TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/54393 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4345

AS M N° : 9

Assignation du :

11 Juin 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 décembre 2024

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A.S. SGM ATHENA

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocats au barreau de PARIS – #R0175

DEFENDERESSE

S.A.S. DEV [Localité 5]

Centre Commercial d’Okabe

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Romain PIERI, avocat au barreau de PARIS – #E2199

DÉBATS

A l’audience du 14 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 18 novembre 2022, la société SOCIETE DES GRANDS MAGASINS, devenue SGM ATHENA, a donné à bail commercial à compter du 6 octobre 2023 à la société DEV [Localité 5] des locaux situés [Adresse 6], moyennant un loyer annuel de 88.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 12 mars 2024, à la société DEV [Localité 5], pour une somme de 67.333,81 euros, au titre de l’arriéré locatif au 1er mars 2024.

Par acte du 11 juin 2024, la société SGM ATHENA a fait assigner la société DEV BESANCON devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société DEV [Localité 5] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société DEV [Localité 5] à payer à la société SGM ATHENA la somme provisionnelle de 101.945,49 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 avril 2024, avec intérêts au taux légal majoré,

— condamner la société DEV [Localité 5] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 17.305,83 euros, augmentée des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société DEV [Localité 5] au paiement d’une somme de 10.194,54 euros au titre de la clause pénale,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la société DEV [Localité 5] au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Après un renvoi sollicité par le défendeur, à l’audience du 14 novembre 2024, la société SGM ATHENA a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette à la somme de 110.773,08 euros au 6 novembre 2024, et en s’opposant à l’octroi de tout délai.

La société DEV [Localité 5] était représentée.

Elle a sollicité à titre principal :

— Le rejet des demandes

— Sa condamnation à la somme de 16.863,70 euros, avec octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause sur 24 mois

À titre subsidiaire, la défenderesse a demandé

— Le rejet de toutes les demandes autres que la demande d’expulsion consécutive à l’acquisition de la clause résolutoire

— La fixation de l’indemnité d’occupation à u montant HT de 5.133,34 euros

— L’octroi de délais pour quitter les lieux.

Elle a demandé en tout état de cause que chaque partie conserve à sa charge ses frais et les dépens exposés.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Mais il existe une contestation sur le montant de la dette locative, telle que visée dès le stade du commandement de payer, puisque la société preneuse considère que le bail litigieux ne prévoyait pas de charges en plus du loyer. La société DEV [Localité 5] considère en effet que le bail a été conclu à l’expiration d’un bail dérogatoire du 6 janvier 2021, qui prévoyait expressément une exonération totale de charges et taxes, bail dérogatoire auquel le bail litigieux renvoie.

Le bailleur conteste cette position et indique que le bail signé en 2022 est indépendant du bail dérogatoire de 2021, et que le bail de 2022 prévoit expressément un loyer, puisque les conditions particulières stipulent que le loyer est fixé « hors charges et hors taxes » et que les conditions générales traitent des obligations du preneur en matière de paiement des charges et des taxes, en détaillant ces dernières.

Il ressort de l’étude du bail que l’article 2.4.1, dans la partie II intitulée « conditions particulières » prévoit le montant annuel du loyer « hors taxes, hors charges ». Cette mention est classique dans les baux commerciaux et signifie que le montant mentionné correspond au loyer, auquel s’ajoute des charges et des taxes.

La partie III du bail commence par la phrase « le présent bail est en outre consenti et accepté sous les charges, clauses et conditions ci-après stipulées ». Dans cette partie l’article 9, intitulé « Charges, travaux, impôts, taxes et redevances afférents aux parties communes et/ou à usage commun », comporte les articles 9.2 et 9.3 qui traitent des « généralités sur les charges et impôts communs » et de l’ « inventaire des catégories de charges et impôts ». Il est sans ambiguïté prévu que le preneur est tenu du règlement de ces différents charges et impôts, en plus du paiement du loyer.

Ainsi, et en dépit de l’historique de ce bail mentionnant l’existence d’un bail dérogatoire antérieur, la société DEV [Localité 5] s’est engagée dans un nouveau contrat qui prévoit le paiement des charges et impôts en sus du loyer, par appels provisionnels.

Ainsi la somme appelée dans le commandement de payer, comprenant des loyers mais également des appels de charges et impôts, est justifiée.

Par ailleurs il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il comporte le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société SGM ATHENA n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 67.333,81 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 13 avril 2024, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 110.773,08 euros, arrêtée au 6 novembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application (article 23.3) est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société DEV [Localité 5] au payement de 110.773,08 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

II – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société DEV [Localité 5] explique cette absence de paiement par des difficultés financières et par l’incompréhension de l’appel des charges.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la société DEV [Localité 5], la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la société DEV [Localité 5] pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

III – Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif. Il n’y a pas lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société DEV [Localité 5] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation majorée par rapport au loyer annuel en cas d’expulsion. Mais cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société DEV [Localité 5], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société DEV [Localité 5] ne permet d’écarter la demande de la société SGM ATHENA formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société DEV [Localité 5] à payer à la société SGM ATHENA la somme provisionnelle de 110.773,08 euros au titre de l’arriéré locatif au 6 novembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Disons que la société DEV [Localité 5] pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers et charges courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société DEV [Localité 5] de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société DEV [Localité 5] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir Centre commercial OKABE – [Adresse 7],

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

Condamnons la société DEV [Localité 5] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société DEV [Localité 5] à payer à la société SGM ATHENA la somme de 1.000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 19 décembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Fanny LAINÉ