TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 20/06867 – N° Portalis DBW3-W-B7E-XYKF

AFFAIRE :

M. [Y] [U]

Mme [M] [T] épouse [U]

(ayant tous deux pour avocat M^e Catherine OHANESSIAN)

C/

Mme [D] [C] (M^e Philippe DELANGLADE)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 19 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 30 Juin 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Assistée de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [U]

né le 01 Septembre 1968 à [Localité 4], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Catherine OHANESSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [M] [T] épouse [U]

née le 3 Mai 1967 à [Localité 4], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine OHANESSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Madame [D] [C]

née le 30 Septembre 1965 à [Localité 3], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe DELANGLADE, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique en date du 16 mai 2018, [Y] [U] et [M] [T] épouse [U] ont acquis de [D] [C] un bien immobilier situé à [Localité 3].

Dès leur entrée dans les lieux, à la suite d’intempéries, le bien a subi différents désordres.

Par ordonnance en date du 19 septembre 2018, une expertise a été ordonnée. L’expert [K] a déposé son rapport le 25 octobre 2022. L’expert [K] a évalué la remise en état des lieux à la somme de 131.633,70 Euros TTC.

*

Par acte en date du 31 juillet 2020, invoquant la garantie des vices cachés, [Y] [U] et [M] [T] épouse [U] avaient assigné [D] [C] aux fins d’obtenir :

— la nullité (?) de la vente,

— la somme de 1.450.000,00 Euros au titre de la restitution du prix,

— subsidiairement, la somme de 490.000,00 Euros au titre de la réduction de prix,

— la somme de 350.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 12.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans leurs dernières conclusions, ils demandent :

— la somme de 334.112,40 Euros au titre de la réduction de prix,

— la somme de 120.000,00 Euros au titre du préjudice de jouissance du rez-de-chaussée,

— la somme de 168.000,00 Euros au titre du préjudice de jouissance du sous-sol,

— la somme de 2.880,00 Euros au titre des frais de relogement d’une durée de deux mois,

— la somme de 10.000,00 Euros au titre des frais de relogement d’une durée de deux mois,

— la somme de 50.000,00 Euros au titre du préjudice moral,

— la somme de 22.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

[Y] [U] et [M] [T] épouse [U] font valoir :

— que l’exception de péremption d’instance était irrecevable,

— que leur assignation avait été publiée,

— que [D] [C] était de mauvaise foi,

— que [D] [C] avait fait une fausse déclaration devant le notaire,

— que l’expert [K] avait parfaitement exécuté sa mission,

— que [D] [C] avait connaissance des désordres qui étaient récurrents avant la vente,

— que les désordres constituaient des vices cachés

*

[D] [C] soulève :

— la péremption de l’instance,

— l’irrecevabilité de l’action en l’absence de justification de la publication de l’assignation.

Au fond, elle conclut au débouté, faisant valoir :

— qu’il convenait d’écarter les conclusions de l’expert [K],

— que, subsidiairement, il convenait d’ordonner un complément d’expertise ou une expertise complémentaire,

— qu’il convenait de faire application de la clause de non garantie des vices cachés,

— que les désordres ne constituaient pas des vices cachés,

— que, subsidiairement, l’action estimatoire de [Y] [U] et de [M] [T] épouse [U] devait être rejetée en ce que les conclusions de l’expertise quant au chiffrage des travaux étaient contestables.

Reconventionnellement, [D] [C] demande la somme de 8.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur la péremption d’instance

L’article 386 du Code de Procédure Civile prévoit :

L’instance est périmée lorsqu’aucune des parties n’accomplit de diligences pendant deux ans.

L’article 789 du Code de Procédure Civile au présent litige prévoit :

Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ; (…)

A compter du 01 septembre 2024, la phrase suivante a été supprimée :

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

Cette modification est applicable aux instances en cours.

L’exception de péremption d’instance est dès lors recevable.

L’assignation a été délivrée le 31 juillet 2020. [Y] [U] et [M] [T] épouse [U] ont signifié des conclusions le 27 juillet 2022.

En l’état de ces éléments, l’exception de péremption d’instance soulevée par [D] [C] entre en voie de rejet.

— Sur la recevabilité de l’action

L’article 28 4° c du décret du 04 janvier 1955 prévoit que les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort sont obligatoirement publiées au bureau des hypothèques de la situation de l’immeuble.

L’article 30-5 du même décret prévoit que cette publicité est exigée à peine d’irrecevabilité de la demande.

[Y] [U] et [M] [T] épouse [U] ne réclamant plus la résolution de la vente, il n’y a pas lieu à publication de l’assignation.

— Sur l’existence de vices cachés

L’article 1641 du Code Civil prévoit :

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’expert [K] a procédé à de nombreuses investigations. Il a effectué une étude détaillée et il a établi un rapport motivé. Les critiques apportées par [D] [C] à l’expertise apparaissent insuffisamment étayées et la demande d’expertise complémentaire en en voie de rejet.

L’expert [K] a établi les conclusions suivantes :

Mme [C] (ou ce que j’ai appelé « les anciens occupants ») est censée connaître la construction dont elle était propriétaire depuis plusieurs années et ne pouvait ignorer le problème des venues d’eau dans le sous-sol et surtout le problème des remontées d’humidité dans les parties habitables. Les éléments développés dans la présente expertise montrent que Mme [C] a été confrontée à ces problèmes.

Des travaux de modifications ont été apportées à la maison et sa périphérie depuis plusieurs années sans une gestion adéquate des eaux de pluies : entretien des canalisations d’eau qui assurent la servitude des eaux pluviales, collecte et évacuation des eaux collectées en toiture, réhausse de l’allée nord, etc…

Les nouveaux propriétaires M. et Mme [U] non-sachants dans le domaine de la construction ont été surpris par les venues d’eau et la découverte du trou masqué par les planches en bois.

Les venues d’eau sont un phénomène qui dépend de la pluviométrie et M. et Mme [U] ne pouvaient pas sur la courte période de la transaction connaître ou soupçonner cette problématique avant l’acquisition.

L’origine des venues d’eau dans le sous-sol et l’origine des remontées d’humidité dans la maison ont été identifiées dans nos diagnostics et confirmées par les essais réalisés sur place.

Les infiltrations dans le sous-sol et les remontées d’humidité dans la maison ne peuvent pas être récentes et datées de la période de vente. Ces évènements trouvent leurs origines au moment où des modifications importantes successives ont été apportées à la maison.

L’expert [K] indique que le phénomène des remontées d’humidité dans la partie habitable était visible depuis plusieurs années.

Toutefois, l’humidité et les venues d’eau proviennent d’infiltrations sous le mur périphérique. Ces infiltrations n’étaient pas visibles.

Concernant les venues d’eau dans la cave, il est fait état d’un trou dans un mur fermé par des planches. Derrière le placage se trouve une cunette destinée à évacuer les eaux d’infiltration anormales, cunette qui se serait bouchée avec le temps sans qu’il soit possible de déterminer une date.

[D] [C] produit un certain nombre d’attestations dont il résulte qu’aucune venue d’eau n’a été constatée entre 2011 et 2017. Toutefois, il n’est pas démontré que l’occupation était continue ni que les eaux ne s’évacuaient alors pas par la cunette avant que celle-ci ne soit bouchée.

En tout état de cause, l’origine des désordres est constituée par les infiltrations qui sont de nature à porter atteinte à la solidité de la maison et qui constituent des vices cachés.

— Sur la clause de non garantie des vices cachés

L’article 1643 du Code Civil prévoit :

Il est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera tenu à aucune garantie.

L’expert [K] a indiqué clairement à plusieurs reprises que [D] [C] avait connaissance des désordres. Il a précisé que l’humidité était visible.

[D] [C] émet l’hypothèse que le trou du sous-sol avait été destiné à déboucher la cunette dans le passé.

[D] [C] indique avoir commandé des travaux en 2017 pour remédier aux infiltrations par le dallage du côté Nord de la construction.

[D] [C] ne peut dès lors pas raisonnablement prétendre avoir ignoré les désordres affectant le bien en cause et elle ne peut donc pas bénéficier de la clause de non garantie des vices cachés.

— Sur l’indemnisation du préjudice

Concernant l’évaluation du préjudice, les éléments définis par l’expert [K] seront retenus et les différents postes seront évalués ainsi qu’il suit :

— diminution de prix : 131.633,70 Euros

— préjudice de jouissance du rez-de-chaussée : 14.400,00 Euros

(3.000,00 x 10 % x 48 mois)

— préjudice de jouissance du sous-sol : 24.000,00 Euros

(1.000,00 x 50 % x 48 mois)

— frais de relogement : 10.000,00 Euros (5.000,00 x 2 mois)

— location d’une place de parking : 0,00 Euros (non justifié)

— préjudice moral : 10.000,00 Euros.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient d’allouer à [Y] [U] et à [M] [T] épouse [U] ensemble la somme équitable de 6.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de [D] [C] les frais irrépétibles par elle exposés.

Il n’y a pas d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

REJETTE l’exception de péremption d’instance soulevée par [D] [C],

DECLARE recevable l’action de [Y] [U] et de [M] [T] épouse [U],

*

DEBOUTE [D] [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNE [D] [C] à verser à [Y] [U] et à [M] [T] épouse [U] ensemble les sommes suivantes:

— diminution de prix : 131.633,70 Euros

— préjudice de jouissance du rez-de-chaussée : 14.400,00 Euros,

— préjudice de jouissance du sous-sol : 24.000,00 Euros,

— frais de relogement : 10.000,00 Euros,

— préjudice moral : 10.000,00 Euros.

— article 700 du Code de Procédure Civile : 6.000,00 Euros,

REJETTE toute autre demande,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

CONDAMNE [D] [C] aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 30 juin 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT