TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/08043 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XP3T

N° de Minute : 24/00297

JUGEMENT

DU : 06 Mai 2024

[V] [C]

[J] [C]

C/

[S] [O]

[Y] [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Mai 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [V] [C], demeurant [Adresse 2]

Mme [J] [C], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître DANEL Martin, Avocat au Barreau de DUNKERQUE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [S] [O], demeurant [Adresse 3]

Mme [Y] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparantes

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Février 2024

Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Mai 2024, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 31 octobre 2016, la SCI BEHAGUE a donné à bail à Mme [S] [O] et Mme [Y] [O] un logement comprenant un parking et un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 560 euros, charges comprises.

Par acte notarié en date du 27 septembre 2018, la SCI BEHAGUE a vendu le logement à M. [V] [C] et Mme [J] [D] épouse [C].

Par exploit en date du 23 août 2023, M. et Mme [C] ont fait assigner Mmes [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Lille aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail conclu pour le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] pour défaut d’entretien et dégradations du logement sur le fondement de l’article 3 du contrat de location, de l’article 7 d de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728-1 du code civil,

— ordonner l’expulsion de Mme [S] [O] et Mme [Y] [O] et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique conformément aux dispositions de l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire et juger que Mme [S] [O] et Mme [Y] [O] devront rendre les lieux libres de leur personne et de celles de tout occupants de leur chef ainsi que de leurs biens après avoir satisfait aux réparations locatives,

— autoriser M. et Mme [C] à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls de Mme [S] [O] et Mme [Y] [O] en vertu de l’article L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Mme [S] [O] et Mme [Y] [O] à leur payer :

— une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, également au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu’à la libération effective des lieux, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en application de l’article 1153 du code civil,

— la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement aux fins d’obtenir la résiliation du bail du 27 avril 2023, du procès-verbal de constat du 20 avril 2023 et du 24 mai 2023,

— la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Ils exposent à l’appui de leurs demandes que leurs locataires ne respectent leurs obligations contractuelles d’entretenir les lieux loués tels que l’attestent les deux constats d’huissiers.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 février 2024.

A l’audience, M. et Mme [C], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes initiales.

Régulièrement assignées par dépôt en l’étude, Mme [S] [O] et Mme [Y] [O] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [S] [O] et Mme [Y] [O] ne s’étant pas présentées et le jugement étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la résolution judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Conformément aux articles 1728 et suivants du code civil, le locataire est tenu d’user de la chose suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de régler les loyers à échéance et à défaut de respect de ces dispositions, le bailleur peut faire résilier le bail.

Lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient

Par ailleur, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

Le prononcé de la résiliation d’un bail ne prend effet que du jour de la décision judiciaire.

En l’espèce, le bailleur fait valoir que Mmes [O] n’entretiennent pas les lieux et que la gravité des manquements constatés justifie le prononcé de la résiliation du bail.

Ils produisent du procès-verbal de constat dressé par huissier le 20 avril 2023 en présence des parties qui relève qu’il règne dans l’appartement une odeur nauséabond et que le sol est collant.

Dans la cuisine : la poubelle déborde de déchets, l’évier est couvert de vaisselle sale, de nombreux produits sont entassés à différents endroits et les meubles de cuisine sont très sales.

Dans le séjour, de nombreuses bouteilles en plastiques sont stockées sous la table, des vêtements, chausssures et divers effets sont entassés dans les angles de la pièce.

Dans la salle de bains, il règne une forte odeur d’urine, des vêtements sont entassés et un trou apparaît au plafond.

Dans la chambre, également très encombrée, aucun drap ne recouvre le matelas et la couette.

Le cellier est encombré de différents produits.

Dans la seconde chambre, l’huissier note un encombrement excessif avec différents produits stockés dans des sacs poubelles. Il n’y a pas de draps sur le lit.

Par exploit en date du 27 avril 2023, M. et Mme [C] ont fait signifier à Mmes [O] un commandement aux fins d’obtenir la remise en état du logement et de procéder à son entretien régulier en application de l’article 7d de la loi du 6 juillet 1989 au plus tard avant le 24 mai 2023.

Par constat en date du 24 mai 2023, Maître [L], huissier de justice constatait, en présence des parties, une odeur acre d’urine malgré l’ouverture de toutes les fenêtres, l’amoncellement de différents objets dans le séjour, des meubles couverts d’objet et présentant des traces de salissures, de la crasse et des tâches sur la table et les meubles TV. Dans la cuisine, différents produits ménagers, médicaments et ustensiles divers sont amoncellées et la vaisselle propre n’est pas rangée. Des bouteilles en plastiques sont stockées sous l’évier. Dans la salle de bain, la cabine de douche est inaccessible, la couette et le matelas sont dépourvus de draps.

L’état des lieux d’entrée mettait en évidence un logement en bon état.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les lieux loués ne sont pas entretenus en violation de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 4 du contrat de bail.

Il en résulte que Mmes [O] ont manqué gravement aux obligations résultant du contrat de bail, justifiant ainsi le prononcé de la résolution du contrat de bail et leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il leur appartiendra de satisfaire à leur obligation de locataire sortant et d’assumer la remise en état des lieux loués sauf à être tenues, les cas échéants de dégradations locatives.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 560 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner les locataires à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

La solidarité est prévue au contrat de bail de sorte que la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation sera solidaire entre les deux locataires.

Aucune pièce ne justifie d’un retard dans le paiement des loyers de sorte qu’il n’y pas de fixer un intérêt légal à ce stade.

Il convient de rappeler que le sort des meubles meublants sont réglementé par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mmes [O], parties perdantes, seront condamnées aux dépens, en ce compris notamment le coût de l’assignation et des constats d’huissier.

Sur la demande en dommages-intérêts

En application de l’article 1231 -1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les demandeurs ne justifient pas d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement des loyers compensé par la majoration de sa dette du taux légal.

Sa demande de ce chef sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Par application de l’article 700 du code de procédure civile, Mmes [O], tenues aux dépens, seront condamnées à verser aux demandeurs la somme de 300 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre M. [V] [C] et Mme [J] [D] épouse [C] venant aux droits de la SCI BEHAGUE d’une part et Mme [S] [O] et Mme [Y] [O] d’autre part pour le logement comprenant un parking et un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] ;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [O] et Mme [Y] [O] à payer à Monsieur [V] [C] et Mme [J] [D] épouse [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 560 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [O] et Mme [Y] [O] à payer à M. [V] [C] et Mme [J] [D] épouse [C] la somme de 300 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande au titre des dommages-intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [O] et Mme [Y] [O] aux entiers dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

LE GREFFIER, LE JUGE