TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Juin 2025

N° RG 25/01207 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6EJE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [D] [K], née le 08 Novembre 1957

venant aux droits de [L] [C]

Ayant élu domicile chez son Mandataire le Cabinet DEVICTOR sis [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Société SCI LES EMBRUNS

dont le siège social est [Adresse 8]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

La Société IJ OPTIC 770

dont le siège social est sis [Adresse 4]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

La Société BENJI 2

représentée par la HOLDING BENJAMIN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

DENONCE :

La Société LYONNAISE DE BANQUE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2019, Madame [D] [K] a donné à bail commercial à la SASU BENJI 2 représentée par la HOLDING BENJAMIN des locaux commerciaux situés [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 17710,76 euros hors taxes payable trimestriellement par avance, et une provision sur charges annuelle de 1524,48 euros hors taxe foncière.

Le bail commercial a pris effet au 1er aout 2019.

Par acte sous seing privé en date du 27 mai 2024, la SASU BENJI 2 représentée par la HOLDING BENJAMIN a cédé son fonds de commerce à la SASU IJ OPTIC 770 outre son droit au bail.

A l’article 11 de ce même acte intitulé « opposabilité de la cession au bailleur », il est fait mention de l’accord donné par la propriétaire à cette cession.

Madame [D] [K] s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre, Madame [D] [K] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SASU IJ OPTIC 770, pour une somme de 7244,85 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges (7078,86€) et d’autre part du coût de l’acte (165 ,99€).

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, Madame [D] [K] a signifié ce commandement de payer à la SASU BENJI 2 représentée par la HOLDING BENJAMIN.

Par actes de commissaire de justice des 7 et 9 avril 2025, Madame [D] [K] a fait assigner la SASU BENJI 2 représentée par la HOLDING BENJAMIN et la SASU IJ OPTIC 770 devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SASU IJ OPTIC 770, ainsi que la condamnation solidaire de la SASU BENJI 2 représentée par la HOLDING BENJAMIN et de la SASU IJ OPTIC 770 au paiement d’une provision de 7244,85€ comptes arrêtés au 4 décembre 2024 ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, charges en sus, jusqu’à la libération effective des lieux, outre leur condamnation solidaire à payer la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Lors de l’audience du 4 juin 2025, Madame [D] [K], par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de ses conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

Constater la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de la SASU IJ OPTIC 770 ;Condamner solidairement la SASU BENJI 2 représentée par la HOLDING BENJAMIN et la SASU IJ OPTIC 770 à lui payer la somme provisionnelle de 7244,85 euros comptes arrêtées au 4 décembre 2024 ; Condamner solidairement la SASU BENJI 2 représentée par la HOLDING BENJAMIN et la SASU IJ OPTIC 770 au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, charges en sus, jusqu’à la libération effective des lieux ; Condamner solidairement la SASU BENJI 2 représentée par la HOLDING BENJAMIN et la SASU IJ OPTIC 770 à payer la somme de 1500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Cet acte a été dénoncé à la SA LYONNAISE DE BANQUE, créancier inscrit.

En défense, la SCI LES EMBRUNS, intervenant volontairement, par l’intermédiaire de son conseil, dans les termes de ses conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens, demande au tribunal de :

Admettre son intervention volontaire ; Constater la résiliation du bail des locaux sis [Adresse 7] et ordonner l’expulsion de la SASU IJ OPTIC 770 ; Condamner solidairement la SASU BENJI 2 représentée par la HOLDING BENJAMIN et la SASU IJ OPTIC 770 à lui payer la somme provisionnelle de 5983,72 euros comptes arrêtées au 2 juin 2025 ; Condamner solidairement la SASU BENJI 2 représentée par la HOLDING BENJAMIN et la SASU IJ OPTIC 770 au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, charges en sus, jusqu’à la libération effective des lieux ; Condamner solidairement la SASU BENJI 2 représentée par la HOLDING BENJAMIN et la SASU IJ OPTIC 770 à payer la somme de 1500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de recevoir l’intervention volontaire de la SCI LES EMBRUNS.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 4 décembre 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 4 janvier 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SASU IJ OPTIC 770 et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SASU BENJI 2 représentée par la HOLDING BENJAMIN depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Sur la demande formulée par Madame [D] [K]

Madame [D] [K] justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la SASU IJ OPTIC 770 a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 7244,85€, arrêtée au 4 décembre 2024.

Il convient de relever qu’il n’est pas justifié de la notification aux défendeurs du décompte versé aux débats en pièce 7 de sorte qu’il ne peut être pris en compte dans le cadre de la présente instance.

L’obligation du locataire de payer la somme de 7244,85€ euros au titre des loyers échus, arrêtés au 4 décembre 2024, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SASU BENJI 2 représentée par la HOLDING BENJAMIN à payer à Madame [D] [K] la somme provisionnelle de 7244,85 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 4 décembre 2024, mois de décembre inclus.

Sur la demande formulée par la SCI LES EMBRUNS

Il apparait que par acte notarié en date du 29 avril 2025, Madame [D] [K] a vendu le bien objet du bail commercial à la SCI LES EMBRUNS.

Pour autant, rien ne permettant d’établir que le décompte versé aux débats en pièce 7 concernant INVOL a été signifié et ainsi porté à la connaissance des défendeurs, il ne peut être pris en compte. Ainsi, faute pour la SCI LES EMBRUNS de faire la preuve de sa créance certaine et exigible, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur la condamnation de la SASU BENJI 2 représentée par la HOLDING BENJAMIN

L’acte sous seing privé en date du 27 mai 2024 par lequel la SASU BENJI 2 représentée par la HOLDING BENJAMIN a cédé à la SASU IJ OPTIC 770 son fonds de commerce à la SASU IJ OPTIC 770 comprend, dans son article 11 intitulé « opposabilité de la cession au bailleur » une disposition qui prévoit que la bailleresse prend acte que le cédant sera solidaire avec le cessionnaire et tous cessionnaires successifs pour le paiement des loyers comme pour l’exécution de toutes les conditions du bail pendant une durée de trois ans à compter de la cession, aucune cession ne pouvant par ailleurs intervenir sans qu’aient été réglés préalablement tous arriérés de loyers, charges et accessoires.

La SASU BENJI 2 représentée par la HOLDING BENJAMIN étant bien signataire de l’acte, la dette n’étant pas postérieure de plus de trois ans à la date de cession du droit au bail, il est donc tenu solidairement pour le paiement des loyers.

Il sera donc fait droit aux demandes de condamnation solidaires au paiement de provisions.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SASU BENJI 2 représentée par la HOLDING BENJAMIN et la SASU IJ OPTIC 770, qui succombent, supporteront solidairement la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 décembre 2025.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SASU BENJI 2 représentée par la HOLDING BENJAMIN et de la SASU IJ OPTIC 770 ne permet d’écarter la demande de Madame [D] [K] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.

La demande de la SCI LES EMBRUNS au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Recevons l’intervention volontaire de la SCI LES EMBRUNS;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 décembre 2019 entre Madame [D] [K] d’une part, et la SASU BENJI 2 représentée par la HOLDING BENJAMIN d’autre part, ce dernier ayant cédé son droit au bail à la SASU IJ OPTIC 770 le 27 mai 2024 avec l’accord de Madame [D] [K] concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 4 janvier 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU IJ OPTIC 770 et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 5] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SASU IJ OPTIC 770, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons solidairement la SASU BENJI 2 représentée par la HOLDING BENJAMIN et la SASU IJ OPTIC 770 à verser à titre provisionnel à Madame [D] [K], ladite indemnité mensuelle à compter du 4 janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamnons solidairement la SASU BENJI 2 représentée par la HOLDING BENJAMIN et la SASU IJ OPTIC 770 à payer à Madame [D] [K] à titre provisionnel la somme de 7244,85 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 4 décembre 2024,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SCI LES EMBRUNS ;

Condamnons solidairement la SASU BENJI 2 représentée par la HOLDING BENJAMIN et la SASU IJ OPTIC 770 à payer à Madame [D] [K] la somme de 1000 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande de la SCI LES EMBRUNS au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement la SASU BENJI 2 représentée par la HOLDING BENJAMIN et la SASU IJ OPTIC 770 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 4 décembre 2025 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE

Grosse délivrée le 17/07/2025

À

— Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE

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