TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 25 NOVEMBRE 2025

Enrôlement : N° RG 24/04777 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4XQR

AFFAIRE : M. [D] [I] et autres (la SELARL [Y] BABIN)

C/ S.A.S. CABINET DEVICTOR (la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 09 septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 novembre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [D], [E] [I]

né le 13 juin 1957 à [Localité 10] (75)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [O], [G] [K]

né le 10 février 1958 à [Localité 8] (92)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [S], [A] [V]

né le 31 juillet 1956 à [Localité 7] (06)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Madame [X], [T], [U] [R]

née le 1er décembre 1971 à [Localité 9] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [M], [L] [J]

né le 29 mars 1973 à [Localité 9] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Madame [W] [B] [N] [F] épouse [Z]

née le 21 mars 1929 à [Localité 9] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 6]

Madame [GD] [P] [W] [Z] épouse [C]

née le 29 mai 1952 à [Localité 9] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

tous représentés par Maître Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.A.S. CABINET DEVICTOR

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 063 804 355

dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [I], Monsieur [O] [K], Monsieur [S] [V], Madame [X] [R], Monsieur [M] [J], Madame [W] [F] épouse [Z], Madame [GD] [Z] épouse [C] sont copropriétaires au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

La SAS CABINET DEVICTOR a été désignée en qualité de syndic par assemblée générale du 19 avril 2018.

Par courrier du 1er octobre 2018, la ville de [Localité 9] a informé la SAS CABINET DEVICTOR qu’une injonction municipale allait être notifiée au titre du ravalement des façades.

Par arrêté municipal du 12 octobre 2021, la ville de [Localité 9] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de faire procéder au ravalement de façade dans un délai de 30 mois à compter de la réception du courrier d’injonction.

Par assemblée générale du 25 janvier 2022, les copropriétaires ont voté les travaux de ravalement de façade.

Les travaux ont été réalisés et réceptionnés le 2 août 2022.

Les copropriétaires estiment que la SAS CABINET DEVICTOR a commis une faute de gestion les privant de la possibilité d’obtenir une subvention pour les travaux.

*

Suivant exploit du 16 avril 2024, Monsieur [D] [I], Monsieur [O] [K], Monsieur [S] [V], Madame [X] [R], Monsieur [M] [J], Madame [W] [F] épouse [Z], Madame [GD] [Z] épouse [C] ont fait assigner la SAS CABINET DEVICTOR devant le présent tribunal.

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 août 2025, Monsieur [D] [I], Monsieur [O] [K], Monsieur [S] [V], Madame [X] [R], Monsieur [M] [J], Madame [W] [F] épouse [Z], Madame [GD] [Z] épouse [C] demandent au tribunal de :

— Juger que le Cabinet DEVICTOR a commis un manquement, causant un préjudice personnel et direct aux copropriétaires requérants,

— Le condamner à verser au titre de l’indemnisation les sommes suivantes :

— A Messieurs [I] et [K], la somme de 10.109.09 €, représentant 50 % du montant TTC des travaux de ravalement de façade, outre intérêts au taux légal à compter la présente assignation,

— A Monsieur [V], la somme de 4.801,82 € représentant 50 % du montant TTC des travaux de ravalement de façade, outre intérêts au taux légal à compter la présente assignation,

— A Madame [Z] et Madame [C], la somme de 11.400,59 € représentant 50 % du montant TTC des travaux de ravalement de façade, outre intérêts au taux légal à compter la présente assignation,

— A Madame [R] et Monsieur [J] , les sommes de :

—  8.108,03 € représentant 50 % du montant TTC des travaux de ravalement de façade,

—  3.500 ,00 € au titre du coût du crédit,

— outre intérêts au taux légal à compter la présente assignation,

— Débouter le Cabinet DEVICTOR de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner le Cabinet DEVICTOR au versement de la somme de 2.000 € à chacun des requérants à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— Condamner le Cabinet DEVICTOR au paiement de la somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 juillet 2025, la SAS CABINET DEVICTOR demande au tribunal de :

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs moyens, fins et prétentions.

— déclarer leurs demandes d’indemnisation infondées tant en leur principe que dans leurs montants,

— débouter les demandeurs de leur demande de dommages et intérêt au titre d’un préjudice moral,

— écarter toute exécution provisoire de droit en cas de condamnation,

— condamner l’ensemble des demandeurs solidairement au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 9 septembre 2025 avant ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de la SAS CABINET DEVICTOR

Il résulte de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le 1er octobre 2018, la ville de [Localité 9] a envoyé un courrier à la SAS CABINET DEVICTOR en qualité de syndic de la copropriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] pour lui indiquer qu’il allait bientôt être destinataire d’une injonction municipale de procéder à un ravalement de façade.

Il est indiqué dans le courrier que ces travaux sont susceptibles de donner lieu à une subvention de 50 % à la condition de notamment réaliser les travaux dans les 18 mois suivant la date de l’injonction ou de 30 % si le ravalement est achevé entre le 19ème et le 30ème mois inclus.

Les aides financières devaient être validées en conseil municipal avant démarrage des travaux.

Le courrier informait également le syndic de la possibilité d’être accompagné dans ce dispositif par la société SOLEAM dont les coordonnées étaient produites.

Le 4 octobre 2018, la SAS CABINET DEVICTOR a adressé un courrier aux copropriétaires pour les informer de cette correspondance de la mairie de [Localité 9] et de la nécessité de voter un budget pour ces travaux.

Le 12 octobre 2021, la mairie de [Localité 9] a notifié au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] une mise en demeure de procéder au ravalement de la façade.

Cette mise en demeure vise une lettre d’injonction envoyée le 28 octobre 2019.

Par courrier du 29 novembre 2021, la ville de [Localité 9] a rappelé à la SAS CABINET DEVICTOR les conditions d’octroi d’une subvention, possible pour des travaux réalisés avant l’expiration d’un délai de 30 mois suivant injonction.

Par courrier du 7 décembre 2021, la SAS CABINET DEVICTOR a informé les copropriétaires qu’il leur proposait de mettre au vote de la prochaine assemblée générale la mission d’études par un architecte pour définir les modalités du ravalement et procéder à un appel d’offres.

Il indiquait aux copropriétaires qu’ils pourraient bénéficier d’une subvention si les travaux étaient achevés avant le 30 mai 2023, ce qui est inexact dans la mesure où le point de départ du délai était l’injonction du 28 octobre 2019 et non la mise en demeure du 29 novembre 2021.

Sur demande des copropriétaires du 13 janvier 2022, la SAS CABINET DEVICTOR a convoqué une assemblée générale extraordinaire le 25 janvier 2022. Lors de cette dernière, un budget pour la mission de l’architecte a été voté, ainsi qu’une enveloppe budgétaire de 100.000 euros pour les travaux, somme à affiner en fonction des devis.

Les travaux ont été réceptionnés le 2 août 2022.

Dans l’espoir de bénéficier d’une subvention, les copropriétaires ont adressé un courriel du 21 décembre 2021 à la ville de [Localité 9] sollicitant une demande de nouveau délai en faisant valoir que la SAS CABINET DEVICTOR leur avait indiqué ne pas avoir reçu le courrier d’injonction.

Par courrier du 14 janvier 2022, la ville de [Localité 9] leur a répondu que le courrier d’injonction avait été réceptionné le 4 novembre 2019 par le syndic. Elle a produit le courrier d’injonction, comportant numéro du courrier recommandé avec accusé de réception, ainsi que le suivi du courrier recommandé édité par La Poste, mentionnant cette réception contre signature le 4 novembre 2019.

La SAS CABINET DEVICTOR fait valoir qu’en l’absence du feuillet d’accusé réception, il n’est pas démontré que le courrier a bien été remis à la bonne adresse et à une personne habilitée à recevoir le courrier.

Elle déclare qu’elle n’a pas eu l’information de l’injonction avant la mise en demeure et estime avoir fait preuve de toutes les diligences nécessaires pour mettre en oeuvre les travaux au plus vite.

S’agissant de l’absence de preuve de la réception du courrier, il convient de dire que l’absence de production du volet papier d’accusé de réception, le seul historique informatique de suivi du courrier ne peut démontrer que le courrier a bien été remis à une personne habilitée à le recevoir. En effet, il n’est pas possible de vérifier la signature qui aurait été apposée sur le courrier.

Toutefois, la SAS CABINET DEVICTOR ne peut prétendre ne pas avoir eu l’information de l’injonction avant la mise en demeure car par courrier du 11 mars 2022 elle a écrit à la mairie de [Localité 9] avoir eu connaissance de l’injonction en mai 2021 et avoir sollicité un rendez-vous dès cette date. Le courrier évoque un rendez-vous entre elle et la mairie le 27 mai 2021.

Dans ce courrier la SAS CABINET DEVICTOR déclare avoir procédé à diverses démarches auprès de la mairie, appels, mails et courriers, pour obtenir des préconisations de travaux afin d’établir des devis.

Toutefois, la SAS CABINET DEVICTOR ne verse aucun de ces courriels ou courriers, de sorte que la preuve de ces démarches entreprises n’est pas rapportée. Par ailleurs, la SAS CABINET DEVICTOR n’indique pas dans ses écritures quelles informations elle attendait de la mairie pour faire progresser ses investigations techniques en vue du ravalement de façade.

Par ailleurs, il résulte des pièces que la SAS CABINET DEVICTOR n’a pas informé les copropriétaires de cette injonction dans les suites de sa rencontre avec la mairie le 27 mai 2021. Elle a attendu de recevoir la mise en demeure pour procéder à cette communication.

Elle n’a convoqué aucune assemblée générale extraordinaire alors qu’elle avait connaissance d’une injonction du 28 octobre 2019 et des délais écoulés depuis et notamment celui permettant d’obtenir une subvention de 50%. Dans le courant du mois de mai 2021, le délai pour obtenir une subvention de 50% était déjà expiré. Toutefois, le syndicat des copropriétaires était encore dans les temps pour solliciter une subvention de 30%.

Par ailleurs, il convient de constater qu’hormis le courrier envoyé aux copropriétaires le 7 décembre 2021, la SAS CABINET DEVICTOR ne justifie d’aucune démarche en vue de la convocation d’une assemblée générale. Ce sont les copropriétaires qui ont sollicité l’organisation d’une telle assemblée générale extraordinaire par courrier du 13 janvier 2022.

La lecture de la chronologie des événements montre que la SAS CABINET DEVICTOR n’a mis en oeuvre aucune démarche en vue de la réalisation des travaux à réception du courrier d’information de la mairie du 1er octobre 2018, alors même que la surface de façade de l’immeuble appelait une vigilance particulière compte tenu de coût prévisible de tels travaux et qu’elle était informée de la procédure à suivre aux fins de solliciter une subvention.

Les copropriétaires produisent copie d’échanges de courriels entre Monsieur [D] [I] des 13 octobre 2018, 9 mars et 28 avril 2019 et 14 décembre 2021. Ces derniers montrent que les copropriétaires ont sollicité le syndic à plusieurs reprises au sujet du ravalement de façade. En 2019, ils attendaient que la SAS CABINET DEVICTOR leur transmette des devis afin de les inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale.

Or, la lecture des procès-verbaux d’assemblée générale du 11 juin 2019 et 22 septembre 2020 n’évoquent pas le ravalement de façade.

La SAS CABINET DEVICTOR n’a donc permis aucun débat à ce sujet et n’a soumis aucune entreprise pour réaliser les travaux.

La SAS CABINET DEVICTOR ne justifie d’aucune démarche à partir de la connaissance de l’existence de l’injonction, au plus tard courant mai 2021.

La convocation de l’assemblée générale extraordinaire sur demande des copropriétaires le 25 janvier 2022 est tardive compte tenu de la connaissance de l’injonction au plus tard au mois de mai 2021 et des délais pour obtenir une subvention.

La SAS CABINET DEVICTOR oppose le fait que les copropriétaires n’étaient pas tous à jour de leurs charges, de telle sorte qu’elle ne pouvait engager aucun travaux.

Toutefois, cette argumentation ne peut qu’être rejetée dans la mesure où elle ne justifie pas avoir procédé aux démarches en vue de faire réaliser des devis, avoir mis en oeuvre les démarches de recouvrement et s’être trouvée confrontée à une impossibilité de financer les travaux. Ces derniers ont été payés dès qu’ils ont été votés.

La SAS CABINET DEVICTOR déclare qu’elle a dû attendre la vente du lot de Monsieur [H] pour entamer les travaux. Toutefois, cette affirmation ne résulte d’aucune pièce comptable. Par ailleurs, il résulte du courrier de la SAS CABINET DEVICTOR au notaire du 30 août 2022 que cette vente a été réalisée après réception des travaux de ravalement de façade.

Aucune faute des copropriétaires dans le retard de mise en oeuvre des travaux n’est établie.

Au final, la SAS CABINET DEVICTOR a commis une faute dans l’exercice de sa mission de syndic professionnel et a fait perdre une chance aux copropriétaires d’obtenir les subventions à hauteur de 30 %, la preuve de sa connaissance de l’injonction avant le mois de mai 2021 n’étant pas rapportée.

Sa responsabilité à l’égard de chaque copropriétaire sera retenue.

Sur les demandes indemnitaires

— Sur la demande de Monsieur [I] et de Monsieur [K]

Ces derniers ont assumé la somme de 20.218,18 euros au titre du ravalement de façade.

La subvention de 30 % qu’ils auraient pu être susceptibles d’obtenir représente la somme de 6.065,45 euros.

Il est constant que la perte de chance ne peut être allouée au total du montant espéré compte tenu de l’aléa existant sur l’allocation effective de la subvention.

Toutefois, les éléments versés au dossier et les conditions d’octroi de cette subvention permettent d’évaluer leur préjudice à la somme de 6.000 euros.

— Sur la demande de Monsieur [V]

Monsieur [V] a payé la somme de 9.603,64 euros au titre des travaux.

La proportion de 30 % représente 2.881,10 euros.

Il convient de lui allouer la somme de 2.850 euros.

— Sur la demande de Madame [Z] et de Madame [C]

Ces dernières ont payé la somme de 22.801,18 euros au titre des travaux.

La proportion de 30 % représente 6.840,35 euros.

Il convient de leur allouer la somme de 6.800 euros.

— Sur la demande de Madame [R] et de Monsieur [J]

Ces derniers ont payé la somme de 16.216,07 euros au titre des travaux.

La proportion de 30 % représente la somme de 4.865,01 euros.

Il convient de leur allouer la somme de 4.800 euros.

Par ailleurs, ces derniers sollicitent la somme de 3.500 euros au titre des frais de crédit qu’ils ont été contraints de contracter pour financer les travaux. Toutefois, il résulte de la procédure d’obtention de subvention que cette dernière ne peut être octroyée qu’a posteriori, une fois les travaux achevés. Madame [R] et de Monsieur [J] étaient alors contraints d’avancer ces charges de travaux. En conséquence, les frais de crédit ne sont donc pas imputables à la faute de la SAS CABINET DEVICTOR.

Ils seront déboutés de cette demande.

— Sur les demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral

Aucune circonstance de l’espèce ni aucune pièce justificative ne justifie d’allouer aux copropriétaires des dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

La SAS CABINET DEVICTOR succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner la SAS CABINET DEVICTOR à leur payer la somme globale de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait obstacle au bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SAS CABINET DEVICTOR à payer :

—  6.000 euros à Monsieur [D] [I] et Monsieur [O] [K],

—  2.850 euros à Monsieur [S] [V],

—  6.800 euros à Madame [W] [F] épouse [Z] et Madame [GD] [Z] épouse [C],

—  4.800 euros à Madame [X] [R], Monsieur [M] [J],

Dit que l’ensemble de ces condamnation produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Déboute Madame [X] [R], Monsieur [M] [J] de leur demande au titre des frais de crédit,

Déboute Monsieur [D] [I], Monsieur [O] [K], Monsieur [S] [V], Madame [X] [R], Monsieur [M] [J], Madame [W] [F] épouse [Z], Madame [GD] [Z] épouse [C] de leurs demandes respectives de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

Condamne la SAS CABINET DEVICTOR aux dépens,

Condamne la SAS CABINET DEVICTOR à payer la somme globale de 3.000 euros à Monsieur [D] [I], Monsieur [O] [K], Monsieur [S] [V], Madame [X] [R], Monsieur [M] [J], Madame [W] [F] épouse [Z], Madame [GD] [Z] épouse [C],

Dit n’y avoir lieu d’écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIEME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE 25 NOVEMBRE 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE