut contester la mise à prix en cas d’insuffisance manifeste.

En l’espèce, Mme [T] ne communique aucun élément caractérisant l’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, ne produisant aucun justificatif ni de la valeur vénale de l’immeuble ni des conditions du marché.

Sa contestation ne saurait donc aboutir et il y a lieu de maintenir le montant de la mise à prix à 65 000 euros tel que fixé par le créancier poursuivant.

Sur les demandes accessoires

Les dépens, qui sont afférents à une phase obligatoire de la procédure de saisie immobilière, seront

compris dans les frais de vente soumis à taxe.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et que le juge peut, pour ces mêmes raisons, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL Lucas D. les frais qu’elle a dû engager pour répondre aux contestations mal fondées de Mme [T], c’est pourquoi celle-ci sera condamnée à payer à une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution chargé des saisies immobilières, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et susceptible d’appel conformément à l’article R.322-19 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE l’ensemble des contestations soulevées par Mme [O] [T] ;

CONSTATE que la présente procédure de saisie a été engagée dans le respect des conditions prévues par les articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

MENTIONNE la créance de la SARL Lucas D. au titre de l’acte authentique du 28 février 2018 d’un montant initial de 55.000 €, comme suit :

Principal ………………………………………………………………………………. 41 184,00 euros

Intérêts depuis le 06/12/2019 au taux contractuel de 1,50 % …………………. mémoire

soit un total général des sommes dues sauf mémoire à la somme de 41 184,00 euros ;

ORDONNE la vente forcée de l’immeuble visé au commandement de payer valant saisie en date du 23 octobre 2024 à l’audience de vente du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne du :

Mardi 03 mars 2026 à 10 heures

sur la mise à prix fixée par le créancier poursuivant ;

DIT qu’en vue de cette vente, la SCP Nathalie Larcher, commissaire de justice à Vitry-le-François (51), pourra faire visiter le bien saisi selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants ou, à défaut d’accord, les mardis des deux semaines précédant celle de la vente, de 14 heures à 15 heures, et les samedis de ces deux semaines de 9 heures 30 à 12 heures 30 ;

AUTORISE le commissaire de justice à se faire assister, le cas échéant, de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [O] [T] à payer à la SARL Lucas D. la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens sont compris dans les frais de vente soumis à taxe ;

DIT que la décision sera signifiée par le créancier poursuivant et qu’il devra en être justifié lors de l’audience d’adjudication ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

RAPPELLE que, conformément à l’article R. 322-19 du code des procédures civiles d’exécution, l’appel contre la présente décision doit être formé selon la procédure à jour fixe sans que l’appelant ait à se prévaloir dans sa requête d’un péril.

LA DSGJ LE JUGE DE L’EXECUTION

C. HATTAT P. POTTIER