Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p14 aud civile prox 5, 23 octobre 2025, n° 24/06871

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Texte intégral
- Débats
- Parties
- Faits
- Motifs de la décision
- I- Sur la recevabilité
- II- Sur le fond
- Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de charges de copropriétés
- Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance
- Sur la demande de dommages et intérêts
- Sur les demandes accessoires
- Dispositif

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TJ Marseille 23 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le Syndicat a produit les preuves nécessaires justifiant la créance, rendant celle-ci certaine, liquide et exigible.
Accepté
Frais imputables au copropriétaire défaillant
La cour a jugé que ces frais sont justifiés et imputables au copropriétaire concerné selon la loi.
Accepté
Manquements répétés aux obligations de paiement
La cour a reconnu que les manquements répétés constituent une faute causant un préjudice direct au Syndicat, justifiant ainsi la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé qu'il n'est pas inéquitable de condamner Madame [C] [X] à payer une somme sur le fondement de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p14 aud civ. prox 5, 23 oct. 2025, n° 24/06871
Numéro(s) :	24/06871
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNET
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble JOLIMONT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Juillet 2025 prorogé 23 Octobre 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :

Le 23 Octobre 2025

à M^e Philippe CORNET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06871 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5VDK

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble JOLIMONT, situé [Adresse 3], domicilié chez le CABINET CITYA PARADIS, syndic en exercice – [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [C], [S], [N] [X]

née le 21 Octobre 1989 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [X] est propriétaire des lots n° 89, 105 et 168 au sein de l’immeuble JOLIMONT situé [Adresse 2] , soumis au régime de la copropriété.

Alléguant d’arriérés de charges de copropriété, un courrier de mise en demeure de payer la somme de 5498,02 euros a été adressé le 22 juillet 2024 par courrier recommandé avec accusé de réception, à Madame [C] [X] par le conseil du Syndicat des copropriétaires de de l’immeuble [Adresse 4] ;

Ce courrier étant demeuré infructueux, par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA PARADIS a fait assigner Madame [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

4949,10 € au titre des charges de copropriété dues au 23 octobre 2024 et la somme de 1328 euros au titre des frais nécessaires, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date de la mise en demeure2500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive2500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;les entiers dépens ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025 date à laquelle le syndicat des copropriétaire requérant a été représenté par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation ;

Madame [C] [X], citée par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée;

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 23 octobre 2025.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur la recevabilité

Il est justifié par le relevé de propriété, le certificat des services de la publicité foncière et l’acte authentique de vente reçu le 26 novembre 2020 par Maître [W] [F] notaire à [Localité 6], versés aux débats que Madame [C] [X] est propriétaire des lots n°89, 105 et 168 au sein de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 2] ;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA PARADIS est en conséquence recevable en ses demandes;

II- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, ancien article 1315 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction..

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

un relevé de propriété le certificat des services de la publicité foncière l’acte authentique de venteun décompte de charges au 23 octobre 2024 le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 novembre 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, approuvant le compte travaux, réajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, votant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et votant divers travauxle décompte individuel des charges de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 novembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, approuvant le compte travaux, réajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, votant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et votant divers travauxLe décompte individuel des charges de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023les appels de fondsle contrat de syndicle jugement du 29 juin 2022la mise en demeure

Il ressort des pièces susvisées que s’agissant des charges de copropriété proprement dites, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 4949,10 euros selon décompte arrêté au 23 octobre 2024, provisions charges générales et cotisation fonds de travaux ALUR du dernier trimestre 2024 incluses;

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance:

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires’ au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ressort du décompte versé aux débats que la somme de 248 euros (mise en demeure et prise d’hypothèque) sera retenue au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

Madame [C] [X] n’a pour sa part justifié ni du paiement des charges dues, ni de l’extinction de ses obligations;

Il s’ensuit que Madame [C] [X] sera condamné à payer les sommes suivantes :

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sollicite la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Madame [C] [X] commet régulièrement des manquements répétés à ses obligations de paiement des charges, et ne justifie pas de difficultés particulières ; qu’en outre Madame [X] a déjà été condamnée par le tribunal judiciaire de Marseille le 29 juin 2022 à payer la somme de 3065,26 euros au titre de charges impayées arrêtées au 1er avril 2022 et persiste dans sa défaillance ;

Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au Syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En conséquence, Madame [C] [X] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [X] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens;

Il n’est pas inéquitable de condamner Madame [C] [X] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble JOLIMONT situé [Adresse 2] , représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA PARADIS , recevable en ses demandes;

Condamne Madame [C] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA PARADIS les sommes suivantes :

4949,10 euros selon décompte arrêté au 23 octobre 2024, provisions charges générales et cotisation fonds de travaux ALUR du dernier trimestre 2024 incluses; 248 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;Le tout, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;Condamne Madame [C] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble JOLIMONT situé [Adresse 2] , représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA PARADIS, la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts;

Condamne Madame [C] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble JOLIMONT situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA PARADIS, la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Madame [C] [X] aux entiers dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE