T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/05199 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KKFV

MINUTE n° : 2024/ 363

DATE : 12 Juillet 2024

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires EDEN SAINT TROPEZ représenté par son syndic, la société SAS CABINET REVEILLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Carole DUFOND, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et M^e Emmanuelle LEFEVRE, avocat au barreau de VERSAILLES (avocat plaidant)

DEFENDERESSES

S.A.S. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

SYNDICAT SECONDAIRE DU BATIMENT D DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société LAMY (NEXITY), et pris en son établissement secondaire NEXITY GOLFE DE SAINT TROPEZ, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 10 Juillet 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Carole DUFOND

M^e Alain-david POTHET

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Carole DUFOND

M^e Emmanuelle LEFEVRE

M^e Alain-david POTHET

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Le 1er juillet 2024 le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sollicitait l’autorisation d’assigner en référé d’heure à heure la SNC dénommée « [Adresse 1] » et le syndicat secondaire du bâtiment D de l’ensemble immobilier [Adresse 5].

Le requérant joignait à la requête le projet d’assignation et les pièces visées au bordereau.

Le requérant précisait que la collectivité de tous les propriétaires de l’ensemble immobilier était constituée en un syndicat principal, lui-même, qui avait pour objet la conservation de l’ensemble immobilier et, en général, l’administration des parties communes, incluant les services collectifs et les éléments d’équipement commun qui ne relevaient pas d’un syndicat secondaire.

Le syndicat principal devait veiller au respect de la destination de l’ensemble immobilier et au maintien de l’harmonie générale des bâtiments et de ses espaces verts. Les syndicats secondaires assuraient la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de chacun des bâtiments. Ils ne pouvaient autoriser des travaux qu’à condition que ceux-ci n’affectent pas les parties communes générales appartenant à tous les copropriétaires appartenant au syndicat principal dit « ABCDE», ni décider d’actes de disposition concernant ces mêmes parties communes.

Courant octobre 2023, les copropriétaires avaient été informés que le groupe immobilier Adamia, de concert avec le groupe Hilton, souhaitait transformer le bâtiment D en résidence hôtelière, projet auquel ils s’étaient opposés, notamment sur la création d’une piscine extérieure et de jardinets sur le terrain commun de la copropriété, devant les hobby rooms, qui devaient être transformées en chambres avec porte-fenêtre.

Bénéficiant des autorisations d’urbanisme requises, le groupe Adamia indiquait son intention de commencer les travaux début novembre 2023. Des mises en demeure lui étaient adressées en vain. Le groupe Adamia installait les barrières de chantier sans autorisation.

Le requérant soutenait que le décaissement des terres n’avait pas été autorisé préalablement par l’assemblée générale du syndicat principal, et que les travaux touchaient à l’harmonie générale de la résidence.

Parallèlement, le syndicat secondaire du bâtiment D demandait sous l’impulsion de la SNC «[Adresse 1] » devenue l’unique propriétaire des lots d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principe mal le principe de la scission de la copropriété du bâtiment des et du terrain attenant selon plan annexé. Le but recherché était de rattacher à l’hôtel Hilton la plus belle partie des espaces verts de la résidence [Adresse 4] pourrait créer au niveau du sous-sol actuel des chambres avec jardinet ainsi qu’une piscine extérieure. Aucune demande d’autorisation des travaux n’avait été sollicitée.

Le 21 juin 2024, une entreprise mandatée pour procéder aux travaux de terrassement procédait à l’arrachage de l’aide végétale constituée de lauriers-roses situés à l’arrière du bâtiment D et sectionnait une canalisation accidentellement.

Les copropriétaires s’étaient opposés physiquement aux travaux mais ceci avait repris le 1er juillet 2024.

Le requérant soutenait que ces travaux constituaient un trouble manifestement illicite et que le juge des référés devrait en ordonner l’interruption sur le fondement de l’article 835 du CPC, ainsi que la remise en état des lieux sous astreinte de 2000 € par jour de retard.

Le requérant justifiait de l’urgence par la destruction des espaces verts autour de la résidence [Adresse 4], dont ils constituaient une caractéristique. Les copropriétaires continuaient à s’opposer physiquement aux travaux et les militaires de la gendarmerie étaient appelés quotidiennement sur place.

Par ordonnance en date du 2 juillet 2024, Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, visant la requête et les motifs exposés, ainsi que l’assignation et les pièces justificatives jointes, autorisait le requérant à assigner la SNC «[Adresse 1] » et le syndicat secondaire du bâtiment D à l’audience de référé du 10 juillet 2024.

Les assignations étaient délivrées le 3 juillet 2024 et étaient déposées au greffe le 8 juillet 2024, soit avant le 9 juillet 2024 comme prescrit par l’ordonnance sur requête.

L’assignation précisait que l’administrateur judiciaire du syndicat secondaire du bâtiment D avait organisé le 31 octobre 2023 un rendez-vous sur place avec le groupe Adamia et le syndicat principal, à la suite duquel il avait indiqué qu’une assemblée générale serait convoquée par le syndic secondaire pour déterminer le périmètre des travaux portant sur les parties communes spéciales, la discussion avait principalement porté sur la création de jardinets qui semblaient relever d’une autorisation du syndicat principal. Monsieur [F], gérant de la société Adamia Immobilier, n’avait confirmé que des travaux de décaissement pour refaire l’étanchéité. Les travaux sur les parties privatives devaient commencer la 2e semaine de novembre 2023. L’administrateur judiciaire annonçait la tenue d’une assemblée générale du syndicat secondaire afin de déterminer le périmètre des travaux qui avaient été modifiés. Les travaux ne devraient porter que sur les parties communes spéciales du syndicat secondaire. Néanmoins ces travaux auraient une incidence sur le syndicat principal dans la mesure où l’accès à l’arrière du bâtiment des n’été possible qu’à partir du syndicat principal.

Le groupe Adamia avait excipé d’une assemblée générale du syndicat principal en date du 3 octobre 2022 l’autorisant à procéder à tous les travaux ayant fait l’objet d’une déclaration préalable et d’un arrêté de non opposition en date du 7 octobre 2021.

En réalité le syndicat principal avait refusé les travaux de rénovation du parking extérieur et de création du parking souterrain au niveau du bâtiment D, et autorisé la rénovation de la façade du bâtiment cantonnée aux seuls travaux visés dans la demande d’autorisation reprise par la résolution votée, à savoir la création d’un système d’ombrage sur les balcons existants conformément à la déclaration préalable déposée en mairie le 2 septembre 2021 et faisant l’objet d’un arrêté de non opposition en date du 7 octobre 2021.

Les travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale sur le fondement des articles 25 b et 26 de la loi du 10 juillet 1965 constituaient un trouble manifestement illicite.

Il était demandé au juge des référés d’ordonner à la SNC « [Adresse 1] » :

– de faire cesser tous travaux sur les parties communes générales,

– de cesser tous travaux ayant dégradé les espaces verts situés autour du bâtiment des tels que constater par huissier le 21 juin 2024,

– de cesser toute occupation des parties communes générales par le retrait des barrières de chantier sous astreinte de 1500 € par infraction constatée par huissier,

passer 7 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et pendant un délai de 180 jours,

– de remettre les lieux en état d’origine sous astreinte de 2500 € par jour de retard passé 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

et de la condamner à lui verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

L’ordonnance à intervenir devrait être rendue opposable au syndicat secondaire du bâtiment D.

Dans l’hypothèse où le syndicat secondaire du bâtiment D serait également maître d’ouvrage des travaux illégaux il devrait être solidairement condamné avec la SNC.

À l’audience du 10 juillet 2024, le requérant sollicitait le rejet de la demande d’annulation de l’ordonnance de Madame la présidente du tribunal judiciaire.

Il retirait ses demandes à l’encontre du syndicat secondaire du bâtiment D, qui n’était pas l’auteur des travaux.

Il maintenait que la requête déposée le 1er juillet 2024 l’avait été valablement, le syndicat requérant étant valablement représenté par son syndic le cabinet [Z], régulièrement choisi par l’assemblée générale convoquée le 27 juin 2024.

Il demandait le rejet de la demande reconventionnelle de provision, la portée des travaux réalisés étant sérieusement contestable, et persistait dans ses prétentions pour le surplus.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2024 et visées à l’audience, la SAS «[Adresse 1] » et le syndicat secondaire du bâtiment D soulevaient in limine litis trois exceptions de procédure : la nullité de l’ordonnance, la nullité de l’assignation et la rétractation de l’ordonnance :

– L’ordonnance de Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan était entachée de nullité au motif qu’elle ne contenait pas l’indication du nom du juge comme le prescrivait l’article 454 du code de procédure civile,

– L’ordonnance querellée n’était pas motivée comme le prescrivait l’article 495 du CPC,

– Aucun des copropriétaires du bâtiment D n’avait été convoqué à l’assemblée générale qui avait désigné le cabinet [Z] comme syndic du syndicat requérant, ni n’avait été destinataire du procès-verbal de ladite assemblée générale, pièce non produite aux débats.

De surcroît la société NGG, ancien syndic du syndicat requérant, était toujours valablement en place.

Le mandat du syndic actuel n’étant pas justifié, le syndicat requérant ne pouvait valablement ester en justice.

– À titre reconventionnel les défendeurs demandaient la rétractation de l’ordonnance en l’absence d’urgence. En effet les faits évoqués dans la requête perduraient depuis novembre 2023. La requête ne comportait pas la liste des pièces annexées de sorte que l’existence de courriers échangés depuis octobre et novembre 2023 était tue.

Le syndicat des copropriétaires du bâtiment D devait être mis hors de cause, les agissements querellés n’étant que ceux de l’une de ses copropriétaires sur ses parties communes. Dès lors il n’y avait pas d’utilité à rendre opposable au syndicat du bâtiment D l’ordonnance à intervenir. Le syndicat défendeur demandait donc la condamnation du requérant à lui verser 2000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive, et 4000 € en application de l’article 700 du CPC.

A l’audience, au vu de sa mise hors de cause par le demandeur, il renonçait à ses demandes de dommages et intérêts et de frais irrépétibles.

Un procès-verbal de constat dressé le 5 décembre 2023 démontrait que le syndicat requérant s’était totalement désintéressé du sol situé autour du bâtiment D. Il ne pouvait donc se prévaloir de dommages causés par la SAS «[Adresse 1] ».

L’utilisation des parties communes avait bien fait l’objet de l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 octobre 2022 par le syndic à la majorité de l’article 26. La rédaction de la résolution et le choix de la majorité à laquelle le projet devait être approuvé relevaient de la responsabilité du syndic de la copropriété du syndicat principal . Les plans afférents à ces travaux avaient été explicités par l’architecte du projet lors de l’assemblée générale ainsi qu’il en était attesté. La planche DP2C comportant le plan de masse paysager ne laissait pas de doute sur la portée des travaux d’entretien du jardin. Les travaux programmés prévoyaient de remettre le jardin en meilleur état il n’avait jamais été. Le caractère abusif et manifestement illicite du trouble résultant des travaux n’était pas démontré.

Les défendeurs évoquaient des agissements de la part de la partie demanderesse visant à obtenir des contreparties à la facilitation de la scission de la copropriété du bâtiment D de l’ensemble immobilier [Adresse 5].

C’était en toute hypothèse à bon droit que les installations de chantier avaient été mises en place. La gêne occasionnée aux travaux par les interférences des copropriétaires justifiait des demandes reconventionnelles de la SAS «[Adresse 1] ».

Le retard du chantier était au jour de l’audience d’un coût de 284 122 €. L’action engagée tardivement par le syndicat principal devrait être indemnisée par l’allocation d’une somme provisionnelle de 200 000 €outre une somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles. Le demandeur devrait être condamné aux dépens.

Enfin, les défendeurs soutenaient qu’il n’y avait pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’ordonnance sur requête

L’article 454 du CPC dispose que le jugement contient notamment l’indication du nom des juges ayant délibéré.

L’article 458 du CPC dispose que ce qui est prescrit par les articles 447,451,454, en ce qui concerne la mention du nom des juges, (…) doit être observé à peine de nullité.

Au visa de ces dispositions, la Cour de cassation a jugé nulle une ordonnance rendue par un président de tribunal de commerce ne comportant pas l’indication du nom du magistrat qui l’avait rendue (Ch. Civ. 2e 6 avril 1987 85 – 18. 508 publié au bulletin).

Selon l’article 459 du CPC, toutefois, l’omission ou l’inexactitude d’une mention destinée à établir la régularité du jugement ne peut entraîner la nullité de celui-ci s’il est établi par les pièces de la procédure, par le registre d’audience ou par tout autre moyen que les prescriptions légales ont été, en fait, observées.

En l’espèce, l’ordonnance querellée ne mentionne pas le nom de Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, et, après vérification, le double de l’ordonnance déposé au greffe ne l’indique pas davantage.

Néanmoins, l’ordonnance est signée et l’identité du magistrat signataire ne peut faire de doute pour les justiciables. Un seul magistrat est susceptible d’occuper la fonction de président du tribunal judiciaire de Draguignan à la date du 2 juillet 2024. Sa nomination est publiée au JORF. Il n’existe donc aucune ambiguïté sur l’identité du magistrat signataire de l’ordonnance querellée.

Selon l’article 495 du CPC, l’ordonnance sur requête doit être motivée. La motivation peut résulter, comme en l’espèce, du visa de la requête et des motifs exposés ainsi que des pièces justificatives jointes à l’assignation.

La demande d’annulation de l’ordonnance querellée sera donc rejetée.

Sur la demande de rétractation de l’ordonnance sur requête

L’article 497 du CPC dispose que le juge la faculté de modifier ou de rétracter son ordonnance même si le juge du fond est saisi de l’affaire.

Il résulte de ce texte que seul le juge des requêtes peut être saisi d’une demande de rétractation de celle-ci. La demande en rétractation doit être portée, non pas devant le juge des référés ordinaire (V. CA Aix-en-Provence, 14 déc. 2017, n° 17/08613 ; CA Reims, 26 nov. 2019, n° 18/02624 ), mais devant le juge qui a statué sur la requête (Cass. 2e civ., 19 mars 2020, n° 19-11.323 ) et dont la compétence est exclusive (Cass. 2e civ., 23 juin 2011, n° 10-23.189 ; Cass. com., 13 sept. 2011, n° 10-19.621).

Dès lors la demande présentée devant le juge des référés-construction, qui n’est pas désigné par l’ordonnance de roulement des magistrats du siège de la juridiction pour statuer sur les requêtes, ne peut prospérer.

Sur la nullité de l’assignation

La partie défenderesse soutient que l’assignation serait nulle pour défaut de capacité à agir, le syndic représentant le syndicat demandeur n’ayant pas été régulièrement désigné.

La partie demanderesse expose que son ancien syndic, la société Nouvelle de Gestion du Golfe, n’était plus assuré et était donc empêché. C’était dans ces circonstances que la présidence du conseil syndical avait convoqué l’assemblée générale pour désigner un nouveau syndic.

Aux termes de l’article 117 du CPC constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte le défaut de pouvoir d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice.

En matière de référé, le syndic n’a pas à être habilité par l’assemblée générale pour solliciter comme en l’espèce des mesures conservatoires.

En l’occurrence ce n’est pas le défaut de pouvoir du syndic du syndicat principal qui est évoqué à ce titre mais les modalités de son choix qui selon les défendeurs n’auraient pas respecté les dispositions de la loi de 1965 et du décret de 1967. Or, la contestation de la régularité de la désignation du syndic appartient aux copropriétaires opposants ou défaillants.

La demande d’annulation de l’assignation sera donc rejettée.

Sur la mise hors de cause du syndicat secondaire du bâtiment D

Les défendeurs ont pris acte de la renonciation à l’audience par la partie demanderesse, des demandes formées à l’encontre du syndicat secondaire du bâtiment D. Il en sera donné acte aux parties.

Sur la demande tendant à la cessation de tous travaux et de toute occupation sur les parties communes générales

Les parties communes générales selon le règlement de copropriété (page 19) sont celles qui appartiennent à l’ensemble des copropriétaires. Celles qui appartiennent à certains d’entre seulement sont qualifiées de parties communes spéciales.

Les parties communes générales comprenent notamment la totalité du sol bâti et non bâti du terrain, les clôtures et mur séparatifs, les jardins et espaces intérieurs.

Les parties communes spéciales à chaque bâtiment comprenent toutes les terrasses accessibles et non accessibles encore qu’elle puisse être affectées à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire, les balcons, loggias, terrasses et assimilés, encore que ceux-ci puissent être affectés à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire.

En page 57, il est prévu que chaque syndicat secondaire assure le respect des dispositions du règlement de copropriété qui relève de l’intérêt particulier des copropriétaires des bâtiments. L’objet de chaque syndicat secondaire trouve sa limite dans les droits résultant pour les autres copropriétaires de leur titre. Chaque syndicat secondaire ne peut autoriser les travaux qu’à la condition que ceux-ci n’affectent que les parties communes objet d’une propriété indivise entre les membres composant le syndicat aux certains d’entre eux.

Les questions intéressant l’harmonie générale et l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier sont de la compétence du syndic du syndicat principal.

L’assemblée générale du syndicat principal du 3 octobre 2022 a autorisé les travaux de rénovation de façade du bâtiment D à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle a refusé l’autorisation de rénovation du parking extérieur à la majorité de l’article 26-1.

Toutefois, la mise en place des installations nécessaires à la sécurisation des travaux de rénovation de la façade et notamment de mise en place des ombrières, qui sont nécessairement des travaux en hauteur, rend indispensable la stabilisation du terrain par son aplanissement et l’arrachage de lauriers roses, arbustes qui pourront aisément être remplacés une fois les travaux terminés.

Les clichés versés aux débats par les parties ne permettent pas d’établir que la SAS défenderesse aurait entrepris les travaux de réalisation du parking, qui ne se borneraient pas au pourtour du bâtiment D, ainsi qu’il est visible sur les clichés produits.

Il apparaît que les inconvénients qui résultent des travaux entrepris pour les parties communes générales n’excèdent pas ceux qui accompagneraient une servitude de tour d’échelle, ou une autorisation judiciaire de passer sur le fonds voisin le temps de faire les travaux, toutes proportions gardées au regard de la taille et de la hauteur du bâtiment à rénover.

Il n’a pu échapper à l’examen des copropriétaires que les travaux autorisés de rénovation de la façade étaient de grand ampleur, ni que des engins de chantier passeraient nécessairement sur le sol, partie commune générale de la copropriété.

D’après le constat d’huissier versé par les défendeurs, l’entretien des abords du bâtiment D n’était de surcroît pas assuré par le syndicat principal, ce qui paraît accréditer la thèse de la partie défenderesse, selon laquelle le terrain entourant le bâtiment D serait une partie commune spéciale.

En toute hypothèse, le trouble manifestement illicite n’est pas démontré par la partie demanderesse, et celle-ci sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat secondaire D

Le syndicat principal et le syndicat secondaire ont réciproquement abandonné leurs demandes respectives à l’audience. Il en sera donné acte.

Sur les demandes reconventionnelles de la société “[Adresse 1]”

Celle-ci demande une somme provisionnelle de 200 000 euros au titre du retard occasionné aux travaux par les agissements des copropriétaires. A l’appui de sa demande, elle produit notamment un constat d’huissier, une plainte déposée auprès du procureur de la République, une attestation du cabinet d’ingénierie du bâtiment relative aux coûts supplémentaires engendrés par les intrusions sur le chantier, s’élevant à 284 122 euros HT.

Le courrier adressé par Me [B], administrateur judiciaire, au conseil du demandeur, rappelait que son intervention se déroulait dans un cadre judiciaire, indépendamment de tout lien avec le groupe Adamia, et que son impartialité n’avait pas à être mise en cause, comme cela avait été le cas le 3 novembre 2023 lors d’une réunion en présence de deux membres du conseil syndical du syndicat principal et du représentant de son syndic.

Me [B] rappelait à juste titre qu’elle défendait les intérêts du syndicat secondaire conformément à la mission fixée par le juge.

Il est manifeste que les voies de fait perpétrées en dehors de toute autorisation judiciaire consistant notamment en des détériorations de matériel de chantier, ou intrusions sur le site des travaux en présence d’engins, font courir un danger pour la sécurité des personnes, et génèrent des coûts supplémentaires.

Néanmoins le syndicat demandeur, personne morale, ne peut répondre que des fautes commises par l’intermédiaire de ses organes.

En l’occurrence, il n’est pas établi par les pièces du dossier que les comportements fautifs soient imputables aux organes de la copropriété. La demande ne peut donc prospérer.

Sur la demande de frais irrépétibles

Le syndicat demandeur, partie perdante, sera condamné à verser 6000 euros à la SAS “[Adresse 1]”.

Sur les dépens

Le syndicat demandeur est condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 117, 454, 495, 497, 835 du CPC,

Rejetons les exceptions de nullité de l’ordonnance sur requête en date du 2 juillet 2024,

Nous déclarons incompétent pour statuer sur la demande de rétractation de l’ordonnance sur requête,

Rejetons la demande d’annulation de l’assignation,

Donnons acte de la mise hors de cause du syndicat secondaire du bâtiment D de l’ensemble immobilier “[Adresse 5]”,

Donnons acte de l’abandon des demandes reconventionnelles du syndicat secondaire du bâtiment D de l’ensemble immobilier “[Adresse 5]”,

Disons n’y avoir lieu à référé,

Déboutons en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 5]” de l’ensemble de ses demandes,

Déboutons la SAS “[Adresse 1]” de sa demande de dommages et intérêts,

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 5]” aux dépens de l’instance,

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 5]” à verser à la SAS “ [Adresse 1]” la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE