TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 26 Août 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : M. CARITEY,

Débats en audience publique le : 20 Mai 2025

GROSSE :

Le26 08 25 à M^e ESCARGUEL

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Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le26 08 25 à la défenderesse

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02328 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LBA

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [N] [V]

née le 22 Juillet 1965 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE, pris en son établissement secondaire situé [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 15 novembre 2018, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE a donné à bail à Madame [N] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Par assignation du 29 avril 2025, Madame [N] [V] a attrait la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], afin d’obtenir sa condamnation à lui payer une somme de 11.040 euros en réparation de son préjudice de jouissance, 5.000 euros en réparation de son préjudice moral, 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mai 2025 et plaidée.

Représentée par son conseil, Madame [N] [V] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle expose que son appartement est une construction neuve. Or elle a signalé dès janvier 2019, des désordres l’affectant : absence de poignée à la porte d’entrée, absence d’eau chaude dans la salle de bain (inversement des tuyaux avec ceux des toilettes), absence de branchement à l’antenne TV, inondation des plafond des WC et hall d’entrée. La société bailleresse a invoqué des malfaçons devant être reprises dans le cadre de la garantie de parfait achèvement. Certaines réparations sont intervenues mais les conséquences des infiltrations n’ont été réparées qu’en juillet 2021. En outre, Madame [V] a signalé 3 autres sinistres les 1er décembre 2022, 3 février 2023, et 20 mars 2024, consistant en des infiltrations dans le couloir, sur la chambre et dans la salle de bain. Elle a subi 4 expertises en 6 années. Les désordres n’ont été réparés définitivement qu’en janvier 2025. Elle a vécu avec ses enfants dans un logement humide qui a provoqué des dégâts sur ses biens mobiliers et leur santé causés par le défaut de réactivité du bailleur, la tardiveté des travaux et les délais trop longs de réparation. Elle conclut au manquement du bailleur à ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de réparation, de jouissance paisible. Madame [V] se dit fondée à obtenir réparation de son trouble de jouissance équivalent à 40 % de la surface de son logement pendant 60 mois, outre 5.000 euros pour son préjudice moral, caractérisé par le développement de pathologies respiratoires médicalement contestées, un trouble anxio-dépressif réactionnel, les démarches multiples pour obtenir la mise aux normes de son logement.

Sur les moyens développés par la demanderesse au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à l’assignation, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée à personne habilitée, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE n’a pas comparu et personne pour elle.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien-fondée.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Néanmoins, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Sur la responsabilité du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la réfection complète des murs et sols endommagés à la suite d’un dégât des eaux ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Il est rappelé que ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail et que de telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent, ainsi, pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

Ces textes instituent une responsabilité sans faute dont le bailleur ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’un cas de force majeure.

Néanmoins, il incombe à Madame [V] qui invoque les manquements de la SA ICF, d’en rapporter la preuve.

En ce sens elle verse un contrat de bail conclu avec effets au 15 janvier 2018, portant sur un logement n°717177, de type 3, d’une surface de 74,34 m2, situé au RDC, escalier 02, porte D202, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 466,83 euros outre 113,62 euros de provision sur charges.

Pour preuve des désordres qu’elle dénonce, Madame [V] produit :

Un courrier qui lui a été adressé par ICF HABITAT le 18 janvier 2019 en ces termes : « J’accuse réception de votre courrier cité en objet dans lequel vous faites état des divers défauts que vous avez constatés dans votre appartement.

S’agissant d’un immeuble neuf, les « malfaçons » constatées et les demandes de nos locataires sont transmises à nos partenaires dans le cadre de la Garantie Parfait

Achèvement, et doivent être traitées par les diverses entreprises qui sont intervenues lors de la construction-même de l’immeuble.

C’est dans ce cadre que Mme [F], notre Gestionnaire Sinistres, et les représentants des entreprises vous ont rencontrée en date du 8 janvier 2019.

Ayant listé puis transmis ces défauts, ma collaboratrice m’indique que l’ensemble des points que vous évoquez ont trouvé une solution depuis :

Installation de la poignée de la porte blindée :

Inversion des arrivées d’eau chaude et froide dans la salle de bains et les toilettes ;

Branchement de l’antenne TV

Concernant la tache au plafond des WC et du hall, il semble que la fuite ait été rapidement réparée, probablement avant votre entrée dans le logement, dans la mesure où il n’y a plus d’humidité à ce jour ».

Un devis en date du 1er juillet 2021 consistant en la reprise du sinistre dégât des eaux (peinture des murs et plafonds). Des courriers de convocation à une expertise d’assurance pour un sinistre déclaré le 1er décembre 2022 consistant en une « persistance infiltrations » à une réunion fixée à son domicile les 19 décembre 2022 et 30 mars 2023 Un devis en date du 28 janvier 2023 consistant en la reprise du sinistre dégât des eaux du 1er décembre 2022 (peinture des murs et plafonds du couloir, chambre, salle de bain). Des courriers de convocation à une expertise d’assurance pour un sinistre déclaré le 3 février 2023, consistant en « relevé d’étanchéité déchiré provoquant des infiltrations d’eau endommageant le plafond du couloir, salle de bain et chambre de Mme [V] » à une réunion fixée à son domicile 1er mars 2023Des courriers de convocation à une expertise d’assurance pour un sinistre déclaré en mars 2024, consistant en une « malfaçon au niveau du bac à douche et des joints de carrelage dans la salle de bain de Mr [L] et Mme [T] endommageant le lot occupé par Madame [V]» à une réunion fixée à son domicile le 12 avril 2024 Un devis en date du 18 octobre 2024 consistant en la reprise du sinistre dégât des eaux (peinture des murs et plafonds chambre, couloir, salle de bain). La locataire rapporte à suffisance la preuve des désordres qu’elle subit dans son logement, dont il n’est pas contestable qu’ils ne relèvent aucunement de sa responsabilité, s’agissant de désordres structurels.

Il en résulte que si le logement ne peut être qualifié d’indécent au regard des critères posés par les textes précités, il apparaît néanmoins que les dégâts constatés relèvent de la responsabilité du bailleur à qui il incombait d’effectuer rapidement les investigations et réparations nécessaires. En effet, si le bailleur a déclaré les sinistres successifs, les réparations ont tardé. Le premier dégât des eaux n’a été repris que plus de deux années après.

En tout état de cause, il convient de rappeler que les diligences du bailleur ne sont pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité à l’égard de Madame [V].

De même, l’origine étrangère du sinistre ne constitue pas un cas de force majeure, seul susceptible d’exonérer la SA ICF HABITAT de ses obligations de bailleur, le tout sans préjudice de ses propres recours ou des recours de son assureur contre les responsables des sinistres.

La SA ICF HABITAT a manqué à ses obligations d’assurer à sa locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de service à l’usage prévu par le contrat et d’y faire

les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état à l’entretien normal des locaux loués.

Elle sera donc tenue de réparer les préjudices découlant de ces manquements.

Sur les préjudices

L’article 1231-1 du code civil précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit.

Le juge doit cantonner l’indemnisation aux seules prestations nécessaires pour parvenir à la réparation de l’entier préjudice. Ainsi, ne peut être indemnisé de manière intégrale que le préjudice direct et certain.

Il convient de préciser que les pièces relatives à l’indemnisation des preneurs par les assurances concernent des frais de relogement et l’indemnisation de préjudice matériel et non l’indemnisation du préjudice de jouissance qui incombe au bailleur, charge à lui d’intenter les recours qu’il estime nécessaires. En outre, la prise en charge par une assurance de l’indemnisation du preneur n’est pas de nature à empêcher la mise en cause de la responsabilité du bailleur.

S’agissant du préjudice de jouissance, Madame [V] évalue la perte de jouissance à 40 % sur une période de 60 mois, entre janvier 2019 et janvier 2025.

Cette estimation apparaît pertinente et juste au regard de la nature du désordre (infiltrations d’eau répétées), de son ampleur (touchant les plafonds et murs de la cuisine, de la salle de bain et de la chambre), de sa durée (information du bailleur en janvier 2019 et réparation définitive des désordres en janvier 2025), ainsi que de la valeur locative du logement.

La SA ICF HABITAT sera donc condamnée à payer à Madame [V] une somme de 11.040 euros en réparation de son trouble de jouissance.

Concernant le préjudice moral, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Force est de relever que la locataire a procédé à plusieurs déclarations de sinistres, assisté à plusieurs expertises d’assurance, avant d’être contraint à saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir réparation, entraînant inévitablement du stress. Cette anxiété réactionnelle a été constatée par son médecin psychiatrique lequel, dans un certificat du 14 avril 2025, la lie directement aux problèmes de logement. Il en est de même pour son médecin acupuncteur, lequel, dans un certificat du 1er mars 2025, rapporte que l’insalubrité du logement décrite par Madame [V] est susceptible d’être un facteur aggravant et déclenchant de ses problèmes respiratoires (asthme).

En conséquence, ce chef de préjudice sera réparé par une indemnité de 2.000,00 euros.

Sur les demandes accessoires

La SA ICF qui succombe, sera tenue aux entiers dépens.

Elle sera également condamnée à payer à Madame [V] une somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE à payer à Madame [N] [V] une somme de 11.040,00 euros en réparation de son trouble de jouissance ;

CONDAMNE la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE à payer à Madame [N] [V] une somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes autres, amples ou contraires ;

CONDAMNE la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE à payer à Madame [N] [V] une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA SOGIMA aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu d’y déroger ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE JUGE