TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/06220 – N° Portalis DBW3-W-B7F-Y6N2

AFFAIRE :

S.C.I. SR RP et autres (M^e Camille BERAUD)

C/

M. [I] [G] [Y] et son épouse (la SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 27 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 26 Juin 2025, puis prorogée au 10 Juillet 2025 et enfin au 11 Septembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

Madame [P] [A], assistante

née le 01/03/1995 à [Localité 7], de nationalité française

demeurant [Adresse 6], en sa qualité de liquidateur amiable de la société MAS FONTSAINTE

représentée par M^e Camille BERAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

La société MAS FONTSAINTE (S.C.I.)

identifiée au SIREN sous le N° 882 387 079

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Camille BERAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

La société SR RP (S.C.I.)

identifiée au SIREN sous le N° 882 411 960

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Camille BERAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [I] [G] [Y], gérant de société

né le 25 Août 1971 à [Localité 16], de nationalité française demeurant [Adresse 14]

représenté par Maître Julia BRAUNSTEIN de la SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [N] [Z] épouse [Y], responsable communication et marketing

née le 05 Février 1971 à [Localité 15], de nationalité française

demeurant [Adresse 14]

représentée par Maître Julia BRAUNSTEIN de la SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 26 février 2021, la société civile immobilière SR RP et la société civile immobilière MAS FONTSAINTE ont passé avec Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] une promesse synallagmatique de vente portant sur des biens immobiliers consistant notamment en des terrains sis [Adresse 3] et [Adresse 4]. Un prix de 4 100 000 € a été fixé entre les parties.

La promesse a été soumise notamment à trois conditions suspensives.

A titre de condition de droit commun, il a été stipulé que « les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner (…) ».

A titre de conditions suspensives particulières, il a été stipulé la nécessité pour les bénéficiaires, Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z], d’obtenir de la part d’organismes bancaires un prêt selon des conditions financières prévues à l’acte : à hauteur maximale de deux millions deux cent mille euros, pour une durée de remboursement maximale de quinze ans et pour un taux maximal de 1,5% l’an (hors coût des assurances).

Il a aussi été stipulé l’obligation pour « le promettant », à savoir les sociétés SR et MAS FONTSAINTE, d’obtenir pour la vente une attestation de non-opposition à déclaration préalable pour des travaux de modification des ouvertures de la façade principale de l’immeuble sis au cadastre section BN, n°[Cadastre 2], lieudit [Localité 12]. S’agissant de cette obligation d’obtention de l’attestation de non-opposition, il a été stipulé que « le dossier de demande sera établi en accord entre le PROMETTANT et le BENEFICIAIRE ».

Un dépôt de garantie, à la charge de Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z], a été stipulé à l’acte. Il a été convenu à hauteur de 410 000 €. La somme a été séquestrée entre les mains de Maître [E], notaire à [Localité 11].

La promesse a été conclue avec une date d’expiration de sa validité au 15 juin 2021.

La vente n’a pas été réalisée.

Par acte d’huissier en date du 30 juin 2021, la société civile immobilière SR RP et la société civile immobilière MAS FONTSAINTE ont assigné Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] devant le tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de voir dire et juger que le dépôt de garantie versé par les consorts [Y] d’un montant de 410 000 € est définitivement acquis aux société SR RP et MAS FONTSAINTE, et de voir ordonner à maître [E], notaire à MARSEILLE, de verser cette somme de 410 000 € aux sociétés SR RP et MAS FONTSAINTE.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 16 octobre 2024, au visa des articles 1104, 1304 et 1304-3 du code civil, la société civile immobilière SR RP, la société civile immobilière MAS FONTSAINTE et Madame [P] [A], intervenante volontaire et liquidatrice amiable de la société civile immobilière MAS FONTSAINTE, sollicitent de voir :

— condamner Madame [Y] au paiement de la somme de 410 000 euros, versée au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— rejeter toute demande de condamnation in solidum des sociétés sociétés SR RP et MAS FONTSAINTE et Madame [P] [A] en sa qualité de liquidatrice amiable de la société MAS FONTSAINTE, au paiement d’un intérêt, au taux légal majoré de moitié, tel que fixé semestriellement par Arrêté du ministre de l’économie et des finances et tel qu’applicable aux créances des personnes physiques n’agissant pas pour des besoins professionnels, et lequel sera calculé le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 410 000 euros, à compter d’un délai de 15 jours suivant la demande de restitution des concluants, soit le 22 juin 2021, pour chaque année depuis cette date ;

— ordonner que le dépôt de garantie versé par les consorts [Y] d’un montant de 410.000,00 euros est définitivement acquis aux sociétés SR RP et MAS FONTSAINTE ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, dans toutes ses dispositions ;

— rejeter toute demande tendant à assortir l’exécution provisoire de toute réserve ou de toute garantie réelle ou personnelle ;

Dans le cas où le jugement « ferait droit aux consorts [Y] » (sic) :

— rejeter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, dans toutes ses dispositions;

En conséquence :

— rejeter toute demande de condamnation in solidum des sociétés sociétés SR RP et MAS FONTSAINTE et Madame [P] [A] en sa qualité de liquidatrice amiable de la société MAS FONTSAINTE, au paiement d’une somme de 80 000 euros à Monsieur et Madame [Y] en réparation du préjudice matériel ;

— rejeter toute demande de condamnation in solidum des sociétés SR RP et MAS FONTSAINTE et Madame [P] [A] en sa qualité de liquidatrice amiable de la société MAS FONTSAINTE, au paiement d’une somme de 15 000 euros à Monsieur et Madame [Y] en réparation du préjudice moral ;

— rejeter toute demande de condamnation in solidum des sociétés sociétés SR RP et MAS FONTSAINTE et Madame [P] [A] en sa qualité de liquidatrice amiable de la société MAS FONTSAINTE, au paiement d’une somme de 15 000 euros à Monsieur et Madame [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter les consorts [Y] de leurs demandes, fins et conclusions ;

— ordonner à Maître [E], notaire à [Localité 11], de verser cette somme de 410 000 euros aux sociétés SR RP et MAS FONTSAINTE ;

— condamner les consorts [Y] à verser aux sociétés SR RP et MAS FONTSAINTE la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les consorts [Y] aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, la société civile immobilière SR RP, la société civile immobilière MAS FONTSAINTE et Madame [P] [A], en qualité de liquidatrice amiable de la société civile immobilière MAS FONTSAINTE, affirment que, pour divers motifs, les défendeurs ne démontrent pas avoir sollicité le prêt bancaire tel que prévu à l’acte. C’est donc de leur chef que la condition suspensive de sollicitation du prêt est défaillie.

S’agissant de l’obligation pour les demanderesses d’obtenir une attestation de non-opposition à la réalisation de travaux, la société civile immobilière SR RP, la société civile immobilière MAS FONTSAINTE ont formé une demande en ce sens, et un arrêté de la mairie de [Localité 9] produit aux débats atteste l’absence d’opposition de celle-ci. La demande a été préparée par la société d’architectes [J], laquelle avait préalablement consulté les défendeurs. Cette déclaration n’est en rien frauduleuse.

S’agissant de la condition suspensive de droit commun, à savoir l’absence de révélation d’un vice, les défendeurs ne sauraient se prévaloir de la modification du type de la zone dans laquelle se trouvent les biens. Le passage de « zone à urbaniser » à « zone naturelle » résulte d’une note de la préfecture de 2019. L’information figurait à la promesse de vente : les défendeurs avaient donc connaissance de cette modification. Cette modification a en outre été communiquée aux défendeurs par voie d’échange entre notaires ultérieurement à la signature : les défendeurs ne se sont pas prévalus de la condition suspensive. En tout état de cause, cette modification n’a pas modifié la valeur du bien, ni empêché un projet de construction de Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y], qui souhaitaient acquérir ces terrains pour construire un immeuble à usage d’habitation.

Au regard de ce qui précède, le dépôt de garantie ne doit pas être restitué à Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y]. Il est acquis aux demanderesses.

Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y] ne sauraient réclamer de dommages et intérêts. C’est de leur fait que la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’a pas été réalisée.

Le montant du dépôt de garantie, à hauteur de 10 % de la valeur des biens, n’est pas excessif : ni au regard des usages ni au regard du préjudice prétendu des défendeurs.

Le préjudice moral des défendeurs est infondé.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 23 septembre 2024, au visa des articles 1104, 1176 et suivants, 1231-5, 1304 et suivants du code civil, L313-35, L313-41 et suivants du code de la consommation, Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y] sollicitent de voir :

— ordonner la restitution à Monsieur et Madame [Y] du dépôt de garantie versé en exécution de la promesse de vente du 26 février 2021 pour une somme de 410.000 euros ;

— condamner in solidum la société SR RP, Madame [P] [A] en sa qualité de liquidatrice amiable de la société MAS FONTSAINTE et la société MAS FONTSAINTE au paiement d’un intérêt, au taux d’intérêt légal majoré de moitié, tel que fixé semestriellement par Arrêté du Ministre de l’économie et des finances et tel qu’applicable aux créances des personnes physiques n’agissant pas pour des besoins professionnels, et lequel sera calculé sur le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 410.000 euros, à compter d’un délai de 15 jours suivant la demande de restitution des concluants, soit le 22 juin 2021, pour chaque année depuis cette date et jusqu’au paiement de l’intégralité des sommes dues ;

A titre subsidiaire : si le Tribunal jugeait que les conditions suspensives doivent être considérées comme réalisées :

— juger que le dépôt de garantie d’une somme de 410 000 euros est manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi par les sociétés SR RP et MAS FONTSAINTE et le réduire à de plus justes proportions conformément aux dispositions applicables en matière de clause pénale ;

— ordonner la restitution à Monsieur et Madame [Y] de la quote-part du dépôt de garantie versé en exécution de la promesse de vente du 26 février 2021, considérée comme étant manifestement excessive ;

— condamner in solidum la société SR RP, Madame [P] [A] en sa qualité de liquidatrice amiable de la société MAS FONTSAINTE et la société MAS FONTSAINTE au paiement d’un intérêt, au taux d’intérêt légal applicable aux créances des personnes physiques n’agissant pas pour des besoins professionnels tel que fixé semestriellement par Arrêté du Ministre de l’économie et des finances , calculé sur le montant de la quote-part du dépôt de garantie considérée comme étant manifestement excessive, à compter d’un délai de 15 jours suivant la demande de restitution des concluants, soit le 22 juin 2021 et pour chaque année depuis cette date jusqu’au paiement de l’intégralité des sommes dues ;

A titre reconventionnel :

— condamner in solidum la société SR RP, Madame [P] [A] en sa qualité de liquidatrice amiable de la société MAS FONTSAINTE et la société MAS FONTSAINTE, au paiement d’une somme de 80.000 euros à Monsieur et Madame [Y] en réparation de ce préjudice matériel ;

— condamner in solidum la société SR RP, Madame [P] [A] en sa qualité de liquidatrice amiable de la société MAS FONTSAINTE et la société MAS FONTSAINTE, au paiement d’une somme de 15.000 euros à Monsieur et Madame [Y] en réparation du préjudice moral lié à la présente procédure ;

Et en toutes hypothèses :

— débouter les sociétés SR RP et MAS FONTSAINTE et Madame [P] [A] en sa qualité de liquidatrice amiable de la société MAS FONTSAINTE de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

=> Dans le cas où le jugement à intervenir fait droit aux demandes de la société SR RP, de la société MAS FONTSAINTE et Madame [P] [A] en sa qualité de liquidatrice amiable de la société MAS FONTSAINTE :

— rejeter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, dans toutes ses dispositions ou, à défaut, assortir ledit jugement du bénéfice de l’exécution provisoire sous réserve de la constitution préalable par la société SR RP, de la société MAS FONTSAINTE et de Madame [P] [A] en sa qualité de liquidatrice amiable de la société MAS FONTSAINTE d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations ;

=> Dans le cas où ledit jugement fait droit aux demandes de Monsieur et Madame [Y] :

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, dans toutes ses dispositions ;

— condamner in solidum la société SR RP, Madame [P] [A] en sa qualité de liquidatrice amiable de la société MAS FONTSAINTE et la société MAS FONTSAINTE, à verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les sociétés SR RP, MAS FONTSAINTE et Madame [P] [A] en sa qualité de liquidatrice amiable de la société MAS FONTSAINTE, aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y] font valoir que trois des conditions suspensives prévues à l’acte ont défailli. Le prêt bancaire sollicité par les défendeurs n’a pas été obtenu.

La condition d’obtention d’une attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux doit également être considérée comme défaillie. S’agissant de cette seconde condition, les demanderesses devaient obtenir l’accord des défendeurs avant le dépôt de la demande : tel n’a pas été le cas. En outre, il faut relever que l’attestation obtenue par les demanderesses l’a été pour des travaux différents de ceux visés à la promesse. Enfin, cette attestation est entachée par la fraude.

Enfin, une troisième condition suspensive a défailli : les immeubles se sont révélés affectés d’un vice en diminuant significativement la valeur. In concreto, le terrain litigieux, qui devait se situer, selon la promesse, en « zone à urbaniser », était en réalité classé en « zone naturelle ». Les destinations de construction ainsi que les surfaces constructibles sont limitées en zone naturelle. La parcelle a donc vu sa valeur sensiblement diminuée.

Par suite, Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y] sont fondés à réclamer la restitution de la somme séquestrée entre les mains du notaire à titre de dépôt de garantie. Cette restitution devra être assortie d’intérêts.

Subsidiairement, en cas d’absence de restitution, les défendeurs font valoir que la somme stipulée à titre de dépôt de garantie était manifestement excessive. La clause de dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale. Le bien n’a été immobilisé que trois mois et demi et les vendeuses avaient acquis le bien seulement un an et demi plus tôt, pour deux millions et quatre cent mille euros, alors que la promesse conclue entre les parties prévoyait un prix de quatre millions cent mille euros. La quote-part excessive du dépôt de garantie sera assortie d’un intérêt.

Les défendeurs font valoir que l’immobilisation depuis plusieurs années de la somme très importante, objet du présent litige, leur cause un préjudice. Les 410 000€ ont été dépréciés par l’inflation, à hauteur de 6,2 % en octobre 2022, soit 25 420 € par an. S’agissant du préjudice moral, il est caractérisé par « du stress, du temps, des troubles et tracas générés par la présente procédure judiciaire ».

S’agissant de l’exécution provisoire, si les défendeurs venaient à perdre le litige en première instance et que le dépôt de garantie venait à être libéré entre les mains des demanderesses, ils doutent des capacités de celles-ci à leur restituer les fonds en cas de succès en appel. La solvabilité des demanderesses interroge. La société MAS SAINTFONTAINE fait l’objet d’une liquidation judiciaire.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les conditions suspensives :

L’article 1304-6 du code civil dispose que « l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. »

Comme énoncé à l’exposé du litige, la promesse de vente entre les parties comporte trois conditions suspensives. La défaillance d’une seule d’entre elle entraîne la caducité de la promesse. Au titre de l’article 1304-3 du code civil, si une partie au profit de laquelle la condition avait été stipulée en a empêché l’accomplissement, la condition est réputée accomplie.

Concernant la condition d’obtention d’une attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux, il était stipulé que les travaux en question étaient la « modification des ouvertures de la façade principale de l’immeuble désigné à l’article un ». La condition stipule que « le dossier de demande sera établi en accord entre le PROMETTANT et le BENEFICIAIRE ».

Les défendeurs produisent aux débats une déclaration préalable de travaux déposée le 30 avril 2021 par Monsieur [R] [A] à la mairie de [Localité 9] concernant un bien immobilier sis « [Adresse 8], section BN numéro [Cadastre 2] ». Il s’agit effectivement du bien immobilier visé à l’article 1 de la promesse de vente. Cette déclaration vise les travaux suivant : « modification de la façade Sud-Est : création d’une terrasse encastré (sic) et agrandissement des ouvertures de la façade Sud-Est ».

Les demanderesses versent aux débats un arrêté de la mairie de [Localité 9] du 14 juin 2021 portant autorisation des travaux de façade, conformément à la déclaration préalable du 30 avril 2021 déposée par Monsieur [R] [A].

Les défendeurs tentent de faire valoir que la déclaration, et l’attestation de non-opposition, ne seraient pas conformes aux termes de la promesse, dès lors que les travaux auxquels la marie de [Localité 9] ne fait pas opposition ne sont pas seulement la modification des ouvertures de la façade mais également la création d’une terrasse.

Toutefois, cette circonstance est indifférente : les promettantes se sont engagées à obtenir une attestation de non-opposition à la réalisation de travaux de façade et ont obtenu ladite attestation avant le 15 juin 2021, date d’expiration du délai de validité de la promesse. La circonstance que l’attestation porte également, de manière indépendante, absence d’opposition à d’autres travaux (la création d’une terrasse) ne modifie rien quant à l’accomplissement de la condition suspensive par la société civile immobilière SR RP et la société civile immobilière MAS FONTSAINTE.

Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y] tentent de faire valoir que le dossier de déclaration n’a pas été établi avec leur accord, comme stipulé à la promesse. Cette affirmation est toutefois directement contredite par les échanges d’e-mels entre l’architecte [J], chargé d’établir la déclaration de travaux, et les défendeurs eux-mêmes, en mars 2021, échanges portant explicitement sur ce projet de déclaration.

Les défendeurs font valoir qu’ils auraient dû valider une dernière fois le dossier avant son envoi. Il convient toutefois de rappeler qu’au titre de l’article 1304-3 sus-cité, les défendeurs, au bénéfice de qui la condition était rédigée, ne pouvaient s’opposer au dépôt de la demande, sauf à empêcher l’accomplissement de la condition pourtant stipulée à leur bénéfice, et donc à caractériser l’accomplissement de ladite condition. Le juge ne comprend donc pas en quoi les demanderesses, qui par l’intermédiaire de leur architecte avaient préparé avec les défendeurs ce dossier de déclaration, auraient dû solliciter une quelconque autorisation des défendeurs avant envoi de la déclaration. Et par ailleurs, il convient de relever que l’attestation de non-opposition de la mairie de [Localité 9] a été délivrée le 14 juin 2021, soit la veille de la caducité de la promesse de vente. Il apparaît donc que c’est de manière particulièrement opportune qu’après avoir échangé avec les défendeurs sur le contenu de la déclaration, les demanderesses ont fait preuve de diligence et de célérité afin d’obtenir l’attestation d’absence d’opposition avant l’expiration de la validité de la promesse de vente.

Les défendeurs font également valoir que l’attestation de non-opposition a été obtenu de manière frauduleuse. Toutefois, les moyens de fait relatifs à cette fraude prétendue consistent dans la réalisation de travaux en 2020 par les demanderesses, travaux ayant donné lieu à un jugement du Tribunal administratif de MARSEILLE du 6 janvier 2021. Or, la promesse de vente entre les parties a été passée le 26 février 2021, soit postérieurement. Les travaux déclarés par les demanderesses le 30 avril 2021 ayant donné lieu à l’arrêté d’absence d’opposition du 14 juin 2021 sont distincts de ceux, objets du jugement du Tribunal administratif de MARSEILLE du 6 janvier 2021.

En tout état de cause, le juge constate qu’aucun élément objectif du dossier, à part les inquiétudes des défendeurs et leur propre contestation par recours administratif gracieux, ne vient établir la fraude prétendue. Et en tout état de cause, la condition suspensive d’obtention de l’attestation de non-opposition à la réalisation de travaux sur les façades a été stipulée dans une promesse postérieure au jugement du Tribunal administratif. Si les défendeurs pensaient qu’une fraude éventuelle lors de travaux précédents étaient de nature à faire obstacle, sur le long terme, à l’absence d’opposition de la mairie de [Localité 9] à l’aggrandissement des ouvertures de la façade, il leur incombait de ne pas signer ladite promesse. Au surplus, les défendeurs ne justifient pas d’avoir, entre le 14 juin 2021 et le 27 mars 2025, saisi le Tribunal administratif en contestation de l’arrêté du 14 juin 2021 au titre de ladite fraude prétendue. S’ils font valoir qu’ils étaient dépourvus d’intérêt à agir et auraient été déclarés irrecevables, il n’en demeure pas moins que dans ces conditions, ils ne démontrent pas la réalité de la fraude qu’ils allèguent, puisque ni la mairie de [10], ni le Tribunal administratif n’ont remis en cause, en quatre ans, l’attestation objet de l’arrêté du 14 juin 2021.

Au regard de l’ensemble de ce qui précède, la condition d’obtention d’une attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux est accomplie.

S’agissant de la condition suspensive d’absence de révélation d’un vice, elle est stipulée comme suit : « les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner (…) ».

Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y] rapportent la preuve que la promesse de vente du 26 février 2021 mentionne que le bien immobilier vendu se trouve en « zone à urbaniser, secteur AUT », au visa d’une demande de renseignement d’urbanisme du 25 novembre 2019. Cette demande de renseignement vise « les dispositions du plan local d’urbanisme de [Localité 9] approuvé le 22 mai 2006, dont la modification et la mise en compatibilité ont été approuvées le 21 décembre 2015 et dernièrement modifiée le 19 octobre 2017 ». Les défendeurs rapportent également la preuve qu’une demande de renseignement d’urbanisme du 23 mars 2021 indique qu’en réalité, le bien objet de la vente se trouve en « zone naturelle, secteur NT ». Cette note de renseignement d’urbanisme indique que ce placement en « zone naturelle » résulte du « plan local d’urbanisme intercommunal du TERRITOIRE [Localité 11] PROVENCE approuvé le 19 décembre 2019, opposable depuis le 28 janvier 2020 ».

Aussi, les défendeurs démontrent que dès avant la promesse du 21 février 2021, les biens objets de la vente ne se trouvaient pas en « zone à urbaniser, secteur AUT » comme le mentionne la promesse mais en « zone naturelle, secteur NT » et ce, depuis le plan local d’urbanisme intercommunal (P.L.U.i.) du 19 décembre 2019.

Les défendeurs produisent aux débats un avis établi à leurs frais par Maître Marion [H], avocate spécialiste en droit public inscrite au barreau de TOULON et consultée en qualité de sachante concernant le droit de l’urbanisme, aux frais des défendeurs. Cet avis est daté du 13 juin 2022. Maître [H] expose les différences concernant le bien litigieux, entre une situation en « zone à urbaniser » et une situation en « zone naturelle ». Le Tribunal relève la conclusion de l’exposé de dix pages rédigé par Maître [H] : « en conséquence de tout ce qui précède, au regard de cette comparaison de règlements écrits des différents documents d’urbanisme transmis, et sous la réserve de l’avis d’un professionnel de l’immobilier compétent pour le chiffrer, les différences précitées entre les perspectives de constructibilité issues des deux règlementations d’urbanisme ont à mon sens un impact sur la valeur patrimoniale du bien ».

Les demanderesses, en réponse, font valoir que l’information était connue des défendeurs. La lecture de la promesse de vente démontre l’exact contraire : la promesse mentionne de manière erronée une situation des biens objets de la promesse en « zone à urbaniser » alors qu’ils se trouvaient en « zone naturelle ».

Les demanderesses font également valoir que la démonstration de la perte de valeur du bien est insuffisante, d’une part en ce que Maître [H] a été rémunérée pour sa consultation par les défendeurs et qu’au surplus, elle renvoie elle-même à l’avis d’un professionnel de l’immobilier compétent quant au chiffrage.

Or, sur ce point, le Tribunal relève que les défendeurs, qui n’ont pas acquis le bien et n’en sont pas propriétaires, pouvaient difficilement au cours de la présente procédure faire réaliser une évaluation de la valeur du bien par un professionnel de l’immobilier, alors qu’ils n’y avaient pas accès. A l’inverse, les demanderesses, propriétaires des biens immobiliers litigieux, ne versent aucune pièce au débat, aucun avis d’expert, que ce soit judiciaire ou même réalisé à titre privé, pour démontrer que la valeur commerciale du bien n’est pas affectée par sa situation en zone naturelle, alors qu’il était présenté à la vente comme se situant en zone à urbaniser. Les demanderesses ont pourtant eu quasiment quatre ans, entre l’expiration de la promesse au 15 juin 2021 et l’audience du 27 mars 2025, pour produire des preuves sur l’absence de modification de la valeur du bien selon la zone dans laquelle il est placé par les plans locaux d’urbanisme.

La société civile immobilière SR RP, la société civile immobilière MAS FONTSAINTE et Madame [P] [A], en qualité de liquidatrice amiable de la société civile immobilière MAS FONTSAINTE, font valoir que les défendeurs auraient « acquiescé » à ce changement de zonage qui leur a été notifié. Aucune pièce versée aux débats ne démontre un tel acquiescement. Au contraire, par courrier du 7 juin 2021, les défendeurs, par l’intermédiaire de leur avocat, ont considéré que cette modification valait défaillance de la condition suspensive de droit commun relative à l’absence de vice ou de charge.

