TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 27 Février 2025

Enrôlement : N° RG 24/00897 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3YIZ

AFFAIRE : M. [C] [R] ( Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS)

C/ S.D.C. [Adresse 17]- CASTELLANE [Adresse 17] [Adresse 24] [Localité 10] (la SELARL C.L.G.)

DÉBATS : A l’audience Publique du 21 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 Février 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [C] [R]

né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 31], de nationalité française, demeurant et domicilié [Adresse 17] [Localité 10]

Monsieur [A] [W]

né le [Date naissance 3] 1932 à [Localité 31], de nationalité française, demeurant et domicilié [Adresse 17] [Localité 10]

Madame [D] [W] épouse [F]

née le [Date naissance 2] 1974, demeurant et domiciliée [Adresse 28] [Localité 10]

Madame [Y] [U] épouse [W]

née le [Date naissance 8] 1940 à [Localité 34], de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 17] [Localité 10]

Madame [H] [KC] épouse [G]

née le [Date naissance 22] 1949 à [Localité 30], de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 17] [Localité 10]

Monsieur [B] [G]

né le [Date naissance 5] 1951 à [Localité 33] (AUTRICHE), demeurant [Adresse 17] [Localité 10]

Monsieur [L] [R]

né le [Date naissance 20] 1989, demeurant et domicilié [Adresse 15] [Localité 27]

Monsieur [E] [R],

né le [Date naissance 13] 1985 à [Localité 31], de nationalité française, demeurant et domicilié [Adresse 9] [Localité 4]

Monsieur [M] [Z]

né le [Date naissance 7] 1931 à [Localité 35] (TUNISIE), demeurant et domicilié [Adresse 17] [Localité 10]

Madame [O] [I] épouse [Z]

née le [Date naissance 6] 1937 à [Localité 35] (TUNISIE), demeurant et domiciliée [Adresse 17] [Localité 10]

Madame [K] [J]

née le [Date naissance 19] [Localité 31] 1934 à [Localité 31], de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 17] [Localité 10]

Madame [P] [X]

née le [Date naissance 18] 1958 à [Localité 31], de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 25] [Localité 29]

Madame [N] [T]

née le [Date naissance 23] 1960 à [Localité 31], de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 36] [Localité 11]

Madame [S] [V]

née le [Date naissance 21] 1965 à [Localité 31], de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 12] [Localité 26]

toutes et tous représentés par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 17]- CASTELLANE situé [Adresse 16], [Adresse 24] [Localité 10], représenté par son syndic en exercice le CABINET DURANT IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 14][Localité 10], pris en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier « [Adresse 17]-Castellane », sis [Adresse 17] et [Adresse 24] – [Localité 10], est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis. Il est composé :

— d’un immeuble à usage principal d’habitation dit « Immeuble A »,

— d’un immeuble à usage professionnel et commercial dit « Immeuble B »,

— d’un immeuble à usage professionnel dit « Immeuble C »,

— d’un espace intérieur à ces trois blocs à usage de jardin,

— de places de stationnement sur trois niveaux souterrains, situés sous le jardin et les bâtiments B et C.

Son syndic en exercice est le cabinet DURAND IMMOBILIER.

Messieurs [C] [R], [L] [R] et [E] [R], Monsieur [B] [G] et Madame [H] [G], Monsieur [A] [W], Madame [Y] [U] épouse [W] et Madame [D] [W] épouse [F], Madame [P] [X], Madame [K] [J], Madame [N] [T] et Madame [S] [V], ainsi que Madame [O] [Z] et Monsieur [M] [Z], sont tous propriétaires de différents lots au sein du bâtiment A de cet ensemble immobilier.

Des infiltrations sont survenues dans les garages souterrains, provenant d’une défaillance du complexe d’étanchéité sous l’espace à usage de jardin situé entre les trois bâtiments.

Une assemblée générale s’est tenue le 15 juin 2023, au cours de laquelle a été adoptée une résolution numéro 24 comprenant plusieurs points (24.1, 24.2, 24.3 et 24.4) portant sur les travaux réparatoires de l’étanchéité nécessaires à la cessation des infiltrations dans les garages. Il a notamment été décidé d’une répartition du coût de ces travaux entre les copropriétaires au titre des charges générales.

Suivant exploit de commissaire de justice délivré le 8 août 2023, Messieurs [C] [R], [L] [R] et [E] [R], Monsieur [B] [G] et Madame [H] [G], Monsieur [A] [W], Madame [Y] [U] épouse [W] et Madame [D] [W] épouse [F], Madame [P] [X], Madame [K] [J], Madame [N] [T] et Madame [S] [V], ainsi que Madame [O] [Z] et Monsieur [M] [Z], ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 32]-CASTELLANE devant le tribunal judiciaire de Marseille, au visa des articles 42, 11 et 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de :

— juger recevable l’action en annulation des résolutions n°24, 24.1, 24.2,24.3,24.4 de l’assemblée générale du 15 juin 2023 du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 17]-CASTELLANE [Adresse 17] [Adresse 24] [Localité 10]

— annuler la résolution n°24, 24.1, 24.2,24.3,24.4 votées lors de l’assemblée générale du 15 juin 2023 du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 17]-CASTELLANE [Adresse 17] [Adresse 24] [Localité 10]

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 32]-CASTELLANE [Adresse 17] [Adresse 24] [Localité 10] à verser aux requérants la somme de 2000€ chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— rappeler qu’aux termes de l’article 10-1 de la loi de 1965 le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires

— dispenser en conséquence, conformément au principe légal, les requérants de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/00897.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 17]-CASTELLANE sis [Adresse 17], [Adresse 24] – [Localité 10], représenté par son syndic le CABINET DURAND IMMOBILIER, demande au tribunal de :

— rejeter l’ensemble des demandes élevées par les requérants ;

— condamner in solidum l’ensemble des requérants à payer au syndicat des copropriétaires concluant la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 novembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

La recevabilité de l’action des requérants n’est en l’espèce pas contestée, leur qualité de copropriétaire étant en outre démontrée par les pièces versées aux débats de même que leur qualité d’opposant aux résolutions querellées, qui résulte du procès-verbal d’assemblée générale.

Leur action est donc recevable.

Sur la demande d’annulation des résolutions numéros 24, 24.1, 24.2, 24.3 et 24.4 de l’assemblée générale du 15 juin 2023

Selon l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

L’article 11 de ce texte énonce par ailleurs que sous réserve des dispositions de l’article 12, qui concerne l’action en révision des charges intentée dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

L’article 24 de la même loi dispose quant à lui que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2023 qu’a été adoptée à cette occasion une résolution numéro 24 subdivisée en plusieurs points numérotés de 24.1 à 24.4, intitulés de la manière suivante :

« 24/ Travaux- Réparation sans garantie de points singuliers de l’étanchéité du jardin »

« 24.1/ Choix du fournisseur »

« 24.2/ Mandat au conseil syndical »

« 24.3/ Honoraires »

« 24.4/ Echéanciers des appels »

Pour chacun de ces points figurent la mention de son vote à la majorité prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, ainsi que la mention de la répartition des charges selon la « Clé : Charges générales (001) ».

Il est acquis aux débats que cette résolution concerne des travaux de réfection du complexe d’étanchéité mis en place sous l’espace « jardin » de la copropriété (situé entre les bâtiments A, B et C) et au-dessus de l’immeuble « Garages » qui est édifié sous ledit jardin.

Les requérants et le syndicat s’opposent sur la charge de ces travaux :

— les premiers estimant qu’il s’agit de travaux relatifs à une partie commune spéciale à l’immeuble « Garages » et aux immeubles B et C pour en constituer la couverture et devant dès lors être répartis entre les seuls copropriétaires de ces bâtiments,

— le défendeur soutenant au contraire qu’il s’agit de l’étanchéité du jardin qui est une partie commune à l’ensemble des copropriétaires de l’ensemble immobilier, y compris ceux du bâtiment A, et que les travaux de réfection doivent donc être répartis entre ces derniers en charges communes générales.

Il résulte du règlement de copropriété produit en pièce numéro 1 par les requérants que l’ensemble immobilier [Adresse 17]-CASTELLANE comprend un espace à usage de jardin situé entre les trois bâtiments A, B et C de la copropriété, sous lequel est édifié un immeuble dit « Garages » comprenant trois niveaux de sous-sol.

Les articles 4.0.3, 4.0.4 et 4.0.5 de ce règlement indiquent que :

— pour l’administration de l’ensemble immobilier et la répartition des charges, la superstructure du gros-œuvre et le second œuvre du Bâtiment B-C sont considérés comme un seul immeuble ;

— le garage est considéré comme un bâtiment indépendant ;

— le Bâtiment B-C et le groupe des Garages/parkings restent considérés comme un seul immeuble, chaque fois que les travaux de réparation ou maintenance concernent l’infrastructure de cet ensemble architectural.

Le règlement de copropriété précise par ailleurs :

— à l’article 4.1, que le sol est une partie commune générale à l’ensemble immobilier ;

— à l’article 4.2, que le jardin de même que ses installations d’éclairage et d’arrosage sont des parties communes spéciales aux bâtiments A et B-C, dès lors que le passage sous le bâtiment A permet d’accéder à ce jardin depuis l'[Adresse 17]. L’article 11 ajoute qu’à ce titre, les lots constitués de places de parking ne participent pas aux charges afférentes au jardin ;

— à l’article 4.3, que « le gros-œuvre des planchers, hourdis de ces planchers », ainsi que les « couvertures », « toitures-terrasses de chaque bâtiment », sont des parties communes spéciales au bâtiment concerné, « la toiture-terrasse du Garage étant limitée à l’emprise correspondant à l’espace intérieur entre les trois blocs A B C ». L’article 12 ajoute que les charges communes spéciales à un seul immeuble ou bâtiment sont celles relatives notamment aux travaux de conservation et d’amélioration et aux dépenses courantes d’administration, d’entretien, de maintenance, de fonctionnement des parties communes et équipements communs de l’immeuble ou bâtiment concerné.

