TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 28 Mars 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 28 Février 2025

N° RG 23/05582 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4EMU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 5], agissant par son Syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [T] [F] [D] [H] née le 14 Mars 1946 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Madame [X] [E] [H] née le 15 Novembre 1949 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4] représentée par l’UDAF 13 service “Majeurs protégés”, [Adresse 1], es qualité de mandataire spécial

toutes deux représentées par M^e Romain DINPARAST, avocat au barreau de MARSEILLE

Et encore en la cause :

N° RG 24/01316

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 5], agissant par son Syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [T] [F] [D] [H] née le 14 Mars 1946 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Madame [X] [E] [H] née le 15 Novembre 1949 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4] représentée par l’UDAF 13 service “Majeurs protégés”, [Adresse 1], es qualité de mandataire spécial

toutes deux représentées par M^e Romain DINPARAST, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [H] et Madame [T] [H] sont propriétaires d’un appartement correspondant au lot 4 au sein d’un immeuble situé [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de Justice en date du 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER a fait assigner Madame [X] [H] et Madame [T] [H] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

11225,01 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer ; 1519,26 euros au titre du budget prévisionnel ;1863,97 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens avec distraction au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit, y compris les coûts du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure ;les frais d’exécution et dans l’hypothèse ou à défait de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, et le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution devra être supporté par les débitrices en sus de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de Justice en date du 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER a fait assigner Madame [X] [H] et Madame [T] [H], représentée par l’UDAF, en sa qualité de mandataire spécial devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de jonction avec la procédure précitée et de voir Madame [X] [H], représentée par l’UDAF 13, en sa qualité de mandataire spécial, condamnée solidairement au paiement des sommes réclamées dans le cadre de la procédure précitée.

À l’audience du 28 février 2025, par conclusions écrites reprises à l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 10050,52 euros au titre des charges arrêtées au 22 octobre 2024, de 1237,05€ au titre des charges non encore échues, de 2730€ au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, maintenant ses autres demandes à l’identique.

À l’audience, par conclusions écrites reprises à l’audience, Madame [X] [H] représentée par l’UDAF 13, en sa qualité de mandataire spécial et Madame [T] [H], représentées, demandent au juge de :

juger irrecevable l’action du demandeur ; constater la recevabilité du dossier de surendettement de Madame [X] [H] et la décision d’orientation en redressement personnel sans liquidation judiciaire selon décision du 11 juillet 2024 ; rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER ; condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER à payer la somme de 2000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice que ces deux instances RG 23/5582 et 24/1316 soient jointes sous le RG 23/5582.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Dans un avis publié le 12 décembre 2024, la cour de cassation (pourvoi n°24-70.007) a indiqué que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

Sur la procédure accélérée au fond

Il résulte des dispositions précitées que ce n’est qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer ces provisions dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est recevable à saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER produit en date du 18 mai 2022 pour Madame [X] [H] et en date du 19 juillet 2023 pour Madame [T] [H], aux termes duquel il met en demeure Madame [X] [H] de payer la somme de 11352,91€ (dans le délai de trente jours) et Madame [T] [H] la somme de 11677,97€ (dans le délai de trente jours).

Toutefois, il résulte des décomptes joints que ces sommes comprennent les provisions dues au titre de l’exercice en cours mais également un arriéré de charges.

Ainsi, ce courrier ne met pas en demeure les copropriétaires de payer les provisions dues au titre de l’article 14-1, mais un arriéré global de charges et frais arrêté au 16 mai 2022 et au 21 juin 2023.

Dès lors, la mise en demeure n’est pas conforme à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont déclarées irrecevables.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER, qui succombe, supportera la charge des dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

ORDONNE la jonction des instances RG 23/5582 et 24/1316 sous le RG 23/5582 ;

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER,

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT