TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 27 Juin 2025

N° RG 24/03693 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JQ3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SAINTE MADELEINE

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Lisa VIETTI de la SELARL JURISBELAIR, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

S.A.R.L. P.S.I SUD EST

dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Candice THERMOZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [L] [N]

né le 16 Août 1977 à [Localité 5]

Pris en sa qualité de caution personnelle et solidaire de la SARL PSI SUD EST

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

La société P.S.I DU SUD EST est titulaire d’un contrat de bail à loyer professionnel en date du 31 mars 2022 consenti par la SCI SAINTE MADELEINE, par l’intermédiaire de son mandataire le cabinet LAUGIER-FINE, pour une durée de 6 ans à compter du 1er avril 2022 portant sur un local formant le lot n°119 de l’immeuble situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 18 000 € hors-taxes soit 1500 € hors-taxes outre 400 € hors-taxes de provision pour charges dont taxe foncière et comportant une clause résolutoire.

Aux termes du contrat de bail, Monsieur [L] [N] s’est porté caution solidaire de la société P.S.I DU SUD EST et notamment au titre du paiement du loyer et des charges aux échéances convenues.

Le 18 juin 2024, la SCI SAINTE MADELEINE a fait délivrer à la société P.S.I DU SUD EST un commandement de payer la somme principale de 15 205,02 € visant la clause résolutoire du bail.

Le 26 juin 2024, la SCI SAINTE MADELEINE a fait signifier le commandement de payer à Monsieur [L] [N], en sa qualité de caution solidaire.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 16 septembre 2024, la SCI SAINTE MADELEINE a fait assigner la société P.S.I DU SUD EST et Monsieur [L] [N], en sa qualité de caution solidaire, aux fins d’obtenir:

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu majoré des provisions pour charges à compter de la résiliation jusqu’à complète libération des lieux ;

— l’enlèvement et le transport des biens et objets mobiliers garnissant les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls du la société P.S.I DU SUD EST;

— la condamnation de la société P.S.I DU SUD EST à lui payer par provision à lui payer :

10 199,94 € arrêtée au 22 juillet 2024 au taux légal de 2 % par mois de retard à compter du commandement de payer du 18 juin 2024 conformément aux dispositions contractuelles,le montant de la pénalité égale à 5 % du montant des sommes dues,le montant de l’indemnité d’occupation pour la période courant de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,le montant des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 18 juin 2024 291,22 € ainsi que les frais d’expulsion le cas échéant.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025.

À cette date, la SCI SAINTE MADELEINE, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de ses conclusions n°2 auxquelles il convient de se référer et sollicite :

— le rejet de l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la société P.S.I DU SUD EST comme étant infondées et injustifiées ;

En conséquence,

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu majoré des provisions pour charges à compter de la résiliation jusqu’à complète libération des lieux ;

— l’enlèvement et le transport des biens et objets mobiliers garnissant les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls du la société P.S.I DU SUD EST;

— la condamnation de la société P.S.I DU SUD EST à lui payer par provision à lui payer :

17 280,32 € au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêtées au 4 juin 2025, déduction faite de la somme de 354,81 €, outre intérêts au taux légal de 2 % par mois de retard à compter du commandement de payer du 18 juin 2024 conformément aux dispositions contractuelles,le montant de la pénalité égale à 5 % du montant des sommes dues,le montant de l’indemnité d’occupation pour la période courant de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,le montant des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 18 juin 2024 291,22 € ainsi que les frais d’expulsion le cas échéant ;

À titre subsidiaire, si le tribunal devait considérer que les sommes dues ne constituent pas des charges locatives récupérables,

Vu les articles 1302 et suivants et 1303 et suivants du Code civil,

— la condamnation de la société P.S.I DU SUD EST au paiement de la somme de 14 202,52 € en remboursement des factures d’électricité majorée des intérêts au taux légal capitalisé à compter de la délivrance du commandement de payer du 18 juin 2024.

La société P.S.I DU SUD EST, représentée par son conseil à l’audience, développe ses conclusions en défense n°3 auxquelles il sera référé et conclut :

À titre principal,

— à l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes, prétentions et moyens de la SCI SAINTE MADELEINE ;

— au renvoi de la SCI SAINTE MADELEINE à mieux se pourvoir, tenant compte du défaut de pouvoir du président du tribunal pour statuer en référé au principal ;

À titre subsidiaire,

— au rejet de l’ensemble des prétentions, moyens et demandes de la SCI SAINTE MADELEINE;

À titre très subsidiaire,

— au bénéfice d’un report de paiement des sommes dues d’une durée de 12 mois pour le paiement des sommes liées aux factures EDF ;

— à la suspension des effets de la clause résolutoire visée par le commandement de payer ;

— à la limitation de la provision au montant des factures EDF correspondant la période d’occupation des locaux et à l’exclusion de toute pénalité de retard et régularisation liées à des périodes antérieures ;

Dans tous les cas,

— à la condamnation de la SCI SAINTE MADELEINE aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [L] [N], régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, n’est pas représenté à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur les demandes principales au titre du contrat de bail

Attendu que l’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail au terme convenu ;

Que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au Monsieur [L] [N], ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que dans le cas présent, les parties sont liées par un contrat de bail régularisé le 31 mars 2022 ;

Que la SCI SAINTE MADELEINE fonde son action en constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire prévue au contrat le caractère infructueux du commandement de payer, délivré à la société P.S.I DU SUD EST le 18 juin 2024, portant sur la somme principale de 15 205,02 € ;

Qu’au soutien de ses prétentions, la SCI SAINTE MADELEINE produit notamment aux débats le contrat de bail, le commandement de payer du 18 juin 2024 visant la clause résolutoire, un extrait de compte au 31 décembre 2024, un décompte au 26 février 2025, des échanges de courriels ainsi que quatre factures d’électricité du 29 décembre 2023, 29 février 2024, 29 avril 2024 et 16 juin 2024 ;

Attendu que la société P.S.I DU SUD EST soutient que les prétentions de la SCI SAINTE MADELEINE se heurtent à des contestations sérieuses liées à l’existence même de l’obligation de paiement des consommations d’électricité des locaux loués, au contenu de cette obligation dès lors que les sommes réclamées visent des périodes antérieures à sa prise à bail et considère que le commandement de payer n’a pas été délivré de bonne foi ;

Attendu qu’il résulte des pièces versées et notamment du décompte du bailleur et de l’extrait de compte adressé par le bailleur au preneur, produit par la société P.S.I DU SUD EST (pièce 4) la preuve que la société P.S.I DU SUD EST s’est toujours acquittée régulièrement du paiement du loyer ;

Qu’ainsi à la date du 18 juin 2024 de délivrance du commandement de payer la somme de 15 205,02 € arrêtée à l’échéance du 1er juin 2024, la société P.S.I DU SUD EST était à jour du paiement des loyers, juin 2024 compris ;

Que le commandement de payer ne porte donc que sur des factures EDF pour un montant total de 10 164,94 € ;

Attendu que le contrat de bail prévoit que « le preneur sera tenu de supporter toutes les charges, d’entretenir en parfait état de propreté et services tous les éléments d’équipement » ;

Que le bail à usage professionnel, en cause, est totalement silencieux quant à la répartition des charges de consommation d’électricité alors même qu’il est précis quant aux modalités de calcul de la répartition de la charge de consommation d’eau ;

Attendu qu’il n’appartient pas au juge de référé d’analyser la clause « le preneur sera tenu de supporter toutes les charges », extrêmement vague, au regard des autres dispositions du bail et de déterminer les obligations respectives du preneur et du bailleur ;

Que l’engagement par courriel du 24 novembre 2023 de Monsieur [W] [R] de procéder au remboursement de la somme de 10 164,94 € ne peut être retenu dès lors qu’il n’est pas démontré qu’il avait qualité pour s’engager au nom de la société P.S.I DU SUD EST ;

Que par ailleurs, il ressort du courriel de la société EDF du 22 septembre 2023 que la facture d’électricité n° 10180616977 de 9435,99 € correspond à une régularisation de consommation depuis mars 2020 alors même que la société P.S.I DU SUD EST n’a pris à bail le local qu’à compter du 1er avril 2022 ;

Qu’en conséquence, il existe des contestations sérieuses tant quant à l’existence de l’obligation du preneur à l’égard du bailleur au titre du paiement des charges relatives à la consommation d’électricité et quant au contenu de cette obligation ;

Qu’au regard de ces contestations sérieuses et du paiement régulier du loyer par la société P.S.I DU SUD EST, l’acquisition de la clause résolutoire suite au commandement de payer du 18 juin 2024 n’est pas démontrée de manière sérieusement incontestable ;

Qu’il convient, en conséquence, de débouter la SCI SAINTE MADELEINE de l’intégralité de ses demandes principales ;

Sur la demande subsidiaire

Attendu que la SCI SAINTE MADELEINE sollicite au visa des articles 1302 et suivants et 1303 et suivants du Code civil, la condamnation de la société P.S.I DU SUD EST à lui payer la somme de 14 202,52 € en remboursement de factures d’électricité, majorée du taux légal et capitalisé à compter du commandement de payer du 18 juin 2024 ;

Attendu que l’obligation la société P.S.I DU SUD EST de paiement de la somme de 14 202,52 € n’est pas démontrée de manière sérieusement contestable ;

Qu’enfin, le juge des référés ne peut prononcer que des condamnations provisionnelles ;

Que la demande subsidiaire non provisionnelle de la SCI SAINTE MADELEINE sera donc rejetée;

Sur les demandes accessoires

Attendu aucune considération d’équité ne commande faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties ;

Que la SCI SAINTE MADELEINE, qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens de référé ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DÉBOUTONS la SCI SAINTE MADELEINE de l’intégralité de ses demandes tant principales que subsidiaires ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties ;

CONDAMNONS la SCI SAINTE MADELEINE aux entiers dépens ;

REJETONS le surplus de l’intégralité des demandes des parties plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 12 Septembre 2025

À

— Maître Lisa VIETTI

— M^e Candice THERMOZ