TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 NOVEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00337 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWQK

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.C.I. MUSSO

immatriculée au RCS d’AVIGNON sous le n° D 392 022 349

dont le siège social est sis 493 Avenue Alphonse Daudet – 84270 VEDENE

représentée par la SCP MONFERRAN ESPAGNO SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par la SELARL BERGER TARDIVON GIRAULT SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [J]

demeurant 16 rue Pierre Loti – 45140 SAINT JEAN DE LA RUELLE

non comparant, ni représenté

Madame [C] [Y]

demeurant 16 Rue Piere Loti – 45140 SAINT JEAN DE LA RUELLE

non comparante, ni représentée

A l’audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 4 mai 2021, la SCI MUSSO (SIREN 392 022 349 RCS AVIGNON) a donné à bail à Madame [C] [Y] et Monsieur [M] [J] un appartement à usage d’habitation n° 818 situé 16 rue Pierre Loti, 45140 SAINT-JEAN-DE-LA-RUELLE, comprenant également la cave n°54 et une place de stationnement n°10, pour un loyer mensuel de 580,00 euros et 90,00 euros de provisions sur charges, payables d’avance mensuellement le 1er.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 20 octobre 2023, un commandement de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal respectivement de remise à personne à Madame [C] [Y]. Il portait sur la somme en principal de 1625,80 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte d’huissier signifié à l’étude le 23 avril 2024, la SCI MUSSO a fait assigner Madame [C] [Y] et Monsieur [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater la résiliation de plein droit du contrat de location par l’effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail,Ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [C] [Y] et Monsieur [M] [J] ainsi que tous occupant de leur chef si besoin avec le concours de la force publique ;Condamner solidairement Madame [C] [Y] et Monsieur [M] [J] au titre des loyers et charges au 15 février 2024 à la somme provisionnelle de 3.541,55 euros, à réévaluer le jour de l’audience, sauf règlement postérieur à l’assignation ;Condamner solidairement Madame [C] [Y] et Monsieur [M] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges jusqu’à complète libération des locaux ;Les condamner en outre solidairement à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024.

La SCI MUSSO, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes contenues dans l’assignation et actualisé sa créance à la somme de 8564,53 euros. Elle a précisé ne pas être informée d’un éventuel départ du logement des locataires et s’est opposée à l’octroi de tous délais de paiement.

Madame [C] [Y] et Monsieur [M] [J], régulièrement cités, respectivement par procès-verbal remis à personne et à tiers présent à domicile n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier en date du 17 juin 2024 reçue au greffe avant l’audience, fait mention de l’indication par la famille de leur départ du logement au 30 juin 2024. Il est en outre mentionné un plan d’apurement de 50 euros mensuellement suivant un accord qui aurait été trouvé avec la bailleresse.

L’affaire est mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur la solidarité :

L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d’une disposition de la loi.

Aux termes de l’article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat. […] La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre la SCI MUSSO d’une part, et Madame [C] [Y] et Monsieur [M] [J] d’autre part, comporte une clause de solidarité entre colocataires.

Par voie de conséquence, Madame [C] [Y] et Monsieur [M] [J] seront tenus solidairement du paiement de la dette locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est de solution constante que le commandement de payer doit être signifié à chacun des co-locataires.

En l’espèce, Madame [C] [Y] et Monsieur [M] [J], signataires du bail sont co-locataires.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à personne à Madame [C] [Y] pour un montant en principal de 1625,80 euros au titre des loyers et charges échus.

Cependant, il n’est pas justifié de la signification de ce commandement de payer à Monsieur [M] [J], co-locataire de sorte qu’il convient de considérer qu’il ne lui est pas opposable.

La SCI MUSSO sera donc déboutée de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et de ses conséquences, en l’occurrence l’expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1354 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SCI MUSSO verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 8564,53 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus, de laquelle il convient de déduire des frais d’acte de 123,33 euros soit une dette locative restante de 8.441,20 euros.

Madame [C] [Y] et Monsieur [M] [J] non comparants, ne contestent par définition pas le montant de cette dette.

Il convient en conséquence de condamner solidairement les défendeurs au paiement de cette somme à titre provisionnel, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2023 sur la somme de 1625,80 euros, puis à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [Y] et Monsieur [M] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI MUSSO, Madame [C] [Y] et Monsieur [M] [J] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

DEBOUTE la SCI MUSSO (SIREN 392 022 349 RCS AVIGNON) de ses demandes concernant l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 4 mai 2021 qu’elle a consenti à Madame [C] [Y] et Monsieur [M] [J] et portant sur l’appartement à usage d’habitation n°818 situé 16 rue Pierre Loti, 45140 SAINT-JEAN-DE-LA-RUELLE, comprenant également la cave n°54 et une place de stationnement n°10, et de ses conséquences d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [Y] et Monsieur [M] [J] à verser à la SCI MUSSO la somme provisionnelle de 8.441,20 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés terme du mois de septembre 2024 inclus, laquelle portera intérêts au taux légal à du 20 octobre 2023 sur la somme de 1.625,80 euros, puis à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [Y] et Monsieur [M] [J] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [Y] et Monsieur [M] [J] à payer à la SCI MUSSO la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,