N° 25/00125

JUGEMENT du

10 JUIN 2025

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N° RG 25/00018 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DS6S

[T] [V]

C/

Association UNION SPORTIVE [Localité 8]

, [N] [E]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 8], assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 01 Avril 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 10 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

Monsieur [T] [V]

né le 12 Juin 1959 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par Maître Xavier-Pierre NADREAU de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEURS :

Association UNION SPORTIVE [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M. [M] (Autre) muni d’un pouvoir spécial

Comparante

Monsieur [N] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Comparant

*********

Par acte sous-seing privé du 16 mai 2021, M. [T] [V] a consenti à l’association Union sportive de [Localité 8] (ci-après U.S.S.M.) un bail d’habitation d’une durée de 6 mois à partir du 1er juin 2021, relatif à un appartement situé au premier étage d’une maison sise à [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 1100 € outre une provision sur charges mensuelle de 100 euros.

Par acte sous-seing privé du 18 mai 2022, M. [T] [V] a également consenti à M. [N] [E] un bail d’habitation sur le rez-de-jardin de la même maison moyennant un loyer mensuel de 300 € hors charges et la réalisation de travaux de peinture par le locataire sur les volets.

Chacun de ces baux a été renouvelé par actes sous seing privé du 13 janvier 2022 pour une durée de 6 mois courant du 1er décembre 2021 au 31 mai 2022.

Un état des lieux de sortie a été établi par huissier le 2 juillet 2022 en l’absence de M. [N] [E], en présence du bailleur et de M. [P], directeur général de l’U.S.S.M..

Se prévalant de charges impayées et de dégradations locatives, M. [T] [V] a saisi le conciliateur de justice qui a dressé un constat d’échec le 19 avril 2023.

C’est dans ces circontances que par actes séparés du 12 décembre 2024 et 16 janvier 2025, M. [T] [V] a assigné l’U.S.S.M. et M. [N] [E] aux fins suivantes :

— condamner M. [N] [E] à lui payer les sommes suivantes, augmentées de l’intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation :

—  5000 euros au titre de ses obligations locatives,

—  247,46 euros au titre du partage des frais de procès-verbal d’état des lieux de sortie,

— condamner in solidum M. [N] [E] et l’U.S.S.M. à lui payer les sommes suivantes, augmentées de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 juin 2024 :

—  2135,06 euros au titre de la régularisation des charges,

—  863,60 euros au titre de la consommation de fioul,

—  1146 euros au titre de la remise en état des lieux,

—  6240 euros au titre de la perte de chance de percevoir un loyer,

— condamner in solidum M. [N] [E] et l’U.S.S.M. à lui payer les sommes suivantes, augmentées de l’intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation :

—  900 euros au titre de ses frais de déplacements,

—  1000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner in solidum M. [N] [E] et l’U.S.S.M.aux entiers dépens et à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

le tout au visa des articles 1714, 1728, 1730 et 1217 du code civil.

M. [T] [V] fait valoir :

— concernant les charges l’indissociabilité des obligations des locataires compte tenu de l’absence de compteurs distincts et d’une maison chauffée au fioul dans son ensemble,

— que M. [N] [E] a reconnu par courriel du 20 juin 2022 la présence de punaises de lit, soit un an après son entrée dans les lieux, qui ont par la suite occasionné le départ d’un nouveau locataire, que cette invasion concernait tant le rez-de-chaussée que l’étage,

— que M. [N] [E] n’a eu de cesse de repousser la mise en peinture des volets, engagement qu’il avait pris lors de la conclusion du bail,

— que M. [N] [E] a laissé les lieux dans un état qui l’a privé de la possibilité de relouer la maison immédiatement, un locataire potentiel s’étant désisté et les locataires suivants ayant donné rapidement congé en raison de la présence de punaises de lit,

— que M. [N] [E] ne s’est pas rendu disponible pour l’état des lieux de sortie le contraignant à recourir à un commissaire de justice,

— que l’état du logement l’a contraint à faire trois allers-retours entre son domicile situé dans le Finistère et le bien donné à bail,

— qu’il a subi un préjudice moral notamment en lien avec les préoccupations occasionnées par la remise en état des lieux et en particulier la désinsectisation.

Dans le dernier état de leurs écritures déposées à l’audience au fond du 1er avril 2025 et soutenues oralement, les parties ont conclu ainsi respectivement :

— le demandeur maintenant l’ensemble de ces demandes et moyens, y ajoutant :

— que M. [N] [E] n’a émis aucune protestation sur l’état de la maison lors de l’entrée dans les lieux et au cours du bail,

— qu’il n’a jamais communiqué les relevés des compteurs d’eau et d’électricité au cours du bail comme cela lui a été demandé, que les relevés initiaux sont contradictoires, que la facture du 9 septembre 2022 produite ne couvre pas l’ensemble de la période d’occupation par M. [N] [E] et ne remet pas en conséquence son calcul,

— qu’il est démontré par un S.M. S de décembre 2021 que M. [N] [E] a commandé du fioul et qu’il s’est engagé à reremplir la cuve par message du 5 mai 2022,

— que M. [N] [E] ne rapporte pas la preuve que les piqûres qu’il évoque par courriel du 28 novembre 2021 sont le fait de punaises de lit,

— M. [N] [E] soutenant :

— qu’il a accepté certaines conditions du bail juridiquement contestables (impossibilité d’ouvrir un compteur d’électricité à son nom, d’avoir accès au 2ème étage et au garage) en raison de la difficulté pour trouver un hébergement pour lui et sa famille, qu’il n’a pas pour les mêmes raisons évoquer l’insalubrité de la maison,

— qu’un accord avait été trouvé avec M. [T] [V] concernant la non-exécution des travaux de mise en peinture des volets – ce qu’il ne conteste pas -, consistant en la retenue par le bailleur du dépôt de garantie à hauteur de 300 euros,

— qu’il n’est pas fait état par le commissaire de justice de punaises de lit, qu’il a très rapidement signalé au bailleur la présence d’insectes

— qu’il a réclamé en vain jusqu’à l’audience du 1er avril 2025 la facture EDF du 9 septembre 2022 et qu’il accepte sur cette base de régulariser les charges à hauteur de 1458,08 euros,

— que l’état des lieux d’entrée ne fait pas mention d’une cuve de fioul remplie, qu’il n’a pas utilisé ce moyen de chauffage,

— que le bien a été loué très rapidement après son départ et pendant une durée de trois mois, qu’il n’a pas été laissé dans un état déplorable, l’état des lieux de sortie contradictoire ne faisant aucune mention d’une absence de propreté

— que le recours à un commissaire de justice a été décidé de manière unilatérale par le bailleur avant même qu’il fasse connaître son absence au bailleur,

demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater qu’il accepte de régulariser les charges à hauteur de 235,89 euros pour l’eau et 1458,08 euros pour l’électricité ;

— débouter M. [T] [V] de l’ensemble de ses autres demandes.

— l’U.S.S.M., répliquant :

— que le constat dressé par le commissaire de justice ne fait aucune mention d’un état déplorable des lieux, de saleté ou encore de désordre,

— que le potentiel preneur ayant visité les lieux en juin 2022 fait essentiellement des remarques sur l’équipement du logement et non son état de propreté,

— que ni l’état des lieux d’entrée ni le contrat de bail ne font référence à une cuve de fioul pleine,

— que l’absence de production d’une facture de régularisation E.D.F. a empêché toute solution amiable,

— que les relevés portés manuscritement par le bailleur sur l’état des lieux d’entrée ne correspondent pas aux données du fournisseur d’énergie, que la demande est surévaluée,

— qu’il n’est pas démontré la présence de punaises de lit au départ de M. [E], faute d’éléments dans le cadre du constat, d’action du bailleur sur ce point avant la conclusion d’un nouveau bail dans les semaines suivantes et d’intervention d’un professionnel avant novembre 2022,

— qu’il n’est pas démontré les difficultés rencontrées pour relouer le logement après novembre 2022,

— que M. [T] [V] ne justifie pas de la date et des motifs des déplacements pour lesquels il demande à être indemnisé,

— que l’existence d’un préjudice moral n’est pas davantage établi,

demande au juge des contentieux de la protection de :

— d’accepter la demande en paiement de M. [V] en régularisation des charges de facture EDF du 9 septembre 2022 et facture RME du 29 juin 2022 déduction faite des 1300 euros de provisions,

— rejeter l’intégralité des autres demandes formées par M. [T] [V].

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I – Sur les demandes formées uniquement à l’encontre de M. [N] [E]

— au titre du non-respect de ses obligations locatives,

Il ressort :

— des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi,

— de l’article 1217 du code civil que la partie non défaillante peut notamment obliger l’autre à s’exécuter, ou provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution, des dommages-intérêts pouvant toujours s’ajouter à ces sanctions ;

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties qu’aux termes des baux signés les 18 mai 2021 et 13 janvier 2022, M. [N] [E] s’était engagé à remettre en peinture les volets du rez-de-chaussée loué, ce qu’il n’a pas fait.

M. [T] [V] sollicite la somme de 5000 euros en réparation, estimant que cela correspond au coût de remise en peinture des volets. M. [N] [E] rappelle qu’un accord avait été trouvé par les parties et qu’il avait dédommagé le demandeur à hauteur de 300 euros.

Il ressort des pièces versées par M. [T] [V] (cf. pièce n°15 : courriel du 28 avril 2022) que celui-ci a effectivement accepté de retenir le dépôt de garantie (soit 300 euros) en dédommagement de la non-exécution des travaux de peinture.

Si M. [T] [V] sollicite le montant de 5000 euros, il ne verse aucun élément à l’appui de ce chiffrage (devis, facture) alors que M. [N] [E] fait état d’un coût envisagé de 250 € sur la base de 2 pots de peinture, 2 pots de Lazure haute protection et 2 bouteilles de gel décapant (cf. pièce n°10) . Surtout, alors que cette obligation semble s’inscrire dans le cadre d’une réduction du loyer, le contrat de location est très imprécis ne précisant pas le montant de la réduction de loyer accordée en contrepartie et M. [T] [V] ne produit aucun élément de nature à établir la valeur locative du bien (rez-de-chaussée) hors réduction de loyer alléguée.

Dans ces conditions, il convient de considérer que le dédommagement opéré amiablement à hauteur de 300 euros est suffisant et la demande de M. [T] [V] sera rejetée.

— sur les frais d’établissement de l’état des lieux de sortie par le commissaire de justice,

S’il s’avère impossible de procéder à un constat amiable, la personne y ayant intérêt peut utiliser la procédure prévue à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, en faisant convoquer l’autre partie en vue de l’établissement d’un état des lieux par huissier. Il résulte en effet de cet article qu’un « état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’état, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

En l’espèce, il découle des éléments du dossier et des débats que le 2 juillet 2022, soit le jour même de la date convenue pour établir l’état des lieux de sortie, M. [N] [E] a informé les autres parties par S.M. S.qu’il ne serait pas présent mais qu’il serait représenté par M. [G] [M], directeur général de l’U.S.S.M., ces éléments étant précisément repris par le commissaire de justice dans le procès-verbal de constat et M. [N] [E] produisant le S.M. S. (Cf. pièce n°11)

Il ne ressort ainsi pas des éléments du dossier qu’il n’était pas possible d’établir un état des lieux amiablement et contradictoirement, M. [N] [E] pouvant légitimement user de la possibilité de se faire représenter. Le bailleur a ainsi fait le choix d’être assisté de Maître [H] avant la survenance de toute difficulté.

Sa demande de partage des frais par moitié sera en conséquence rejetée.

II – Sur les demandes formées in solidum à l’encontre de M. [N] [E] et de l’U.S.S.M.

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 7 a) et c) de la loi du 6 Juillet 1989 applicable en matière de bail d’habitation, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, ainsi que de répondre des dégradations et pertes survenus pendant la durée du contrat dans les lieux loués, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

— au titre des charges d’électricité et d’eau,

M. [T] [V] sollicite la somme de 2135,06 euros au titre de la régularisation des charges d’eau et d’électricité.

Les défendeurs sont tous deux d’accord pour régulariser les charges sur la base des factures EDF du 9 septembre 2022 et RME du 29 juin 2022. Ils soulignent que les relevés portés manuscritement sur l’état des lieux d’entrée ne peuvent être pris en compte puisqu’ils sont inférieurs aux relevés effectués par le fournisseur d’énergie antérieurement à l’entrée des lieux.

Concernant les charges d’eau, la facture du 29 juin 2022 pour un montant de 235,89 euros ne couvre qu’une partie de la période d’occupation du bien par M. [N] [E], soit du 3 décembre 2021 au 11 mai 2022 (pour un volume de 38 m3). Sur la base de cette facture, la demande de la somme de 279,88 euros n’apparait donc nullement surévaluée et ce montant sera retenu.

Concernant les charges d’électricité, la facture du 9 septembre 2022 recouvre l’ensemble de la période d’occupation concernant la consommation (cf. Page 2 : consommation du 24 janvier 2021 au 3 septembre 2022) avec des index pour le relevé fin correspondant à ceux inscrits par le commissaire de justice au sein du procès-verbal de constat. Il convient donc de retenir pour la consommation les données de cette facture. Il convient en revanche de soustraire la somme de 6 euros correspondant à des services souscrits non précisés / justifiés et de revoir le montant au titre de l’abonnement puisque la facture ne retient que deux mois alors que le bail a duré 13 mois.

Par application de cette méthode, il convient de retenir la somme de 2335,21 euros sur la base du calcul suivant : 2228,87 – 6 – 1,27 – 19,36 -3,75 + ( 9,68 *13) + [(9,68 *13+3,75)*5,5 /100].

L’U.S.S.M. et M. [N] [E] seront donc in solidum et après déduction des provisions pour charges versées condamnés à verser la somme de 1315,09 euros ( 2335,20 + 279,88 – 1300).

— sur la demande au titre du fioul

Les baux signés par les parties prévoient que “ le chauffage fera l’objet d’un relevé de niveau de la cuve le jour du début de la location. Le jour du départ, le locataire complétera en présence du propriétaire la cuve jusqu’à hauteur du niveau relevé le jour de la location ”.

Il ressort des pièces produites par les parties :

— qu’aucun relevé du niveau de la cuve n’a été établi à l’entrée dans les lieux, aucune mention sur ce point ne figurant sur l’état des lieux d’entrée ou sur les contrats signés,

— que dans le cadre du procès-verbal de constat du 2 juillet 2022, il est mentionné “cuve de fuel : remplie à moitié ”,

— que M. [T] [V] ne démontre pas avoir rempli la cuve antérieurement à l’entrée de M. [N] [E] par la production par exemple d’une facture CPO,

— que dans ses conditions, la demande de remboursement de la facture du 20 juillet 2022 à hauteur de 863,60 euros ne pourra qu’être rejetée, sans qu’il ne soit besoin de déterminer si le locataire a effectivement utilisé du fioul ou non.

— sur la demande au titre de la remise en état des lieux,

M. [T] [V] sollicite le remboursement de la facture du 17 novembre 2022 acquittée par lui pour un montant de 1146 euros au titre d’une opération libellée comme suit “désinsectisation punaises – intervention démarrée le 14 novembre 2022 “. Il estime que la présence de punaises de lit est imputable à M. [N] [E] et sa famille.

Les défendeurs s’opposent à cette demande faisant valoir que la présence desdits insectes n’est pas établie à la date du 2 juillet 2022.

Il convient de relever :

— qu’il n’est fait aucune mention de punaises de lit dans le cadre de l’état des lieux de sortie,

— qu’il n’est versé aucun élément de nature à établir la présence de punaises de lit au départ de M. [N] [E], le seul courriel de M. [F] [O] du 4 septembre 2023 ne permettant pas d’établir la date ou a minima période à laquelle le nouveau locataire s’est trouvé confronté à cette problématique (“même si dans un premier temps nous avons essayer de remédier au problème”) et aurait signalé la difficulté au bailleur,

— qu’il n’est versé aucun élément notamment recueilli auprès du professionnel étant intervenu en novembre 2022 quant à l’étendue de l’infestation et son éventuelle ancienneté,

— qu’il ne saurait se déduire des courriels de M. [N] [E] du 28 novembre 2021 (“ma petite fille s’est fait piquer plusieurs fois la nuit car des insectes pullules dans toutes la maison ”) et du 20 juin 2022 (“mes enfants ont été très régulièrement piqué par des insectes des puces de lit”) la présence de punaises de lit, les puces et punaises de lit étant des insectes distincts,

Au regard de ces éléments, M. [T] [V] ne démontre pas que M. [N] [E] est responsable de la présence des insectes à l’origine de l’intervention de la société Farago Bretagne en novembre 2022 soit plus de 4 mois après le départ du défendeur. Sa demande sera rejetée.

— au titre de la perte de chance de percevoir un loyer,

M. [T] [V] sollicite la somme de 6240 euros au titre de la perte de chance de percevoir un loyer, se basant sur une période de six mois et demi sans location après le départ de M. [O].

Il est établi par le courriel précité de M. [O] que M. [T] [V] a reloué son bien dès la fin juillet 2022, soit quelques semaines après la restitution du bien par M. [N] [E] et l’U.S.S.M.

Il ressort de la facture du 17 novembre 2022 établie par la société Farago Bretagne que l’intervention n’a pas excédé trois jours. M. [T] [V] ne produit aucun élément de nature à établir une difficulté à relouer son bien postérieurement à cette date, se contentant d’affirmer que le bien a été reloué six mois et demi après de le départ de M. [O].

Au regard de l’ensemble de ces éléments et étant rappelé qu’il n’est pas imputé ci-avant l’opération de désinsectisation à M. [N] [E], l’absence de location postérieurement à la période d’occupation de M. [O] ne saurait être imputée à M. [N] [E] et la demande sera rejetée.

— au titre des frais de déplacement et du préjudice moral,

Il découle des éléments ci-avant que les demandes d’indemnisation des déplacements et du préjudice moral ne pourront qu’être rejetées.

Les défendeurs soulignent à bon escient qu’ils n’ont eu aucun comportement fautif (ayant notamment à plusieurs reprises sollicité la facture de régularisation de l’électricité pouvant justifier les demandes) ainsi formées, lesquelles seront donc rejetées.

III – Sur les demandes accessoires

Compte tenu du litige, il convient de dire que chaque partie supportera la charge de ses dépens et de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [T] [V].

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum l’U.S.S.M. et M. [N] [E] à payer à M. [T] [V] la somme de 1315,09 € au titre de la régularisation des charges (eau et électricité) ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

REJETTE le surplus des demandes formées par M. [T] [V] en ce compris la demande formée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,