TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00351 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2TI6

Minute : 25/00397

Société FONCIERE RU 01/2012

Représentant : Me [R], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

Madame [S] [H] [W]

Monsieur [T] [I] [K]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR :

Société FONCIERE RU 01/2012

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Pauline TOURNIER, du cabinet de Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [S] [H] [W]

[Adresse 13]

[Adresse 10]

[Adresse 7]

[Localité 9]

comparante en personne

Monsieur [T] [I] [K]

[Adresse 13]

[Adresse 10]

[Adresse 7]

[Localité 9]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 02 Mai 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 12 juin 2022 à effet au 13 juin 2022, la société FONCIERE RU 01/2012 a donné à bail à Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel initial de 1240 euros outre une provision pour charges récupérables de 180 euros.

Suite à des impayés de loyers, la société FONCIERE RU 01/2012, par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024 a fait signifier à Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 5 969,86 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de leur occupation dans délai d’un mois.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par la voie électronique le 7 octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, la société FONCIERE RU 01/2012 a fait assigner Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 2 mai 2025, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société FONCIERE RU 01/2012

Ordonner en conséquence l’expulsion Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K] ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués [Adresse 14] sans délai avec le concours de la force publique et sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

Condamner solidairement Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K] au paiement de la somme de 3 016,36 euros, loyer de novembre 2024 inclus, ainsi qu’à une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à compter du 1er décembre 2024 égale aux loyers et charges révision pratiquée jusqu’alors entre les parties et jusqu’à totale libération des lieux et restitution des clés,

Les condamner solidairement au paiement des intérêt légaux à compter du 4 octobre 2024 pour le surplus,

Ordonner la séquestration dans les lieux loués de l’ensemble des éléments mobiliers aux frais et risques des défendeurs,

Les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 9 janvier 2025.

A l’audience du 2 mai 2025, la société FONCIERE RU 01/2012 représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K] ont comparu en personne. lls ont affirmé que la dette avait été soldée expliquant l’origine de cette dette par le retard de paiement des clients de M. [T] [I] [K]. Ils ont néanmoins, en cas de persistance de la dette, demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, proposant de régler 100 euros par mois en plus du loyer.

La société FONCIERE RU 01/2012 s’est engagée à transmettre en cours de délibéré un décompte actualisé.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré arrivée au greffe le 13 mai 2025, la société FONCIERE RU 01/2012 a indiqué qu’aucun paiement n’était intervenu depuis le 27 mars et que la somme de 4 705,55 euros restait due, loyer d’avril inclus son décompte au 5 mai 2025 (joint). Elle a ajouté qu’elle laissait la juridiction apprécier s’agissant de la demande de délais.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, la société FONCIERE RU 01/2012 produit, au soutien de sa demande, le bail signé le 12 juin 2022 et démontrant l’obligation de payer les loyers et charges de Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K]. Elle produit également le commandement de payer du 4 octobre 2024 et un décompte de la créance arrêté au 5 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse mentionnant une dette de 4 705,55 euros. Les défendeurs ne démontrent pas avoir soldé la dette.

Le bail du 12 juin 2022 stipule à la clause III de ses conditions générales que " dans tous les cas où le bai est consenti à plusieurs personnes, il y aura solidarité et indivisibilité entre eux pour l’exécution de toutes les clauses du présent contrat jusqu’à complète libération des lieux loués par l’ensemble d’entre eux et la remise des clés dans les conditions légales (…) "

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K] à payer à la société FONCIERE RU 01/2012 la somme provisionnelle de 4 705,55 euros arrêtée au 5 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement du loyer

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par la voie électronique le 7 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 8 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société FONCIERE RU 01/2012 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail du 12 juin 2022 contient une clause qui prévoit qu’ « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit à l’initiative du bailleur ou de son mandataire en cas d’inexécution par le preneur des obligations du bail faute de paiement à l’échéance de l’une des sommes dues par le preneur, de tout ou partie du loyer, des charges récupérables ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

A la date de la signature l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 disposait que " toute clause

La société FONCIERE RU 01/2012 a fait signifier, le 4 octobre 2024 à Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 5 969,86 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 12 juin 2022 est résilié à la date du 5 décembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K] ont sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, proposant de régler 100 euros par mois en plus du loyer. Il ressort des éléments communiqués qu’il peut être considéré que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets des clauses résolutoires pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K] ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas les loyers courants à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K] devront quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, la société FONCIERE RU 01/2012 sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’est pas démontré que Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K] résisteront à cette condamnation dès lors il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Dans l’hypothèse où Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser, solidairement, le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 5 décembre 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et des charges récupérables tels qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à leur départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K] qui succombent, supporteront in solidum les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 octobre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société FONCIERE RU 01/2012, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile que les défendeurs seront condamnés à lui payer in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société FONCIERE RU 01/2012 aux fins de constat de l’acquisition des clauses résolutoires,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 12 juin 2022 entre la société FONCIERE RU 01/2012 et Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K], concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 5 décembre 2024,

Condamne solidairement Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K] à payer à la société FONCIERE RU 01/2012 la somme provisionnelle de 4 705,55 euros arrêtée au 5 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K] pour le paiement de cette somme,

Autorise Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision puis les autres versements en même temps que le paiement de chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement des loyers courants et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 6] de Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette décision d’une astreinte,

Condamne en ce cas, solidairement Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K] à payer à la société FONCIERE RU 01/2012 une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 5 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne in solidum Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 octobre 2024,

Condamne in solidum Mme [S] [H] [W] et M. [T] [I] [K] à payer à la société FONCIERE RU 01/2012 une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 2 juin 2025.

Le Greffier Le Juge