Dès lors, en l’absence de toute preuve contraire des demanderesses et au regard des pièces produites en défense, le juge retient que la révélation, postérieurement à la vente, de ce que les biens litigieux ne se trouvaient pas en zone à urbaniser mais en zone naturelle, ce qui diminuait la possibilité de constructions ultérieures sur les terrains, constitue une charge affectant ces biens. Cette charge, au regard des preuves produites par les défendeurs et de l’absence de preuve contraire des demanderesses, était de nature à diminuer sensiblement la valeur des biens litigieux.

La circonstance que cette charge ne nuisait pas au projet de Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y], pris in concreto, est indifférente en ce que la condition suspensive stipule explicitement qu’elle est défaillie s’il est établi que la charge « diminue sensiblement la valeur ou rend [le bien] impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner ». Il y a ici une alternative, et la seule diminution sensible de la valeur, indépendamment de l’impropreté à la destination visée par le bénéficiaire, suffit à faire défaillir la condition suspensive.

La promesse est donc devenue caduque, de nul effet, par application de ses stipulations et de l’article 1304-6 du code civil cité plus haut, en raison de la défaillance de l’une des conditions suspensives stipulées au bénéfice de Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y].

Sur le sort du dépôt de garantie :

Il résulte du paragraphe « dépôt de garantie » en page 9 de la promesse qu’en cas de non-réalisation de la vente en raison de la défaillance d’une condition suspensive, le dépôt de garantie de 410 000 € doit être restitué au bénéficiaire de la promesse, c’est-à-dire Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y] en l’espèce.

Aussi, il convient d’ordonner la restitution de la somme de 410 00 € au titre du dépôt de garantie à Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y].

Sur les intérêts légaux majorés :

Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y] fondent cette prétention sur l’article L341-35 du code de la consommation dans sa rédaction à la date du 21 février 2021, date de la promesse de vente. Cet article n’est compréhensible qu’en le lisant dans le même temps que les articles L313-40 et L313-41 du même code pris à la même date. Il convient donc d’exposer le contenu de ces trois textes.

L’article L313-40 disposait : « l’acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée et le contrat préliminaire prévu à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, ayant pour objet de constater l’une des opérations mentionnées au 1° de l’article L. 313-1, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 5 du présent chapitre. »

L’article L313-41 disposait : « lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement. Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. »

L’article L341-35 disposait enfin : « lorsque la somme versée d’avance par l’acquéreur n’a pas été remboursée dans les conditions prévues au second alinéa de l’article L. 313-41, la somme due est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement. »

Afin de statuer sur la question de ces intérêts, le Tribunal doit donc préalablement examiner la question de la condition suspensive d’obtention d’un crédit, qui n’a pas été examinée plus haut, puisque la condition suspensive d’absence de charge diminuant la valeur du bien est déjà défaillie. En effet, seule la défaillance de la condition suspensive relative spécifiquement à l’obtention d’un crédit entraîne la majoration visée à l’article L341-35, et non pas la défaillance des autres conditions suspensives.

La promesse de vente prévoit en pages 10 et 11 la condition suspensive relative à l’octroi du crédit. Elle vise un crédit d’un montant maximal de deux millions deux cent mille euros, d’une durée maximale de remboursement de quinze ans et d’un taux nominal d’intérêts maximal de 1,5 % l’an. La promesse ne stipule pas d’obligation pour les bénéficiaires de demander ce prêt à plusieurs banques. Il est seulement mentionné que le dépôt d’une demande non-conforme à la promesse vaudra réalisation de la condition suspensive au sens de l’article 1304-3 du code civil.

Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y] produisent aux débats un courrier de la banque LCL du 19 avril 2021 « à l’attention de [I] [Y] » indiquant le refus d’un prêt dans les conditions de la promesse. Un mail du 9 janvier 2023 émanant de « [C] [L] » pour le compte de la banque LCL indique : « vous êtes notre interlocuteur principal sur la relation Agrosourcing et le courrier de retour sur le prêt vous était de ce fait destiné. Cependant, il faisait le lien avec votre projet et promesse de vente qui vous impliquait ainsi que votre femme et devait être considéré comme un retour au foyer [Y], c’est à dire M. [I] et Mme [N] [Y] ».

Les défendeurs produisent également aux débats un courrier du 2 mai 2023 émanant du CREDIT AGRICOLE ALPES PROVENCE refusant d’accorder un crédit, pour des conditions financières et temporelles là encore conformes à la promesse de vente. Un e-mel émanant de Monsieur [B] [O], directeur adjoint du « centre d’affaires entreprises de [Localité 11] » le CREDIT AGRICOLE ALPES PROVENCE du 4 mai 2023 énonce : « le courrier envoyé a été validé par mes services qui considèrent que vous êtes notre client et que cela vaut pour votre foyer ».

Les observations des demanderesses sur d’autres courriers adressés à la société BIO FILIERE sont indifférentes dès lors que la preuve de la sollicitation du prêt auprès de deux banques par Monsieur [I] [Y] in personam est rapportée. Les mails complémentaires produits par les défendeurs, indiquent que, si les réponses ont été adressées à Monsieur [I] [Y] pour des raisons pratiques, elles concernaient le foyer [Y] dans son ensemble. Ces e-mels démontrent suffisamment que les demandes de crédit ont été formées par Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y] ensemble.

Les observations de la société civile immobilière SR RP, la société civile immobilière MAS FONTSAINTE et Madame [P] [A], en qualité de liquidatrice amiable de la société civile immobilière MAS FONTSAINTE, sur le prétendu parcours professionnel de Monsieur [C] [L] au regard d’extraits de son compte sur un réseau social en ligne apparaissent très largement dépourvues de force probante. Ces observations ne tendent, au surplus, à établir aucune preuve mais seulement à jeter une suspicion sur l’authenticité des courriers de refus bancaires : cette suspicion est insuffisamment étayée.

La circonstance que les crédits auraient été demandés à des banques d’entreprise plutôt qu’à des banques destinées au financement de l’endettement des particuliers est indifférente, dès lors que les courriers versés aux débats n’indiquent pas que c’est pour ce motif que les crédits ont été refusés. Au demeurant, la promesse de vente n’imposait pas que les demandes de prêt soient formées auprès de tel ou tel type de banque en particulier.

Les pièces produites aux débats démontrent par ailleurs que Monsieur [I] [Y] est directeur général de la société AGROSOURCING et gérant de la société BIO FILIERES, et que c’est au titre de ces deux sociétés que Monsieur [Y] était client respectivement du CREDIT AGRICOLE (cf pièce et 3 bis en défense : le courrier de refus mentionne « BIO FILIERES » et l’adresse mail de M. [Y] avec laquelle le CREDIT AGRICOLE s’adresse à lui est « [Courriel 13] ») et LCL (Monsieur [C] [L], pour le compte de LCL, mentionne « la relation Agrosourcing »). Aucune stipulation de la promesse n’interdisait aux défendeurs de s’adresser en priorité à des banques dont Monsieur [I] [Y] était par ailleurs le client habituel, au titre de la vie économique de ses sociétés. C’est d’ailleurs explicitement en ce sens qu’est rédigée la réponse de Monsieur [C] [L] qui, tout en évoquant « la relation Agrosourcing », confirme que la réponse du CREDIT LYONNAIS vaut pour « M. [I] et Mme [N] [Y] ».

Enfin, les arguments de la société civile immobilière SR RP, la société civile immobilière MAS FONTSAINTE et Madame [P] [A], en qualité de liquidatrice amiable de la société civile immobilière MAS FONTSAINTE, sur les moyens financiers des défendeurs sont totalement indifférents à la défaillance de la condition suspensive. Là encore, les demanderesses font état de simples suspicions, cette fois concernant les motifs éventuels des refus des banques sollicitées et procèdent par conjecture. Il n’incombe pas au Tribunal de se substituer aux banques dans leur appréciation des motifs pour lesquels elles n’ont pas jugé opportun de faire droit aux demandes de crédit des défendeurs : ces refus sont en tous cas établis par les pièces produites.

Dès lors, Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y] établissent suffisamment que la condition suspensive d’obtention d’un crédit conforme aux stipulation de la promesse est défaillie sans manquement de leur part.

Les défendeurs sont donc fondés à solliciter l’application de l’article L341-35 du code de la consommation cité plus haut. La somme de 410 000 € produira donc intérêts au taux légal majoré de moitié, tel que fixé semestriellement par arrêté du Ministre de l’économie et des finances et par référence au taux applicable aux créances des personnes physiques n’agissant pas pour des besoins professionnels, à compter du 22 juin 2021.

Sur le préjudice matériel des défendeurs :

Le juge relève que s’agissant de l’indemnisation de leur préjudice matériel prétendu, les défendeurs n’invoquent aucun texte de droit, aucune qualification légale ou réglementaire leur permettant de solliciter une indemnisation.

Les défendeurs indiquent que l’immobilisation du dépôt de garantie les empêche de poursuivre « d’autres projets personnels » : ils n’indiquent pas lesquels. Ils expliquent que la séquestration de la somme les a empêchés de poursuivre une autre acquisition immobilière : aucun élément n’est versé aux débats.

Le chiffrage du préjudice à hauteur de 80 000 € semble résulter de l’application à la somme de 410 000 € d’une décote correspondant à la valeur de l’inflation sur les années suivant la promesse. Le chiffrage du préjudice des défendeurs correspond donc, pour eux, à la perte résultant de l’écoulement du temps. Or, il convient de rappeler que le préjudice résultant du retard dans le paiement d’une somme d’argent est par principe indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires (article 1231-6 du code civil). C’est précisément ce qui advient l’espèce : les défendeurs bénéficient déjà des intérêts majorés de l’article L341-35 du code de la consommation. Ils ne peuvent donc pas solliciter de manière distincte l’indemnisation d’un préjudice qui est déjà compensé par l’allocation d’intérêts moratoires.

Pour l’ensemble des motifs qui précèdent, la prétention de Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y] tendant à la somme de 80 000€ sera rejetée.

Sur le préjudice moral :

Si le préjudice moral des défendeurs apparaît établi, au moins dans son principe, par le montant de la somme séquestrée, les soucis afférents cette privation sur plusieurs années ainsi que par les troubles issus du présent contentieux, il convient de rappeler qu’en droit civil français, il ne suffit pas seulement de démontrer un préjudice pour obtenir la condamnation de l’autre partie au procès à payer cette somme. Il convient pour les défendeurs d’indiquer quel fondement légal ou réglementaire ils entendent invoquer pour se prévaloir d’un régime de responsabilité ou d’indemnisation et de démontrer cumulativement :

— la faute de la partie adverse ;

— le préjudice ;

— le lien de causalité entre ce préjudice et cette faute.

Or, parmi ces exigences, les défendeurs ne démontrent que leur préjudice moral. Ils n’expliquent ni la faute des demanderesses, ni le lien causal entre cette faute et le préjudice. Ils n’indiquent pas même le fondement juridique de leur demande reconventionnelle.

La prétention à la somme de 15 000 € sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner in solidum la société civile immobilière SR RP, la société civile immobilière MAS FONTSAINTE et Madame [P] [A], en qualité de liquidatrice amiable de la société civile immobilière MAS FONTSAINTE, déboutées de leurs demandes et qui succombent partiellement aux demandes de Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y], aux entiers dépens.

Si le juge relève que les défendeurs, afin de faire valoir leurs prétentions, ont dû recourir non seulement aux services de leur conseil au présent litige, mais également à la consultation en qualité de sachante de Maître [H], avocate spécialiste en droit public, sur la question des « zones naturelles » et « zones à urbaniser » relevant du droit de l’urbanisme, il n’apparaît pas possible d’évaluer le coût de cette consultation dès lors que les défendeurs n’ont pas produit aux débats la facture de consultation de Maître [H]. Il ne peut donc pas être tenu compte de ce coût dans l’évaluation des frais irrépétibles exposés par les défendeurs.

Il y a lieu de condamner in solidum la société civile immobilière SR RP, la société civile immobilière MAS FONTSAINTE et Madame [P] [A], en qualité de liquidatrice amiable de la société civile immobilière MAS FONTSAINTE, à verser à Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y] la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La société civile immobilière SR RP, la société civile immobilière MAS FONTSAINTE et Madame [P] [A], en qualité de liquidatrice amiable de la société civile immobilière MAS FONTSAINTE, sollicitent, s’il est fait droit aux prétentions de Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y], de voir écarter l’exécution provisoire du présent jugement. Toutefois, cette prétention n’est pas motivée. Au contraire, les demanderesses démontrent largement dans leurs conclusions la forte solvabilité des défendeurs. Les demanderesses seraient donc particulièrement mal venues à soutenir que la libération de la somme de 410 000 € entre les mains des défendeurs en première instance compromettrait les chances de recouvrement dans le cas de l’exécution provisoire et d’un éventuel appel. Et, de fait, si tel est le moyen soulevé par les défendeurs pour le cas où ils perdraient le présent litige en première instance, les demanderesses, elles, ne se prévalent pas d’un risque particulier concernant l’exécution provisoire. Il n’y a donc pas lieu d’écarter l’application du principe de l’article 514 ci-dessus.

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

ORDONNE la restitution à Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y] de la somme de quatre cent dix mille euros (410 000 €) séquestrée à titre de dépôt de garantie ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal majoré de moitié, tel que fixé semestriellement par arrêté du Ministre de l’économie et des finances et par référence au taux applicable aux créances des personnes physiques n’agissant pas pour des besoins professionnels, à compter du 22 juin 2021 ;

REJETTE la prétention de Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y] tendant à voir condamner in solidum la société civile immobilière SR RP, la société civile immobilière MAS FONTSAINTE et Madame [P] [A], en qualité de liquidatrice amiable de la société civile immobilière MAS FONTSAINTE, à leur verser la somme de 80 000 € au titre d’un préjudice matériel ;

REJETTE la prétention de Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y] tendant à voir condamner in solidum la société civile immobilière SR RP, la société civile immobilière MAS FONTSAINTE et Madame [P] [A], en qualité de liquidatrice amiable de la société civile immobilière MAS FONTSAINTE, à leur verser la somme de 15 000 € au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum la société civile immobilière SR RP, la société civile immobilière MAS FONTSAINTE et Madame [P] [A], en qualité de liquidatrice amiable de la société civile immobilière MAS FONTSAINTE, aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum la société civile immobilière SR RP, la société civile immobilière MAS FONTSAINTE et Madame [P] [A], en qualité de liquidatrice amiable de la société civile immobilière MAS FONTSAINTE, à verser à Monsieur [I] [Y] et Madame [N] [Z] épouse [Y] la somme de quatre mille cinq cents euros (4 500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT