TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 24 Septembre 2025

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Juillet 2025

N° RG 25/01971 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LGQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal,

Représentée par Maître Sophie KUCHUKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. THO-KHA, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

Non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI THO-KHA est copropriétaire du lot 3 et 7 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 05 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice [Adresse 5] a fait citer la SCI THO-KHA en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

Initialement fixé à l’audience du 28 mai 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 02 juillet 2025 pour permettre au demandeur de fournir le retour de l’accusé de réception de l’envoi de l’assignation.

A l’audience du 02 juillet 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner la SCI THO-KHA au paiement :

— de la somme de 5865,03€ au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 mars 2025 ;

— des frais nécessaires au recouvrement de la créance à compter de la sommation de payer du 1er avril 2025 ;

— de la somme de 1500€ à titre de dommages et intérêts ;

— de la somme de 1500€ par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— des dépens ;

— des frais d’exécution forcée.

Il demande par ailleurs de rejeter toute demande de délai de paiement.

Assignée à la dernière adresse connue, l’acte de commissaire de justice ayant été transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, la SCI THO-KHA n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : " A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.".

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. "

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Dans un avis publié le 12 décembre 2024, la Cour de cassation (pourvoi n°24-70.007) a indiqué que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

Sur la procédure accélérée au fond

Il résulte des dispositions précitées que ce n’est qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer ces provisions dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est recevable à saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice [Adresse 5] produit un courrier du 15 avril 2025, aux termes duquel il met en demeure la SCI THO-KHA de payer la somme de 5865,03€.

Toutefois, il résulte du décompte joint que la somme comprend les provisions dues au titre de l’exercice en cours mais également un arriéré de charges depuis le 1er janvier 2020.

Ainsi, ce courrier ne met pas en demeure le copropriétaire de payer les provisions dues au titre de l’article 14-1, mais un arriéré global de charges et frais arrêté au 28 mars 2025.

Dès lors, la mise en demeure n’est pas conforme à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice [Adresse 5] supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTÉ CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice SQUARE HABITAT-CABINET LIEUTAUD,

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice [Adresse 5] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 24/09/2025

À

— Maître Sophie KUCHUKIAN