Il en résulte que le jardin est une partie commune spéciale aux bâtiments A et B-C, dont les travaux d’entretien relèvent du vote de l’ensemble des copropriétaires de ces immeubles et dont les charges d’entretien doivent être répartis entre ces derniers, alors que la toiture-terrasse des garages est quant à elle une partie commune spéciale à ce bâtiment indépendant dit « Garage », qui est lui-même considéré comme appartenant au bâtiment B-C pour les travaux de réparation ou de maintenance de l’infrastructure de l’ensemble architectural.

Or, il ne peut être contesté, au regard des éléments produits, que le complexe d’étanchéité mis en place entre le jardin et les garages sous-jacents trouve sa seule utilité dans le fait d’assurer l’absence d’infiltrations d’eau dans le parking construit en sous-sol. Il n’est d’ailleurs aucunement allégué qu’une telle étanchéité aurait été nécessaire à l’entretien ou la conservation du sol du jardin, ni même qu’elle aurait été réalisée sous celui-ci si le parking de la copropriété n’y avait pas été édifié.

Le fait qu’il soit nécessaire de décaisser la terre du jardin et de déposer le système d’arrosage pour réparer cette étanchéité est indifférent et n’en fait pas pour autant un élément de ce jardin.

Dans ces conditions, il doit être considéré que par sa nature, l’étanchéité fait partie intégrante de la couverture du bâtiment « Garage », en ce qu’elle a vocation à lui permettre de remplir sa fonction visant à assurer le clos et le couvert du bâtiment. Elle constitue dès lors, comme la toiture, une partie commune spéciale à cet immeuble en vertu de l’article 4.3 du règlement de copropriété.

Par conséquent, les travaux de réparation de cet élément de couverture, votés par l’ensemble des copropriétaires de l’ensemble immobilier dans le cadre des résolutions 24 à 24.4, auraient dû être soumis au vote des seuls copropriétaires de ce bâtiment et des bâtiments B-C, s’agissant de travaux de réparation ou maintenance de l’infrastructure de cet ensemble, en application de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Les charges afférentes à ceux-ci auraient par ailleurs dû être répartis entre ces derniers au titre des charges communes spéciales selon l’article 12 du règlement de copropriété, et non des charges communes générales.

Les résolutions précitées encourent par conséquent l’annulation, qui sera prononcée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il sera par ailleurs condamné à payer aux copropriétaires requérants une somme totale de 2.500 euros, soit 500 euros pour chaque lot.

En application de l’article 10-1 de la loi de 1965, les requérants sont dispensés de toute participation à la dépense commune au titre de ces frais de procédure, dont la charge sera donc répartie entre les autres copropriétaires.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

ANNULE les résolutions numéros 24, 24.1, 24.2, 24.3, et 24.4 de l’assemblée générale de l’ensemble immobilier [Adresse 32]-CASTELLANE sis [Adresse 17] et [Adresse 24] – [Localité 10], en date du 15 juin 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 32]-CASTELLANE sis [Adresse 17] et [Adresse 24] – [Localité 10], représenté par son syndic en exercice le cabinet DURAND IMMOBILIER, à payer à Messieurs [C] [R], [L] [R] et [E] [R], Monsieur [B] [G] et Madame [H] [G], Monsieur [A] [W], Madame [Y] [U] épouse [W] et Madame [D] [W] épouse [F], Madame [P] [X], Madame [K] [J], Madame [N] [T] et Madame [S] [V], ainsi que Madame [O] [Z] et Monsieur [M] [Z] la somme totale de 2.500 euros (soit 500 euros par lot de copropriété concerné) ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 32]-CASTELLANE sis [Adresse 17] et [Adresse 24] – [Localité 10], représenté par son syndic en exercice le cabinet DURAND IMMOBILIER, aux dépens de la présente instance ;

DIT que Messieurs [C] [R], [L] [R] et [E] [R], Monsieur [B] [G] et Madame [H] [G], Monsieur [A] [W], Madame [Y] [U] épouse [W] et Madame [D] [W] épouse [F], Madame [P] [X], Madame [K] [J], Madame [N] [T] et Madame [S] [V], ainsi que Madame [O] [Z] et Monsieur [M] [Z] seront dispensés de participation à la dépense commune au titre de ces frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le vingt sept février deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT