TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06184

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IFRP

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 16/03/2026

Madame [L] [X] [P] épouse [R]

Monsieur [J] [R]

C/

Madame [N] [I]

Monsieur [W] [F]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

SELARL CHARRETON – VANNIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 16 MARS 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [L] [X] [P] épouse [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [J] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés tous deux par Maître Henrique VANNIER de la SELARL CHARRETON – VANNIER, Avocats au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [N] [I]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé en date du 4 février 2023, Mme [L] [P] épouse [R] et M. [J] [R] ont loué à M. [W] [F] et Mme [N] [I], qui se sont engagés solidairement, un bien immobilier situé [Adresse 4], rez-de-chaussée à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 1. 850 € outre 50,00 € de provision pour charges.

Un état des lieux a été établi contradictoirement et signé par les parties le 4 février 2023.

Un congé pour vente en date du 20 mars 2025 a été adressé par les bailleurs à chacun des locataires par pli recommandé avec accusé de réception. Les deux courriers recommandés sont revenus aux bailleurs avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, Mme [L] [P] épouse [R] et M. [J] [R] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.800 € au titre des loyers et charges échus au mois de mars 2025 inclus.

Par courrier du 19 mai 2025, les locataires ont donné congé du logement loué avec remise des clés fixée au 28 mai 2025.

En l’absence d’état des lieux de sortie, un procès-verbal de constat par commissaire de justice a été établi le 19 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025, Mme [L] [P] épouse [R] et M. [J] [R] ont fait assigner M. [W] [F] et Mme [N] [I], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner les locataires solidairement à payer la somme de 11 300 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er août 2025,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 13 474 € au titre des dégradations causées par les locataires,condamner les locataires in solidum à payer la somme de 1 200,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Henrique VANNIER, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 janvier 2026.

A cette audience, Mme [L] [P] épouse [R] et M. [J] [R], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Cités par procès-verbaux de recherches infructueuses pour M. [W] [F] et Mme [N] [I] , ceux-ci ne comparaissent pas.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur le paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Le congé d’un bail d’habitation délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception revenue à son expéditeur avec la mention pli avis et non réclamé n’est pas régulièrement donné.

En l’espèce, le congé pour vente donné par les bailleurs versé aux débats est revenu aux bailleurs avec mention « pli avisé et non réclamé » de sorte que la notification de ce congé n’a pas été valablement délivrée et ne fait pas courir le délai de préavis.

En revanche, la production par les propriétaires de la lettre des locataires datée du 19 mai 2025 délivrant congé démontre que les bailleurs ont bien réceptionné ce courrier de sorte que le congé a été valablement délivré. En l’absence de justificatif concernant la date de réception de ce courrier, il convient de considérer que ce dernier a été reçu le 20 mai 2025, et que les locataires sont donc redevables des loyers uniquement jusqu’au 20 août 2025, soit un montant de 1 266,7 euros pour le mois d’août.

Il ressort donc de ces éléments et du décompte fourni par les bailleurs que les locataires sont redevables d’une somme de 10 666,7 euros ( soit la somme de 11 300 euros réclamée déduction faite des dix derniers jours de loyer du mois d’août 2025) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

II. Sur les dégradations locatives

Conformément à l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Par application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les bailleurs produisent un état des lieux d’entrée établi amiablement le 4 février 2023, selon lequel le logement remis était propre et en bon état, hormis :

— quatre carreaux fissurés sur le sol de la cuisine

— une protection manquante sur une aération d’une fenêtre du salon, ainsi que deux volets en bois endommagés qui devaient être changés par le propriétaire

— une large fissure au mur dans l’escalier

— le linos au sol ayant subi un dégât des eaux dans le salon, la chambre n°1, la chambre n°2,

Dans la majorité des pièces, il est relevé la présence d’une « peinture à rafraîchir ».

Il ressort des documents produits qu’un dégât des eaux est survenu au cours de la location, le 30 mai 2023. Les demandeurs justifient, par la production de factures, avoir fait procéder suite à ce sinistre, à des travaux de toiture avec isolation, avoir changé la grille d’aération sur les fenêtres, la VMC ainsi que fait faire des travaux de peinture au 1er étage dans les quatre chambres et les salles d’eau les 29 mai 2023, 6 mars 2024, 10 avril 2024 et 3 juillet 2024.

Le rapport réalisé par la compagnie d’assurance PACIFICA le 5 mars 2025 mentionne que des salariés de l’entreprise se sont rendus dans le logement le 17 juin 2024 et ont constaté des dommages au 1er étage dans les 2 salles d’eau et les quatre chambres. Il est relevé que malgré les travaux de peinture, de remplacement de l’isolation dans les combles et sur la toiture, le phénomène de condensation et d’apparition de moisissures perdurent. Il est conclu à un phénomène de condensation inhérent à un pont thermique avec la façade, à un défaut de ventilation au droit des fenêtres, un dysfonctionnement de VMC et une sur-occupation des quatre chambres par 11 personnes.

Il est également communiqué un diagnostic établi par l’association SOLIHA en date du 8 avril 2025 qui conclut à la décence du logement mais relève des traces ponctuelles d’humidité persistantes à l’étage dans la salle de bain et les chambres. A l’issue du rapport il est préconisé aux locataires de favoriser l’ouverture des fenêtres, de déplacer le meuble de la télévision situé devant le radiateur et de désencombrer les espaces pour renouveler l’air. Il ressort donc de cette pièce que contrairement à ce qui est allégué par les locataires dans leur lettre valant congés, le logement n’est pas reconnu comme indécent. Les professionnels étant intervenus sur les lieux n’identifient pas de manquement des propriétaires qui seraient à l’origine des dommages constatés dans le logement mais concluent qu’un changement des habitudes de vie des locataires est susceptible de diminuer l’humidité persistante présente dans la maison.

Enfin, l’état des lieux de sortie établi par le commissaire de justice le 19 juin 2025 relève que les lieux ont été restitués en mauvais état, sales dans toutes les pièces, avec divers dégradations, notamment :

— sur la porte en bois de l’entrée des arrachements et traces de ruban adhésif en face extérieure ainsi qu’un trou au-dessus de la serrure,

— des arrachements de papier peint sur les murs des toilettes et du palier,

— tous les carrelages sont éclatés et écaillés sur le sol de la cuisine,

— le bandeau principal de la fenêtre de la cuisine est cassé ainsi que le tiroir du bas de la cuisine,

— une fissure dans le plafond dans l’escalier est relevée

— dans la chambre n°1 : une poignée de la porte qui ne fonctionne pas, une prise de courant à laquelle il manque le cache et un radiateur dont la grille est déformée et affaissée,

— dans la chambre n°2 : la poignée de la porte est cassée, le sol en revêtement plastique s’est affaissé, la grille du dessus du radiateur est affaissée,

— dans la chambre n°3 : la poignée de la porte est dévissée, le revêtement plastique du sol est en mauvais état, trois des prises de courant sur quatre sont dépourvues de caches

— dans la chambre n°4 : la poignée de la fenêtre est dévissée, la peinture du radiateur est écaillée, une prise de courant et une prise de télévision sont dépourvues de caches

— dans la salle de bain, des accros au niveau de la poignée et certains joints sont noircis

— sur la terrasse, le caillebotis est recouvert de mauvaises herbes et la fixation du robinet extérieur a été arraché du mur.

La peinture est décrite comme défraîchie ou présentant des traces d’enduits dans la plupart des pièces.

Les locataires sont restés 28 mois dans les lieux.

Les bailleurs produisent un devis du 24 juin 2025 relatif au nettoyage complet de la maison pour un montant de 624 euros. Compte-tenu de l’état de saleté dans lequel a été restitué le logement qui était propre lors de l’état des lieux d’entrée, cette somme sera intégralement mise à la charge des locataires.

Ils produisent également un devis du 29 juin 2025 relatif à des travaux de remise en peinture dans l’ensemble du logement, de débroussaillage du jardin, et de remplacement des éléments cassés pour un total de 12 850 euros.

Compte tenu de ces pièces et de l’application d’un coefficient de vétusté, lié au fait que le logement n’a pas été loué neuf mais en bon état, et que seul le 1er étage du logement a fait l’objet de travaux de peinture en juillet 2024, il y a lieu de chiffrer le coût des réparations à la somme de 7 122,5 euros, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 3 800 euros.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme totale de 7 746,5 euros au titre des travaux de réfection et nettoyage du logement, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [F] et Mme [N] [I] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

En revanche, compte tenu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, le ministère d’avocat n’étant pas obligatoire dans le cadre de la présente instance, la demande tendant à la distraction des dépens au profit de Maître Henrique VANNIER sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des

mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Mme [L] [P] épouse [R] et M. [J] [R] et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, M. [W] [F] et Mme [N] [I] seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 1 000,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [W] [F] et Mme [N] [I] à verser à Mme [L] [P] épouse [R] et M. [J] [R] la somme de 10 666,7€ au titre des loyers impayés avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [F] et Mme [N] [I] à verser à Mme [L] [P] épouse [R] et M. [J] [R] la somme de 7 746,5 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Mme [L] [P] épouse [R] et M. [J] [R] du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [W] [F] et Mme [N] [I] in solidum à verser à Mme [L] [P] épouse [R] et M. [J] [R] une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [F] et Mme [N] [I] in solidum aux dépens ;

REJETTE la demande tendant à la distraction des dépens au profit de Maître Henrique VANNIER ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.