TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 09 Mai 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier lors de l’audience : Madame LAFONT, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame ZABNER, Greffière

Débats en audience publique le : 28 Mars 2025

N° RG 24/05644 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZTD

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [N] [F] née le 01 Juin 1976 à [Localité 4], dont domicile est élu chez la Société IMMO 8 GESTION dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. O’SWEET, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 17 février 2020, Madame [N] [F] a acquis un immeuble situé [Adresse 2] comportant au rez-de-chaussée un local commercial et à l’étage un appartement.

Le 9 février 2021, Madame [N] [F] a consenti à la société GREEN LIFE un bail commercial portant sur le rez-de-chaussée de l’immeuble susvisé d’une durée de neuf années pour commencer le 12 février 2021, moyennant un loyer annuel de 6600 € hors taxes et hors charges, soit 550 € par mois et comprenant une clause résolutoire.

Le 13 décembre 2021, la société GREEN LIFE a cédé son fonds de commerce à la SAS O’SWEET.

N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, Madame [N] [F] a fait délivrer à la SAS O’SWEET un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 octobre 2024, qui est resté infructueux.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 27 décembre 2024, Madame [N] [F] a fait assigner la SAS O’SWEET, aux fins d’obtenir:

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, des locaux, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— la condamnation de la SAS O’SWEET à lui payer par provision une somme de 4269,34 € arrêtée au 27 novembre 2024 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation en application des stipulations du bail ;

— sa condamnation par provision à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant du dernier loyer et des charges, celle-ci pouvant être révisée et majorée jusqu’à libération effective des lieux avec application de la clause pénale majorant de 50 % le loyer global de la dernière année pour le calcul de l’indemnité d’occupation ;

— la condamnation de la SAS O’SWEET à lui payer la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts pour moral et financier ;

— le paiement de la somme de 2000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mars 2025.

À cette date, Madame [N] [F], par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer.

La SAS O’SWEET, régulièrement assignée par procès-verbal remis en étude, n’est pas représentée à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Attendu que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que s’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans conditions de l’existence d’une urgence telle que prévue aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le montant de la provision allouée en référé mais n’ayant d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Que le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la SAS O’SWEET a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 4269,34 € arrêtée au 27 novembre 2024 ;

Que l’obligation du locataire de payer la somme de 4269,34 € au titre des loyers échus arrêtés à l’échéance du mois de novembre 2024 n’est pas sérieusement contestable, ni contestée par la SAS O’SWEET défaillante ;

Qu’il convient en conséquence de condamner la SAS O’SWEET à payer à Madame [N] [F] la somme provisionnelle de 4269,34 € au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 27 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 octobre 2024 sur la somme de 3563,96 € et à compter de l’assignation en justice du 27 décembre 2024 pour le surplus ;

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Attendu que l’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail au terme convenu ;

Que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser une urgence au sens de l’article 834 du Code civil précité ;

Qu’elle peut, en effet, constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Qu’en l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial en date du 9 février 2021 liant les parties qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance ou d’inexécution d’une des clauses des conditions du contrat de bail, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’une sommation de payer les loyers ou d’exécuter, demeurée infructueuse ;

Que suite au commandement de payer du 11 octobre 2024 les loyers, visant la clause résolutoire, le preneur, à qui incombe la charge probante, ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement dans le délai de 30 jours soit au plus tard le 11 novembre 2024 ;

Qu’il y a donc lieu de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail se trouve résilié de plein droit le 12 novembre 2024 et l’obligation de la SAS O’SWEET de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable ;

Qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef à compter de la signification de la présente ordonnance avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Attendu qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus tenu au paiement d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation ;

Attendu que l’évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution d’une obligation s’analyse en une clause pénale, ce qui inclut notamment, l’augmentation de l’indemnité d’occupation due par rapport au loyer contractuel qui aurait été versé, susceptible d’être modérée par le juge du fond ;

Qu’en l’espèce, la clause résolutoire du contrat de bail fixe de manière forfaitaire et anticipée qu’en cas de maintien du preneur dans les lieux loués, après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail pour quelque cause que ce soit, l’indemnité d’occupation sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 %, outre tous accessoires du bail ;

Que l’application de cette disposition contractuelle, susceptible de constituer un avantage manifestement excessif pour le créancier, s’analyse en une clause pénale dont l’examen relève de la seule compétence du juge du fond qui peut la modérer ;

Que la demande de Madame [N] [F] présentée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse ne permettant pas d’y faire droit ;

Qu’il convient, en conséquence, de fixer l’indemnité provisionnelle d’occupation due par la SAS O’SWEET au bailleur égale au montant du dernier loyer mensuel pratiqué de 635,38 € majoré des charges de 70 € soit 705,38 €, révisé le cas échéant selon les dispositions du contrat de bail, et de condamner la SAS O’SWEET à son paiement à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à la libération définitive des lieux loués;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que Madame [N] [F] sollicite le bénéfice de dommages-intérêts au motif de la résistance abusive du locataire ;

Que pour autant, elle ne justifie par aucune pièce versée aux débats du préjudice financier subi, distinct de celui déjà indemnisé par le versement d’un intérêt sur les sommes dues ;

Qu’en conséquence, l’existence du préjudice allégué se heurte à une contestation sérieuse ne permettant pas de faire droit à sa demande provisionnelle indemnitaire, qui sera donc rejetée ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la SAS O’SWEET sera condamnée au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 octobre 2024 pour la somme de 153,85 € ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial situé [Adresse 2] liant les parties;

ORDONNONS l’expulsion de la SAS O’SWEET et celle de tous occupants de son chef du local commercial loué susvisé, et ce dès la signification de la présente ordonnance, avec le concours de la force publique si besoin est ;

CONDAMNONS la SAS O’SWEET à payer, à titre provisionnel, à Madame [N] [F] la somme de 4269,34 € au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 27 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 octobre 2024 sur la somme de 3563,96 € et à compter de l’assignation en justice du 27 décembre 2024 pour le surplus ;

CONDAMNONS la SAS O’SWEET à payer, à titre provisionnel, à Madame [N] [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer mensuel pratiqué de 635,38 € majoré des charges de 70 € soit 705,38 €, révisé le cas échéant selon les dispositions du contrat de bail, et de condamner la SAS O’SWEET à son paiement à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux;

DÉBOUTONS Madame [N] [F] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNONS la SAS O’SWEET à payer à Madame [N] [F] la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNONS la SAS O’SWEET aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer du11 octobre 2024 pour la somme de 153,85 €;

REJETONS le surplus de l’intégralité des demandes plus amples ou contraires de Madame [N] [F] ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT