Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 5 septembre 2025, n° 25/01438

TJ Toulouse 5 septembre 2025

Arguments

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Autre
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, mais a suspendu les effets de cette clause en raison des délais de paiement accordés au locataire.
Autre
Occupation sans droit ni titre
La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire, rendant la demande d'expulsion sans objet tant que le locataire respecte les délais de paiement.
Accepté
Arriéré locatif
La cour a condamné le locataire à payer le montant des loyers dus, en tenant compte des intérêts légaux.
Accepté
Indemnité pour occupation des lieux
La cour a prévu que le locataire devra verser une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à son départ effectif.
Accepté
Frais de procédure
La cour a condamné le locataire à verser une somme au titre des frais de procédure, conformément à l'article 700.
Accepté
Charge des dépens
La cour a condamné le locataire à supporter les dépens, incluant les frais de procédure engagés par les bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 5 sept. 2025, n° 25/01438
Numéro(s) :	25/01438
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sandra HEIL-NUEZ

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01438 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UCUP

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Septembre 2025

[D] [S]

[L] [I]

[M] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Septembre 2025

à M^e HEIL NUEZ

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 05 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [D] [S], demeurant [Adresse 1]

Mme [L] [I], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [M] [R], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [S] et Madame [L] [I] épouse [S] ont donné à bail à Monsieur [M] [R] un appartement à usage d’habitation (n°B30) situé [Adresse 5], par contrat signé électroniquement prenant effet au 5 août 2024, moyennant un loyer de 525 euros et une provision pour charges de 60 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [S] et Madame [L] [I] épouse [S] ont fait signifier à Monsieur [M] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 janvier 2025 pour un montant en principal de 1316,03 euros, demeuré infructueux.

Monsieur [D] [S] et Madame [L] [I] ont en conséquence fait assigner Monsieur [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé le 25 mars 2025.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— constater que par la suite du non-paiement de l’intégralité des causes du commandement dans le délai fixé par l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire, et que de ce fait Monsieur [M] [R], est occupant du logement sans droit ni titre ;

— condamner Monsieur [M] [R] à libérer les lieux occupés et dans l’hypothèse où il n’aurait pas volontairement libéré les lieux dans le délai indiqué, le condamner à en être expulsé ainsi que tous les occupants de son chef, de pouvoir disposer du mobilier garnissant les lieux, avec au besoin, le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [M] [R] à leur payer au titre des sommes dues au jour de l’assignation, à titre de provision, la somme de 2.082,95 € représentant le montant des loyers et accessoires, montant qu’il y aura lieu de parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025, date du commandement de payer les loyers ;

— le condamner à leur payer à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges conventionnels jusqu’au départ effectif des locaux ;

— le condamner au paiement de la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner au paiement des dépens et aux frais de mise à exécution, conformément aux articles 491 et 696 du code de procédure civile et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 13 juin 2025, Monsieur [D] [S] et Madame [L] [I] épouse [S], représentés par leur conseil, ont sollicité la suspension de la clause résolutoire, actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4.047 euros selon décompte du 10 juin 2025, mensualité de juin 2025 incluse, et accepté les délais de paiement sollicités par le défendeur qui a proposé d’apurer la dette en payant en plus du loyer courant à compter du 1er juillet 2025 la somme de 168 euros ; ils ont en outre maintenu leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

Monsieur [M] [R] a comparu en personne à l’audience, a reconnu la dette et a confirmé les modalités de sa demande de délais de paiement.

Il a en outre précisé avoir subi des difficultés financières en janvier 2025 suite notamment à un arrêt de travail, qu’il avait déposé un dossier de surendettement , mais sans en justifier, qu’il était

fonctionnaire et qu’il percevait un salaire de 1.900 euros par mois, qu’il n’avait toujours pas repris le travail et qu’il était rémunéré à mi-traitement, sa mutuelle comblant l’autre moitié.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 21 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 janvier 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [M] [R] le 27 janvier 2025 pour un montant en principal de 1316,03 euros.

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 11 mars 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [D] [S] et Madame [L] [I] épouse [S] produisent un décompte justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 3760,60 € à la date du 10 juin 2025 (mensualité de juin 2025 incluse) et frais de procédure déduits.

Monsieur [M] [R] qui a comparu et qui a reconnu la dette sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3760,60 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1316,03 euros à compter du 27 janvier 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Les bailleurs ont accepté de suspendre la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement à Monsieur [R].

En conséquence, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Monsieur [M] [R] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion et celle afférent aux meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [M] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [D] [S] et Madame [L] [I] épouse [S], Monsieur [M] [R], devra leur verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 5 août 2024 entre Monsieur [D] [S] et Madame [L] [I] épouse [S] d’une part et Monsieur [M] [R] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°B30) situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 11 mars 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [R] à verser à Monsieur [D] [S] et Madame [L] [I] épouse [S] à titre provisionnel la somme de 3760,60 € selon décompte en date du 10 juin 2025, mensualité de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1316,03 euros à compter du 27 janvier 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [M] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 168 euros chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 juillet 2025 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [D] [S] et Madame [L] [I] épouse [S] ;

* que Monsieur [M] [R] soit condamné à verser à Monsieur [D] [S] et Madame [L] [I] épouse [S] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [R] à verser à Monsieur [D] [S] et Madame

[L] [I] épouse [S] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [D] [S] et Madame [L] [I] épouse [S] de toute demande plus ample ou contraire;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente