Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 18 Décembre 2025

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DEMANDERESSE:

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [H]

Logement B011 Rez de Chaussée

44 Rue des Grands Noels

44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 novembre 2025

date des débats : 06 novembre 2025

délibéré au : 18 décembre 2025

RG N° N° RG 25/02199 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N3ZE

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [F] [H] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 7 mars 2017 avec prise d’effet au 17 mars 2017, la SA DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO), aux droits de laquelle vient désormais la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Monsieur [F] [H] un logement situé 44 rue des Grands Noëls – 44230 ST SEBASTIEN SUR LOIRE.

Le 30 janvier 2025, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1324,67 euros au titre des loyers échus et impayés au 31 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 21 mai 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion du locataire, et le condamner à verser la somme de 1404,04 euros au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

A l’audience du 6 novembre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 961,12 euros selon le décompte arrêté au 3 novembre 2025. Elle s’est toutefois désistée de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du fait de l’absence de justification de l’assurance. Elle a également précisé qu’un plan d’apurement a été signé, à hauteur de 100 euros par mois et est respecté depuis deux mois. Elle a par ailleurs accepté l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire au locataire.

Monsieur [F] [H], comparant, a actualisé sa situation financière et personnelle, indiquant être actuellement au chômage et avoir débuté une formation d’ajusteur. Il n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette mais a déclaré ne pas être favorable au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Il a également sollicité l’octroi de délais de paiement en proposant de verser 100 euros par mois en sus du loyer.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 21 mai 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 3 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Lors de l’audience, la société CDC HABITAT SOCIAL a déclaré se désiste de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.

Dès lors, il convient de constater ce désistement.

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer les loyers demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 7 mars 2017 étaient réunies à la date du 31 mars 2025.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la société CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail en date du 7 mars 2017.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 961,12 euros, échéance du mois d’octobre 2025 incluse. Il convient de déduire de cette somme les frais de contentieux qui figurent sur le relevé de compte, soit la somme de 302,05 euros, qui relèveront, le cas échéant, des dépens.

En conséquence, Monsieur [F] [H] sera condamné à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 659,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [F] [H] a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience.

Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [F] [H] perçoit la somme mensuelle totale de 1235 euros au titre des indemnités de chômage et de l’aide personnalisée au logement. Il est précisé qu’il travaillait jusqu’en janvier 2024 en tant que plombier chauffagiste et percevait alors un salaire mensuel compris entre 2000 et 2500 euros mais qu’il a rencontré de graves problèmes de santé et a débuté une formation dans le domaine de l’aéronautique pour devenir ajusteur sans pouvoir la terminer. Depuis le mois de mai 2025, il est inscrit auprès de plusieurs agences d’intérim. Il a repris les paiements de ses loyers en intégralité depuis février 2025, versant en outre des sommes complémentaires afin d’apurer sa dette. Il souhaite conserver son logement actuel et demande que les frais de commissaire de justice ne soient pas mis à sa charge ou diminués.

Lors des débats, Monsieur [F] [H] a confirmé ces éléments et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 100 euros par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, de l’accord de la société bailleresse, et dès lors que Monsieur [F] [H] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [F] [H] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation – indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial – due à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [H], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO), à l’encontre de Monsieur [F] [H] ;

CONSTATE le désistement de la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL quant à sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ;

CONDAMNE Monsieur [F] [H] à payer à la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL la somme de 659,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [F] [H] un délai de paiement de 7 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 6 échéances de 100 euros, la 7ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 31 mars 2025, du bail portant sur les lieux loués situés 44 rue des Grands Noëls – 44230 ST SEBASTIEN SUR LOIRE ;

DIT que Monsieur [F] [H] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE, à défaut, l’expulsion de Monsieur [F] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE dans ce cas Monsieur [F] [H] à payer à la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation selon indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial, et ce à compter la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNE Monsieur [F] [H] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE