Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p14 aud civile prox 5, 13 février 2025, n° 24/04368

TJ Marseille 13 février 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le Syndicat a produit des preuves suffisantes pour établir la créance de charges impayées, et que Monsieur [N] [Z] n'a pas justifié de paiement.
Accepté
Faute du copropriétaire pour manquements répétés
La cour a jugé que les manquements répétés de Monsieur [N] [Z] constituent une faute causant un préjudice direct au Syndicat, justifiant des dommages et intérêts.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner Monsieur [N] [Z] à payer une somme au titre de l'article 700, compte tenu de sa défaillance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p14 aud civ. prox 5, 13 févr. 2025, n° 24/04368
Numéro(s) :	24/04368
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNET

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Février 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 13 Février 2025

à M^e Philippe CORNET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04368 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5GPX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE SIS [Adresse 4]

représenté par son administrateur provisoire en

exercice, Maître [H] [B], membre de la SCP AJILINK – [B]-BONETTO, désigné à cette fonction par ordonnance sur requête du Tribunal judiciaire de Marseille du 28 octobre 2022 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis Chez Maître [H] [B], [Adresse 5]

représenté par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [N]

né le 30 Avril 1983 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [Z] est propriétaire du lot n° 8 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] soumis au régime de la copropriété.

Alléguant d’arriérés de charges de copropriété, et après une mise en demeure demeurée infructueuse, par acte de commissaire de justice du 02 juillet 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] , représenté par son administrateur provisoire en exercice Maître [H] [B], membre SCP AJILIK, a fait assigner Monsieur [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes:

2757,58 € au titre des charges de copropriété impayées dues au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mars 20242500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Maître Philippe CORNET en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle;les entiers dépens;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024 date à laquelle le syndicat des copropriétaires requérant a été représenté par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation;

Monsieur [N] [Z] dont la citation a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses n’a pas comparu et n’a pas été représenté;

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I-Sur la recevabilité

Il est justifié par le relevé de propriété et du certificat des services de la publicité foncière versés aux débats que Monsieur [N] [Z] est propriétaire du lot n° 8 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3];

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], justifie en outre que, par ordonnance du 28 octobre 2022 du tribunal judiciaire de Marseille, la SCP AJILINK [B] BONETTO prise en la personne de Maître [H] [B] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 2], en remplacement de Monsieur [K] [E], et que par ordonnance du 11 septembre 2023, la mission d’administrateur provisoire conduite par la SCP AJILINK [B] BONETTO prise en la personne de Maître [H] [B] a été renouvelée pour une durée de 12 mois ;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK [B] BONETTO prise en la personne de Maître [H] [B], est en conséquence recevable en ses demandes;

II- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

un relevé de propriétéun certificat des services de la publicité foncière un relevé de compte arrêté au 30 avril 2024le procès-verbal de l’assemblée générale du 08 juin 2022 par lequel l’administrateur provisoire approuve les comptes de l’exercice à compter du 1er mars 2021 au 29 février 2022, approuve le budget prévisionnel de l’exercice 1er mars 2022 au 28 février 2023 et approuve le budget prévisionnel de l’exercice 1er mars 2023 au 28 février 2024un extrait du grand livre période de 1er mars 2022 au 31 décembre 2022 justifiant le solde débiteur au 31 décembre 2022 (51,66 euros) le procès-verbal de délibération (article 29-1) du 17 mars 2023 par lequel l’administrateur provisoire approuve la souscription d’une police d’assurance immeubles pour un montant de 4653,07 euros financé par un appel de fonds exceptionnelle procès-verbal de délibération (article 29-1) du 09 mai 2023 par lequel l’administrateur provisoire decide de confier la phase n° 1 de la mission d’architecte à la SARL BERGE LEFRANC ARCHITECTURE, le coût de cette phase s’élevant à 8% du montant hors des travaux financé par un appel de fonds exigible le 09 mai 2023

le procès-verbal de délibération (article 29-1) du 10 juillet 2023 par lequel l’administrateur provisoire décide d’approuver les comptes clôturés le 28 février 2023;le procès-verbal de délibération (article 29-1) du 20 novembre 2023 par lequel l’administrateur provisoire approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 1er mars 2024 au 28 février 2025 le procès-verbal de délibération (article 29-1) du 28 février 2024 par lequel l’administrateur provisoire valide la proposition du cabinet BERGER LEFRANC pour un montant estimative de 11550 euros, financé en deux appels de fonds de 7200 euros exigible à la date de la délibération et le second de 4350 euros le 1er juin 2024 le compte individuel de charges du 1er mars 2022 au 28 février 2023les appels de provisions de la mission d’architecte SARL BERGE LEFRANC ARCHITECTURE, des travaux plancher haut lot 1 et mesures d’investigationsappels de provisions du 1er décembre 2022 au 28 février 2023appels de provisions du 1er mars 2023 au 31 mai 2023appels de provisions du 1er juin 2023 au 31 août 2023appels de provisions souscription police d’assurance immeubleappels de provisions travaux reprise de la cage d’escalier bâtiment Bappels de provision du 1er décembre 2023 au 28 février 2024appels de provisions du 1er septembre 2023 au 30 novembre 2023appels de provisions du 1er mars 2024 au 31 mai 2025 le formulaire signé le 17 novembre 2023 par Monsieur [Z] [N] donnant son accord pour la facturation sur son compte des honoraires de l’administrateur provisoire pour la délivrance du pré daté pour la somme de 200 euros TTC et pour la délivrance de l’état daté pour la somme de 350 euros TTCla facture des honoraires du 16 mai 2024 (recherches hypothécaires et coût fiche d’immeuble) la mise en demeure du 22 mars 2024

Il ressort des pièces susvisées que s’agissant des charges de copropriété, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 2757,58 euros, arrêtée au 30 avril 2024, provisions du 1er mars 2024 au 31 mai 2024 incluse;

Monsieur [N] [Z] n’a pour sa part justifié ni du paiement des charges dues, ni de l’extinction de ses obligations;

Monsieur [N] [Z] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK [B] BONETTO prise en la personne de Maître [H] [B], au titre des charges de copropriété impayées, la somme de 2757,58 euros, arrêtée au 30 avril 2024, provisions du 1er mars 2024 au 31 mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 02 juillet 2024;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] sollicite la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété.

En l’espèce, Monsieur [N] [Z] commet régulièrement des manquements répétés à ses obligations de paiement des charges, et ne justifie pas de difficultés particulières.

Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au Syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a été placée sous administration provisoire du fait de ses difficultés financières ;

En conséquence, Monsieur [N] [Z] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [Z] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [N] [Z] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Maître Philippe CORNET qui en fait la demande en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics, par jugement rendu en premier ressort, réputé contradictoire et mis à disposition au greffe,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK [B] BONETTO prise en la personne de Maître [H] [B] , recevable en ses demandes;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK [B] BONETTO prise en la personne de Maître [H] [B], au titre des charges de copropriété impayées, la somme de 2757,58 euros, arrêtée au 30 avril 2024, provisions du 1er mars 2024 au 31 mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 02 juillet 2024;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au profit de Maître Philippe CORNET qui en fait la demande en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit;

REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE