TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/02673 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBIE

Minute :

SOCIETE IMMOBILIERE 3 F SA D’HLM

Représentant : SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [F] [T]

Représentant : M^e Marion REIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 108

Monsieur [V] [T]

Représentant : M^e Marion REIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 108

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL KACEM ET CHAPULUT

M^e Marion REIN

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 15 janvier 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SOCIETE IMMOBILIERE 3 F, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [F] [T], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne assistée de M^e Marion REIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [V] [T], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Marion REIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 septembre 2018, la Société anonyme Immobilière 3F a donné à bail à Mme [F] [T] et M. [U] [T] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 10], pour un loyer mensuel de 561,84 euros.

Par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2018, la Société anonyme Immobilière 3F a donné à bail à Mme [F] [T] et M. [U] [T] un emplacement de stationnement dénommé S635P – 7051 pour un loyer mensuel de 59,11 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2023, la Société Immobilière 3F a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 11 240,23 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 1er septembre 2023, la société Immobilière 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2024, la société Immobilière 3F a fait assigner M. [V] [T] et Mme [F] [T] devant les juges des contentieux de la protection de BOBIGNY aux fins de :

o A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

o En tout état de cause, ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

o Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

o Condamner solidairement Mme [F] [T] et M. [V] [T] au paiement des sommes suivantes :

o La somme de 11 299,23 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,

o Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o La somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o Les dépens, comprenant le coût du commandement,

o Rappeler l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 13 mars 2024.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

La société Immobilière 3F, représentée, se réfère à ses dernières conclusions déposées et actualise ses demandes financières à la somme de 17 849,81 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 12 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 inclue. Elle soutient à titre principal, sur le fondement des articles 1224, 1225 et 1227 du code civil et les articles 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les locataires ont irrégulièrement payé le loyer et les charges, justifiant ainsi l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail. A titre subsidiaire, elle se prévaut des articles 1728 2° et 1741 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter la résiliation judiciaire du bail en l’absence de paiement des loyers et des charges.

Elle sollicite également le rejet des demandes reconventionnelles formulées par les défendeurs dans la mesure où les régularisations de charges générales et de charges individuelles d’eau sont justifiées par ses pièces et sont élevées en raison du nombre de personnes dans le logement (5) ; elle ajoute que ces régularisations n’ont jamais été contestés jusqu’à l’assignation. Concernant la demande de travaux, elle conteste toute insalubrité des locaux loués, soulignant que les photographies ne sont pas datées ni localisées et que les désordres ont été dénoncés et constatés par huissier tardivement (entre 2024 et 2025 alors qu’ils dénoncent 5 ans de difficultés). Elle précise également ne pas avoir été informée de nombreux désordres, qui ne peuvent donc lui être imputés. Concernant le préjudice sollicité au titre du trouble de jouissance, elle dénonce l’absence de justification du principe ou du quantum sollicité mais également de démonstration de faute de la bailleresse ; elle sollicite subsidiairement une diminution de la somme allouée.

Elle ne s’oppose pas aux délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire mais s’oppose aux délais pour quitter les lieux en l’absence de démarches effectuées en vue d’un relogement et des ressources financières stabilisées des locataires.

M. [F] [T] et M. [V] [T], représentés, se réfèrent également à leurs conclusions écrites déposées et reprises oralement à l’audience. Ils sollicitent de :

«  Juger les défendeurs recevables, réguliers et bienfondés,

«  Débouter la société Immobilière 3F de l’ensemble de ses demandes,

«  Condamner la société Immobilière 3F à la réalisation de travaux aux fins de mise aux normes du logement concernant l’humidité et la défaillance du système de chauffage,

«  A titre subsidiaire,

o Fixer le montant de la dette locative à la somme de 5 229,06 euros,

o Condamner la Société Immobilière 3F à leur verser la somme de 7000 euros au titre des dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

o Accorder aux défendeurs un délai de paiement de 36 mois,

«  A titre infiniment subsidiaire, accorder aux défendeurs un délai d’exécution de l’expulsion d’un an,

«  En tout état de cause, condamner la société Immobilière 3F à leur verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent, sur le fondement de l’article 1219 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 et de l’article L.1331-22 du code de la santé publique qu’ils n’étaient plus tenus de remplir leur obligation de verser des loyers en l’absence de logement décent et salubre : ils font état d’une absence d’aération fonctionnelle et de dysfonctionnement du chauffage pour invoquer l’exception d’inexécution à titre principal.

A titre subsidiaire, ils se prévalent de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1721 du code civil pour solliciter l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, et sollicitent une rectification des sommes dues sur le fondement des articles 1353 du code civil et 23 de la loi du 6 juillet 1989. Ils considèrent en effet que les régularisations de charges générales et de charges individuelles d’eau à compter de l’année 2020 ne sont justifiées par aucune pièce mais également que cette surconsommation est due à un dysfonctionnement du compteur, les pièces fournies étant relatives au nouveau compteur d’eau installé en octobre 2024, dont la consommation est par ailleurs inférieure de moitié au précédent compteur.

Ils invoquent l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter des délais d’exécution au regard de leur bonne foi dans le paiement d’une partie des loyers et des recherches de logement social mais également de leur situation professionnelle retrouvée, leur permettant d’apurer progressivement leur dette de loyer. Enfin, ils sollicitent des délais d’expulsion d’une durée d’un an sur le fondement de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales à l’encontre de Mme [F] [T] et M. [V] [T]

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience initiale du 3 juin 2024.

Par ailleurs, la société Immobilière 3F avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société Immobilière 3F aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail

1. Sur le moyen en défense tiré de l’exception d’inexécution

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En application de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; […]

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements […]

Quant à l’article 3 du même décret, il précise que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants : 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient.

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que le bailleur a effectivement failli à son obligation de délivrance, qui se traduit par la nécessité de remettre au locataire un logement décent. En effet, les photographies du logement, bien que non horodatées ou géolocalisées, sont corroborées par le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 21 janvier 2025. Celui-ci relève la présence de moisissures dans le séjour (cueillis du plafond au-dessus du coffre à volet), dans la première chambre (revêtement du papier peint à droit de la fenêtre et au-dessus de la plinthe), dans la deuxième chambre (bande de 20 à 40 centimètres de large du mur de façade au plafond) et surtout dans la salle de bain (moisissures sur 70% du mur, tringle à rideaux moisie, moisissures sur la VMC, porte gonflée d’humidité) mais aussi l’absence de ventilation fonctionnelle dans la salle de bain ; les radiateurs sont également tous notés comme tièdes, et donc n’assurant pas leur fonction de chauffage malgré les températures d’hiver en janvier. Or ces désordres sont d’autant plus incompatibles avec l’obligation de délivrance d’un logement décent que M. [V] [T] présente une pathologie pouvant être aggravée par une atmosphère humide et un habitat présentant des moisissures, tout comme Mme [F] [T], selon le certificat médical établi.

Ces éléments accréditent ainsi les dénonciations des époux [T], qui justifient en avoir informé le bailleur par courrier recommandé du 27 juillet 2024, reçu le 29 juillet 2024 et le service hygiène de la ville de [Localité 10] par fiche de déclaration de désordres du 12 juin 2024, sans amélioration aucune jusqu’au constat d’huissier, établissant clairement l’inaction de la société Immobilière 3F et donc sa faute.

En revanche, si les défendeurs font état de l’indécence du logement depuis 5 ans, soit à compter de 2020, ils n’apportent pas la preuve de tels désordres antérieurs au signalement effectué auprès de la mairie de [Localité 10] en juin 2024.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que les locataires, Mme [F] [T] et M. [V] [T] ont été libérés de leur obligation de verser les loyers et charges à compter uniquement du 12 juin 2024 et demeuraient redevables des loyers et charges du 18 septembre 2018 au 11 juin 2024.

2. Sur la dette locative justifiant l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, la clause 9, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 30 août 2023.

Pour rappel, il n’est pas contesté le principe d’une dette locative par Mme [F] [T] et M. [V] [T], qui évoquent eux-mêmes une rectification du décompte des sommes dues à hauteur de 5229,06 euros si l’exception d’inexécution n’était pas entièrement retenue. De même, comme il sera démontré par la suite les charges des années 2020 à 2024, en particulier individuelles d’eau, sont justifiées et fondent donc la dette locative. Or il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 31 octobre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 septembre 2018 à compter du 1er novembre 2023.

3. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [F] [T] et M. [V] [T] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient tous deux de leur reprise d’un emploi et apparaissent donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges par des versements début novembre 2025. En outre, la société Immobilière 3F n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Mme [F] [T] et M. [V] [T] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues, le paiement de cette dette locative n’étant pas incompatible avec l’exception d’inexécution toujours en vigueur jusqu’à parfaite remise en l’état des lieux.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Mme [F] [T] et M. [V] [T] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

C. Sur la demande en paiement de la dette locative

Il ressort de l’article 23 de la loi précitée que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, les demandes portant sur des appels de charges et de loyers postérieurs au 12 juin 2024 seront écartées suite à l’exception d’inexécution précédemment retenue.

Sur la régularisation des charges générales, il ressort des décomptes individuels de charges fournis par le bailleur que les années 2019, 2020, 2021 et 2024 sont positives pour les époux [T], c’est-à-dire que leur solde est créditeur respectivement de 840,72 euros, 876,39 euros, 758,07 euros et 465,15 euros, sommes qui sont par la suite déduites des factures et dont les locataires ne sont débiteurs d’aucune régularisation à ce titre. Or ces sommes sont facturées selon le décompte fourni par le bailleur aux mois de février à avril 2021 pour la somme de 216,48 euros (72,16 x 3), si bien qu’il convient de les en retirer. Quant aux charges générales des années 2022 et 2023, elles ne sont pas justifiées par le bailleur et ne peuvent être exigées.

Sur la régularisation des charges individuelles d’eau, le bailleur fournit des relevés de consommation d’eau froid et d’eau chaude de l’année 2020 pour le logement des époux [T], justifiant donc le montant de 3152,79 euros régularisés au cours de l’année 2021.

Les années suivantes sont également justifiées par les décomptes individuels de consommation d’eau en 2021 (1323,22 euros), 2022 (1171,33 euros) et 2023 (38,52 euros), en ce que les décomptes apparaissent suffisamment précis pour justifier du montant régularisés et des provisions recalculées : sont en effet fournis le précédent relevé, le dernier relevé, le montant de la consommation et le prix du m3 des eaux chaudes et froides, les dates des relevés apparaissant avec la période de consommation.

Concernant la conformité des sommes demandées avec les relevés produits par le bailleur, la consommation annuelle d’eau apparaît en effet élevée et correspond à une famille de cinq individus. Il sera relevé que la composition du foyer des [T] semble avoir varié à plusieurs reprises, sans que cela ne soit aucunement démontré (départ des filles en 2018, départ du fils début 2025 selon les écritures alors qu’il demeure compté dans la demande de logement social), si bien qu’il convient de considérer avec prudence les variations des consommations d’eau par la famille des époux [T].

En tout état de cause, les relevés d’eau chaude et d’eau froide ne démontrent pas une augmentation significative des consommations entre 2019 (157 [unité de calcul non précisée] d’eau chaude et 184 d’eau froide), 2020 (163 d’eau chaude recalculée au prorata des mois et 190 d’eau froide), 2021 (124 d’eau chaude recalculée au prorata des mois et 178 d’eau froide), 2022 (156 d’eau chaude et 188 d’eau froide), 2023 (168 d’eau chaude et 180 d’eau froide), 2024 (133 d’eau chaude et 185 d’eau froide) et 2024 (63 d’eau chaude et 67 d’eau froide au 15 octobre 2025). Ainsi, il convient de considérer que les régularisations de charges et factures sont justifiées et non excessives au regard des consommations familiales.

Il sera également tenu compte des versements effectués postérieurement par les locataires, en l’espèce 9937,62 euros.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [F] [T] et M. [V] [T] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 680,70 euros, au titre des sommes dues au 11 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 août 2023.

D. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er novembre 2023, si bien que Mme [F] [T] et M. [V] [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date mais l’exception d’inexécution relevée à compter du 12 juin 2023 se poursuit jusqu’à fin des désordres par le bailleur. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner à compter de la parfaite fin des désordres.

II. Sur les demandes reconventionnelles

A. Sur la demande de réalisation de travaux

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, la société Immobilière 3F a effectivement manqué à son obligation de délivrance, tel que précédemment démontré au regard de l’humidité (moisissures aux murs et plafond dans toutes les pièces de vie et la salle de bain), du défaut de ventilation (VMC non efficiente) et d’un chauffage insuffisant (radiateurs ne présentant pas la chaleur nécessaire), dont la charge incombe au bailleur d’autant plus suite aux interpellations par les locataires en juillet 2024.

Il convient donc d’enjoindre conformément à la demande des défendeurs le bailleur, la société Immobilière 3F de rechercher l’origine de l’humidité et des moisissures et remédier aux désordres efficacement, de munir le logement d’un système de ventilation général et permanent adapté à une occupation normale du logement, remettre en état les revêtements dégradés en supprimant les moisissures des parois concernées et de pourvoir le logement d’un système de chauffage efficient dans un délai de 6 mois suivant la signification du présent jugement et sous astreinte de 20 euros par jour de retard.

B. Sur la demande en paiement au titre du trouble de jouissance

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il impose également au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.

L’article 1719 du code civil fait obligation au bailleur d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il ressort de l’ensemble de ces textes que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse et qu’il est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, si bien que l’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [F] [T] et M. [V] [T] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice lié aux troubles de jouissance subi du fait des désordres précédemment cités. Cependant, il y a lieu de considérer que les débiteurs ne souffrent aucun préjudice dès lors qu’ils sont délivrés de l’obligation du paiement du loyer et des charges courantes du fait de l’exception d’inexécution relevée à compter du 12 juin 2024, date certaine du début des désordres. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre du préjudice de jouissance.

III. Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [F] [T] et M. [V] [T], qui succombent, aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner solidairement Mme [F] [T] et M. [V] [T] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature du litige est totalement compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire / en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la Société Anonyme Immobilière 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 septembre 2018 entre la Société Anonyme Immobilière 3F d’une part, et Mme [F] [T] et M. [V] [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 10] sont réunies à la date du 1er novembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [T] et M. [V] [T] à payer à la Société Anonyme Immobilière 3F la somme de 680,70 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 12 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 30 août 2023,

ACCORDE un délai à Mme [F] [T] et M. [V] [T] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Mme [F] [T] et M. [V] [T] à s’acquitter de la dette en 6 mensualités de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [F] [T] et M. [V] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [T] et M. [V] [T] à payer à la Société Immobilière 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la parfaite réalisation des travaux jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONSTATE les manquements de la Société Anonyme Immobilière 3F à son obligation de délivrance d’un logement décent ;

CONDAMNE la Société Anonyme Immobilière 3F, dans un délai de six mois à compter de la notification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard pendant 90 jours à effectuer les travaux suivants au [Adresse 5] [Localité 9] :

o Rechercher l’origine de l’humidité et des moisissures et remédier aux désordres efficacement,

o Munir le logement d’un système de ventilation général et permanent adapté à une occupation normale du logement,

o Remettre en état les revêtements dégradés en supprimant les moisissures des parois concernées,

o Pourvoir le logement d’un système de chauffage efficient.

RAPPELLE que le paiement du loyer et des charges auprès de la Société Anonyme Immobilière 3F est suspendu jusqu’à parfaite réalisation des travaux susvisés ;

RAPPELLE qu’il appartient à la Société Anonyme Immobilière 3F de justifier des diligences effectuées pour procéder auxdites réparations en cas de contentieux sur la liquidation de l’astreinte provisoire ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au préfet de Seine-Saint-Denis ;

REJETTE la demande au titre du préjudice de trouble de jouissance de Mme [F] [T] et M. [V] [T] ;

REJETTE le surplus des demandes de Mme [F] [T] et M. [V] [T] et de la Société Anonyme Immobilière 3F ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [T] et M. [V] [T] à verser à la Société Anonyme Immobilière 3F la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [T] et M. [V] [T] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LA GREFFIERE LA JUGE