TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 28 OCTOBRE 2025

Enrôlement : N° RG 24/12631 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5UCB

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] (la SELARL C.L.G.)

C/ MADAME LA DIRECTRICE REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES

DÉBATS : A l’audience Publique du 08 juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 28 octobre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA CARTIER

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 347 503 583

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

MADAME LA [Adresse 6]

Directrice Départementale des Bouches du Rhône – Autorité administrative de la division France Domaine – Pôle Gestion des Patrimoines Privés – Curateur de la succession de Monsieur [L] [W] désignée en cette qualité par ordonnance sur requête rendue par le Tribunal judiciaire de Marseille du 12 février 2024

domiciliée [Adresse 3]

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété.

Monsieur [L] [W] était propriétaire au sein de cet immeuble du lot n°7.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présentait un solde débiteur au titre des charges afférentes à son lot.

Monsieur [L] [W] est décédé à [Localité 7] le 12 mars 1995, n’a pas d’héritier connu.

Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur a été désignée en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [L] [W], par ordonnance sur requête tenue par le Tribunal Judiciaire de Marseille le 12 février 2024.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a été expédiée en date du 24 mai 2024.

*

:

Par exploit du 8 novembre 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL CYTIA CARTIER a assigné Madame la [Adresse 5] en qualité de curatrice de la succession de Monsieur [L] [W] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir entendre :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

— CONDAMNER Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [L] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] :

— La somme en principal de 64.471,85 € au titre des charges de copropriété dues au 31 octobre 2024,

— La somme de 1.505,64 € au titre des frais nécessaires,

— Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024, date de la mise en demeure,

— CONDAMNER Madame la [Adresse 5], en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [L] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur régulièrement cité à personne morale, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment les pièces suivantes:

— Le contrat de syndic en cours signé le 20.09.2024,

— Le relevé de propriété du lot n°7 et la fiche d’immeuble,

— L’acte de décès de Monsieur [L] [W],

— L’ordonnance de requête du Tribunal judiciaire de Marseille désignant Madame la [Adresse 5], comme curateur de la succession vacante de Monsieur [L] [W],

— La mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 24 mai 2024 de payer la somme de 64.471,12 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 01.04.2024,

— Le décompte de charge et frais arrêté au 1er novembre 2024,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 12.04.2023 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2022 au 31.01.2022 et fixant un budget prévisionnel pour la période du 01.01.2024 au 31.12.2024, validant les travaux de levée de péril et fixant un calendrier d’appel des cotisations,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 20.09.2024 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2023 au 31.12.2023 et fixant le budget prévisionnel pour la période du 01.01.2024 au 31.12.2024,

— Le décompte individuel de charges pour les années 2022 et 2023,

— Les appels de fond 2023 et 2024.

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites représentant la somme de 64 471,85 €, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposés par aucun texte.

Il y aura donc lieu de condamner Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [L] [W] au paiement de la somme de 64.471,85 € au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété dues au 31 octobre 2024.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la défenderesse, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

En outre, l’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

En l’espèce, les frais de « dossier suivi » et de « dossier transmission huissier » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues, et constituent un acte élémentaire d’administration d’une copropriété. Ces frais seront retranchés de la somme réclamée.

Il conviendra aussi de retrancher de la somme réclamée au titre des frais nécessaires au recouvrement les frais de « dossier transmission avocat » qui ne relèvent non pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [L] [W] reste donc redevable de la somme de 45,60 + 250,44 = 296,04 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété.

Les condamnations produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Madame la [Adresse 5], en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [L] [W], succombant, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [L] [W], à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 64.471,85 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtés au 31 octobre 2024 ainsi que la somme de 296,04 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de ces charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter due l’assignation,

CONDAMNE Madame la [Adresse 5], en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [L] [W], aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [L] [W], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIEME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE 28 OCTOBRE 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE