COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 25/00001 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2OLA

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 25/01629

DEMANDEUR

S.A.R.L. MS INVEST IMMO

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Philippe CHATELLARD de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

C/

DEFENDEUR

S.A.S. SIT LOCATION

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par M^e Louis FAUQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1093

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Charlotte THINAT,Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 21 Octobre 2025

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 septembre 1981, la S.C.I. du [Adresse 5], à [Localité 10], aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. MS Invest Immo a donné à bail à la S.A.S. Sit Location venant aux droits de la société Alcam, des locaux à usage commercial de “location de véhicules pour le transport routier de marchandises et de personnes, à l’exclusion de toute autre” situés [Adresse 5] et et [Adresse 7], à [Localité 10] (93), pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1981.

Le bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 13 juin 2013 avec effet rétroactif au 1er juillet 2008 pour une nouvelle durée de 9 ans soit jusqu’au 30 juin 2017 et moyennant un loyer annuel principal de 8.400 euros hors charges et hors taxes.

Par acte extrajudiciaire en date du 15 décembre 2020, la bailleresse a fait signifier un congé pour le 30 juin 2021 avec offre de renouvellement pour le 1er juillet 2021 moyennant un loyer annuel de 36.000 euros, en principal, hors charges et hors taxes.

Dans son mémoire préalable notifié le 6 avril 2022 à la société Sit Location, la société MS Invest Immo a sollicité la fixation du prix du loyer du bail à la somme annuelle de 36.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2021.

Par acte d’huissier du 23 mai 2022, se référant à son mémoire préalable, la société MS invest Immo a assigné la société Sit Location devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny à l’audience du 13 décembre 2022 aux fins, à titre principal, de voir juger que le bail de la société SIT LOCATION s’est renouvelé au 1er juillet 2021 pour une durée de neuf ans et de voir fixer le prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 36 000 hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et au décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.

La société Sit Location a constitué avocat le 6 août 2022.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 décembre 2022 et mise en délibéré à la date du 14 mars 2023.

Postérieurement à l’audience du 13 décembre 2022, le conseil de la société Sit Location a sollicité la réouverture des débats.

Par jugement du 14 mars 2023, le juge des loyers commerciaux a rejeté la demande de réouverture des débats et a ordonné avant dire droit une expertise, dit que pendant le cours de l’instance, la société Sit Location sera redevable du paiement des loyers échus au prix ancien et réservé les autres demandes.

Monsieur [O] [U], expert judiciaire, a déposé son rapport le 31 mai 2024.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 28 novembre 2024, la société MS Invest Immo a demandé au juge des loyers commerciaux de Bobigny de :

En conséquence le bailleur sollicite la fixation du prix du bail renouvelé au le 1er juillet 2021 à la somme annuelle de 33 600 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, hormis celles qui seraient interdites ou rendues obligatoires parla loi n° 2014-626 du 18 juin 2014.

Le bailleur sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du Code civil et la capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, de ceux dus au moins depuis une année entière (Cass. 3ème civ., 3 oct. 2012, n° 11-17177 ; CA Paris, ch. 5-3, 31 oct. 2012, RG n°11/01173 ; CA Paris, ch. 5-3, 6 mars 2013, RG n° 11/08834).

Le bailleur sollicite du juge des loyers commerciaux qu’il dise qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du Code de commerce et qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution (Cass. 39 civ., 6 oct. 2016, n° 15-12606 ; CA Paris,ch.5-3, 3 févr. 2010, RG n° 08/18800 ; CA Paris, ch. 5-3, 24 févr. 2010, RG n° 08/21287 ; CA Paris,ch. 5-3, 6 mars 2013, RG n° 11/08834 ; CA Paris, ch. 5-3, 10juin 2016, RG n° 14/10733).

Les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront supportés par moitié par chacune des parties.

Le bailleur demande également que l’exécution provisoire soit ordonnée.

Au soutien de ses prétentions, la société MS Invest Immo fait principalement valoir que :

les locaux sont situés sur un axe incontournable de la commune de [Localité 10], à proximité de grandes enseignes attirant beaucoup de chalandises, et sont particulièrement bien desservis par les axes routiers RN3 et A 86 ainsi que via le RER E prolongé par le tramway T1,la présence de la société Europcar ne fait pas concurrence à la société Sit Location puisque ces deux sociétés ne proposent pas les mêmes véhicules, la société Europcar étant positionnée sur les véhicules de tourisme et les véhicules utilitaires de moins de 20m³ tandis que la société Sit Location propose des véhicules utilitaires de plus de 20m³ et des camions,de fait, la société Sit Location ne démontre pas que son chiffre d’affaires ait baissé suite à l’installation de la société Europcar,de surcroît, la preneuse ne peut se plaindre d’un manque de visibilité alors qu’elle a elle-même procédé au retrait de son panneau publicitaire en 2017,le bâtiment abritant les locaux est en bon état d’entretien général, des travaux ayant été effectués par la société MS Invest Immo entre 2016 et 2020,l’avenant au bail évoquant une superficie de 176 m² pour les locaux du rez-de-chaussée et de 10 m² pour le passage conduisant à un puits, ces surfaces doivent être retenues,les locaux se rapprochent plus d’une boutique que de bureaux tertiaires et ce, même s’ils ne disposent pas d’une façade sur l’avenue ; c’est donc à tort que l’expert judiciaire a distingué la superficie de ces derniers afin de retenir une partie en valeur boutique de 250 euros/m² et une partie en valeur bureaux de 150 euros/m²,de même, compte tenu de l’importance des surfaces de cour au regard de l’activité exercée par la société Sit Location, qui y entrepose ses véhicules de location, ce sont des pondérations de 0,50 pour les surfaces couvertes et de 0,40 pour les surfaces non-couvertes qu’il convient de retenir,ainsi la surface couverte correspondra à 38,30 m²P, selon le calcul 76,60 m² x 0,50, tandis la surface non couverte correspondra à 4 m²P selon le calcul 10 m² x 0,40, soit une surface totale pondérée de 118,91 m²P (76,60 m²P pour le bâtiment + 38,30 m²P pour la cour couverte et 4 m²P pour la cour non couverte),le bail ayant eu une durée supérieure à douze ans, le loyer doit être fixé conformément à la valeur locative et ce, en application des dispositions de l’article L145-34 du code de commerce,les références retenues par l’expert judiciaire sont trop éloignées des locaux étudiés pour être pertinentes et portent en outre sur des locaux de bureaux et des locaux de boutiques,

il convient de retenir en revanche la fixation judiciaire de la cour d’appel de Paris du 24 juin 2020 à l’égard de bureaux de 72,05 m² situés à [Localité 9] pour lesquels le prix a été fixé à 180 euros/m² ainsi que les références de deux boutiques situées à [Localité 10] et de deux boutiques situées aux [Localité 13] dont la moyenne se situe à 282 euros/m²P,ainsi la valeur locative au 1er juillet 2021 des locaux s’établit à la somme de 33 600 euros selon le calcul 282 euros/m²P x 118,91 m²P,il y aura lieu en outre de rappeler que les intérêts au taux légal sont dus sur les compléments de loyer depuis la date de la demande en justice et à compter de chaque date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du code civil et ces derniers devront être capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du même code pour ceux correspondant à des intérêts dus depuis plus d’un an.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 30 janvier 2025, la société Sit Location a demandé au juge des loyers commerciaux de Bobigny de :

— FIXER à 11.480,00 € (onze mille quatre cent quatre-vingt euros) le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 7] à [Localité 10] (parcelles cadastrales [Cadastre 3] & [Cadastre 4] ) aux mêmes charges et condition avec actualisation aux dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel » applicables « aux contrats conclus ou renouvelés » à compter du 1er septembre 2014 et son Décret n°2014-1317 du 3 novembre 2024 applicables « aux contrats conclus ou renouvelés » à compter du 5

novembre 2014.

— Débouter la S.A.R.L. MS INVEST IMMO de l’ensemble de ses demandes.

— Condamner la S.A.R.L. MS INVEST IMMO à payer à la S.A.S. SIT LOCATION une indemnité de 5.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

. Dire que la S.A.R.L. MS INVEST IMMO conservera à sa charge les frais d’expertise dont elle a fait l’avance, et l’y condamner en tant que de besoin.

. Condamner la S.A.R.L. MS INVEST IMMO aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Sit Location fait principalement valoir que :

les parcelles louées sont enclavées entre les parcelles [Cadastre 1] à [Cadastre 2] qui sont l’objet d’un bail conclu auprès d’un bailleur distinct,le bâtiment dont dépendent les locaux est implanté sur la parcelle [Cadastre 4] tandis que la partie nue du terrain, de 69 m² environ est abritée par un auvent qui se prolonge sur le terrain voisin également loué,la superficie brute totale des locaux est de 167,7 m² ainsi qu’établi par le cabinet Burtin & Associés, géomètre-expert, le 31 mars 2021,l’étage du bâtiment loué, qui n’est pas inclus dans l’assiette du bail, est loué à une société exploitant un hôtel social, ce qui occasionne de nombreuses nuisances,la surface des locaux ayant été fixée à 82m² pondérés dans le cadre du jugement du 22 juin 2011 ayant l’autorité de la chose jugée, il n’y a pas lieu de les fixer désormais à 89 m² pondérés,l’installation de la société Europcar en 2013 à proximité a eu un impact négatif sur la commercialité des locaux, cette agence étant un concurrent direct et non un apporteur d’affaires comme l’affirme la bailleresse,

de surcroît, les locaux subissent un manque de visibilité, étant rappelé que le retrait du panneau publicitaire ne résulte pas d’un choix de la société Sit Location mais d’une décision de la mairie de la commune,l’environnement, qui n’a que peu évolué, est peu accueillant et la commune de [Localité 10] a connu une chute de sa population au cours du bail expiré,les références proposées par la bailleresse ne peuvent être prises en compte, la fixation judiciaire de la cour d’appel de Paris du 24 juin 2020 portant en effet sur une indemnité d’éviction et non sur la fixation d’un loyer en renouvellement,il sera rappelé que dans son jugement du 22 juin 2011, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bobigny a fixé le prix du loyer des locaux étudiés dans le cadre de la présente instance à 150 euros/m²,de surcroît, dans le cadre d’une fixation judiciaire du 10 janvier 2018, ce même tribunal a fixé le montant du loyer renouvelé au 30 septembre 2013 d’un garage situé à [Localité 11], soit aux portes de [Localité 12], au prix de 90 euros/m² à l’égard de l’atelier et à 120 euros/m² à l’égard des bureaux tandis qu’en juillet 2023, les locaux commerciaux offerts à la location sur la commune de [Localité 10] étaient fixés au prix de 120 à 132 euros/ m²,au regard de ces éléments, la société Sit Location considère qu’il y a lieu de fixer le loyer en renouvellement à la somme de 11 480 euros HT & HC selon le calcul : 140 euros/m² x 82m² pondérés, somme dont il y aura toutefois lieu de déduire la taxe foncière dont la bailleresse n’a, à ce jour, jamais justifié.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’affaire a été fixée à l’audience du 21 octobre 2025. Elle a été mise en délibéré au 16 décembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

Aux termes de l’article L145-34 du code de commerce, A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, la durée du bail expiré étant supérieure à 12 ans, ce dernier ayant commencé le 1er juillet 2008 pour se terminer le 30 juin 2021, le loyer doit être fixé à la valeur locative au jour du renouvellement, soit au 1er juillet 2021.

Sur la destination des lieux

En vertu de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, les locaux ont été donnés à bail aux fins d’exercer l’activité de « Location de véhicules pour le transport routier de marchandises et de personnes, à l’exclusion de tout autre ».

Sur les facteurs locaux de commercialité

En application de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Dans son rapport, l’expert judiciaire indique que les locaux considérés se trouvent dans une zone d’activité regroupant de nombreuses enseignes de chaîne, le long de la N3 sur la commune de [Localité 10] (93). Ils disposent d’une bonne desserte routière, la N3 reliant [Localité 12] via la Porte de [Localité 11] et les accès aux autoroutes A3 et A86 se trouvant à proximité. Des arrêts de quatre lignes de bus permettant de desservir trois stations de métro et/ou RER se trouvent également à moins de 100 mètres des lieux loués.

L’expert relève cependant que les locaux sont en état d’usage mais que les aménagements sont modestes et nécessitent un rafraîchissement. Il relève également que ce dernier bénéficie d’une assez faible visibilité. De fait, les photographies jointes au rapport démontrent l’absence d’enseigne sur la façade du bâtiment, seul le bandeau de l’auvent comportant le nom de la société ainsi que son numéro de téléphone.

Sur les caractéristiques du local considéré

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, le bâtiment, élevé sur sous-sol se compose d’un rez-de-chaussée, d’un étage droit et d’un second étage mansardé. Seuls le rez-de-chaussée où se trouvent un local aménagé destiné à recevoir la clientèle, un débarras, un garage, deux sanitaires et une salle de douche à usage de débarras, et une cave accessible par les parties communes de l’immeuble se trouvent dans l’assiette du bail. La clientèle accède au local loué par la société Sit Location depuis la cour par une double porte battant simple vitrage et par une porte simple battant simple vitrage. Une borne d’accueil et deux bureaux séparés par une cloison amovible vitrée composent la partie accessible aux clients. La société Sit Location bénéficie également d’une vaste cour, au-dessus de laquelle l’auvent se poursuit pour partie, qui se rattache toutefois à un bail distinct. L’ensemble des locaux est en état d’usage.

La société MS Invest Immo fait valoir que d’importants travaux ont été réalisés au cours du bail expiré, ce que conteste la société Sit Location qui affirme que lesdits travaux n’ont concerné que l’hôtel social occupant les étages du bâtiment. De fait, les factures de travaux versées par la bailleresse ne permet pas de déterminer précisément où les travaux ont été effectués au sein du bâtiment mais laissent à penser qu’ils n’ont pas concerné les locaux loués par la société Sit Location puisqu’il est fait référence à des cuisines, des salles d’eau, des chambre et des séjours, ce qui ne peut correspondre avec les locaux objets du présent jugement. Il sera en outre relevé que la société MS Invest Immo n’a pas fait part à l’expert judiciaire de travaux réalisés au cours du bail expiré. Ces derniers ne seront en conséquence pas pris en compte dans l’appréciation de la valeur locative des locaux étudiés.

Sur les surfaces

La société MS Invest Immo ne conteste pas les superficies retenues par l’expert judiciaire ni les pondérations à l’égard des locaux se trouvant dans le bâtiment. En revanche, elle estime les coefficients de pondération appliqués aux surfaces extérieures trop faibles, considérant que celles-ci sont essentielles à l’activité de la société Sit Location.

La société Sit Location conteste quant à elle les pondérations appliquées par l’expert judiciaire, considérant qu’il convient de reprendre à l’identique les pondérations retenues par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bobigny lors de la fixation du loyer en renouvellement des locaux par jugement du 22 juin 2011 passé en force de chose jugée.

Cependant, l’expertise effectuée par Monsieur [X] [G], et sur laquelle se fonde le jugement du 22 juin 2011, fait suite à un métrage réalisé dans le cadre de ses opérations en 2010 par l’expert et ne peut donc être considéré comme de qualité équivalente à celui réalisé par le cabinet Burtin & Associés, géomètre-expert, le 25 mars 2021 ; soit, qui plus est, à une date proche de la date de renouvellement du bail.

De surcroît, le bail du 28 septembre 1981 ne précisait pas la superficie des locaux donné à bail. Le renouvellement du 13 juin 2013 s’est quant à lui limité à préciser une surface totale de 186 m², 76 m² pour la totalité du rez-de-chaussée et 10 m² pour le passage conduisant à un puits. Or ce métrage ne correspond ni à celui déterminé par Monsieur [G], ni à celui établi par le cabinet Burtin & Associés ni à celui retenu par Monsieur [U]. En l’état de ces éléments et compte tenu du renvoi tant par la bailleresse que par la preneuse aux relevés de superficie effectués par le cabinet Bertin & Associés, il y a lieu de les retenir, soit 7,2 m² de cave, 31,5 m² de garage, 35,5 m² de bureaux, 6,90 m² d’annexes (débarras, salle d’eau, toilettes), 76,6 m² de cour couverte et 10 m² de cour non couverte.

Les espaces d’accueil de la clientèle doivent être assimilés à des bureaux et non à une boutique au regard de leur configuration. Ils ne sont en effet pas visibles de la rue, ne disposant ni d’un vitrage de type baie vitrée ni d’une enseigne. Leur accès ne s’effectue de surcroît pas de la voie publique mais par la cour située sur le côté du bâtiment. C’est ainsi à juste titre que Monsieur [U], expert judiciaire, a retenu, comme l’avait fait Monsieur [G] en 2010, la qualification de bureaux à l’égard des locaux loués par la société Sit Location pour déterminer les coefficients de pondération à appliquer. En conséquence, il n’y a pas lieu d’appliquer une pondération de 1,30 aux 35,5 m² de bureaux, un tel coefficient étant celui s’appliquant à une boutique en rez-de-chaussée bénéficiant d’un effet vitrine important. Il leur sera en conséquence appliqué un coefficient de 1,10 tandis que les annexes (débarras, salle d’eau, toilettes) se verront appliquer un coefficient de 0,60. Le garage se verra appliquer un coefficient de 0,75, la cave un coefficient de 0,15, le terrain couvert un coefficient de 0,20 et le terrain non couvert un coefficient de 0,10. Il n’est en effet pas justifié d’appliquer à ces terrains nus à un coefficient plus élevé.

Ainsi, la surface totale pondérée retenue est de 85,39 m²P selon le calcul (35,5 m² x 1,10) + (6,9 m² x 0,60) + (31,5 x 0,75) + (15m² x 0,15) + (76,6 m² x 0,20) + (10 m² x 0,10).

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Les parties sont en désaccord entre elles et avec l’expert judiciaire quant aux références à retenir.

Les locaux étudiés étant assimilés à des bureaux, les références se rapportant à des boutiques seront écartées. Il en sera de même des trois références correspondant à trois annonces du mois de juillet 2023 proposées par la société Sit Location, aucune précision ne permettant de déterminer la nature de l’activité pouvant y être exercée, étant au surplus relevé que deux d’entre elles concernent des locaux bruts de béton dans des immeubles apparaissant neufs.

L’expert judiciaire retient quant à lui 11 références de locaux de bureaux aux loyers unitaires allant de 120 euros/m² à 180 euros/m², étant rappelé que les loyers sont toujours plus bas que ceux fixés à l’égard de boutiques.

Dès lors, au regard de l’état du bâti et des locaux, de leur emplacement et des références ci-dessus rappelées, il y a lieu de retenir un prix unitaire des locaux à hauteur de 150 €/m², ainsi que Monsieur [U] l’a estimé, soit une valeur locative annuelle de 12 808,50 euros, arrondie à 12 800 euros (85,39 m²P x 150 €/m²).

Sur les obligations respectives des parties

L’article R. 145-8 du code de commerce indique que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Le bail mettant à la charge de la société Sit Location le paiement de la taxe foncière et en l’absence de toute précision quant à la ventilation de celle-ci entre les locataires de la société MS Invest Immo, il y a lieu d’appliquer l’abattement de 10 % retenu par Monsieur [U], soit en l’espèce, la somme de 1 280 euros.

Le loyer en renouvellement au 1er juillet 2021 des locaux sis [Adresse 5] et et [Adresse 7], à [Localité 10] (93) loués par la société Sit Location sera donc fixé à la somme de 11 520 euros hors taxes hors charges par an.

Sur les autres demandes

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil dans leur version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté, et le loyer finalement dû, et ce à compter du 23 mai 2022, date de la saisine du juge des loyers, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement.

En revanche, en raison de l’incertitude quant au prix du bail dû depuis le 1er juillet 2021, il n’y a pas lieu à capitalisation de ces intérêts.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés entre elles par moitié.

Il n’y a pas lieu dès lors de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société MS INVEST IMMO ne développant aucun moyen de fait ou de droit au soutien de sa demande de voir dire « qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du Code de commerce et qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution », il n’y a pas lieu, en application des dispositions de l’article 6 du code de procédure civile, de statuer sur celle-ci.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

DIT que le prix du bail renouvelé pour neuf années à compter du 1er juillet 2021 entre la S.A.R.L. MS Invest Immo, bailleresse, et la S.A.S. Sit Location, preneuse, portant sur des locaux sis [Adresse 5] et et [Adresse 7], à [Localité 10] (93) doit être fixé à la valeur locative,

FIXE à la somme de 11 520,00 euros (onze mille cinq cent vingt euros) en principal hors taxes hors charges par an à compter du 1er juillet 2021, le prix du bail renouvelé,

DIT que des intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 23 mai 2022 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

DIT n’y avoir lieu à capitalisation pour les intérêts échus depuis plus d’un an,

ORDONNE le partage des dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts d’expertise,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

Fait au Palais de Justice, le 16 décembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Madame AIT Madame THINAT