TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 11 Avril 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier lors de l’audience : Madame LAFONT, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame ZABNER, Greffière

Débats en audience publique le : 14 Mars 2025

N° RG 25/00559 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6ABQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la Société SPH IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [W] né le 14 Décembre 1968 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparant mais non représenté à l’audience

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par assignation du 11 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société SPH IMMOBILIER, a fait citer Monsieur [J] [W], en demandant au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de Monsieur [J] [W] au paiement des sommes suivantes :

-3076,38 € au titre des charges approuvées, des charges travaux, des provisions sur charges échues et non échues outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

-1000 € à titre de dommages-intérêts ;

-1500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mars 2025

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société SPH IMMOBILIER, par l’intermédiaire de son conseil, actualise le montant de sa demande principale au titre des charges de copropriété à la somme de 3030,03 € arrêtée à l’appel de fonds du 1er janvier 2025 dont il sollicite le paiement avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, maintient le surplus de ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés son assignation à laquelle il convient de se reporter et s’en rapporte à la sagesse du tribunal quant à la demande d’octroi de délais formulés par Monsieur [J] [W].

Monsieur [J] [W] se présente en personne audience, ne conteste pas être débiteur d’un arriéré de charges de copropriété et sollicite le bénéfice des plus larges délais de paiement, faisant valoir sa reconnaissance de travailleur handicapé et la baisse de ses revenus à environ 1000 € par mois.

SUR QUOI

Sur les demandes principales en paiement

Attendu que le Syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au Syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1,et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du Syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du Syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 » ;

Que l’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose notamment : « à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il ait statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° la demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévue à cet effet ;

2° le juge saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° le jour de l’audience, le juge assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait préparé sa défense. La procédure est orale ; »

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société SPH IMMOBILIER, fait valoir que Monsieur [J] [W], propriétaire du lot 3 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les charges échues et les charges non échues dans le mois de la mise en demeure qui lui a été délivrée le 16 juillet 2024 ;

Qu’il produit des pièces à l’appui de ses prétentions et notamment :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 avril 2024 approuvant les comptes des exercices 2022 et 2023 et votant le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2024,

— un extrait de compte arrêté au 27 août 2024 pour la somme de 2320,77 € au titre des charges échues, du budget provisionnel arrêté à l’appel du 1er octobre 2024 pour la somme de 171,10 € et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la somme de 167,06 €,

— la lettre recommandée de mise en demeure de payer en date du 16 juillet 2024 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception signé ;

— les factures d’honoraires d’avocat,

— un décompte actualisé de sa créance d’arriéré de charges et de provisions pour charges ainsi que de frais de recouvrement à hauteur de la somme de 3030,03 € au 1er janvier 2025.

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel de l’année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Que cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie ;

Que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité, conditionne la recevabilité de la demande à la délivrance préalable d’une mise en demeure laquelle doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux, non comprises dans ce budget, et viser le délai de 30 jours pour s’en acquitter du paiement ;

Qu’en l’occurrence, le syndicat des copropriétaires des copropriétaires requérant, qui fonde ses demandes sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité, verse au débat le courrier de mise en demeure en date du 16 juillet 2024 ;

Que cette mise en demeure, qui porte sur le paiement de la somme globale et totale de 2487,83 € incluant un arriéré de charges impayées au titre des exercices 2022 et 2023, des provisions pour charges de l’exercice 2024 et des frais de recouvrement, non visés par l’article précité ;

Qu’en ne portant pas exclusivement sur les provisions du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, la mise en demeure du 16 juillet 2024 ne répond pas aux prescriptions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que par voie de conséquence, les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont irrecevables ;

Sur les autres demandes au fond

Attendu que la demande principale ayant été déclarée irrecevable, les demandes de dommages et intérêts et au titre des frais sont sans objet et seront rejetées ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 au profit du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier requérant;

Attendu que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société SPH IMMOBILIER, conservera la charge des dépens qu’il a engagés à l’occasion de la présente instance ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DÉCLARE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société SPH IMMOBILIER, irrecevable en ses demandes en paiement au titre des charges de copropriété et des provisions pour charges ;

REJETTE le surplus de l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société SPH IMMOBILIER, à l’encontre de Monsieur [J] [W] ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société SPH IMMOBILIER, de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société SPH IMMOBILIER, aux entiers dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT