TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 31 Octobre 2025

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 26 Septembre 2025

N° RG 25/02004 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LNY

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [Y] [F] [X] épouse [B]

née le 02 Novembre 1931 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [U] [G]

né le 30 Mars 1959 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 4]

tous représentés par Maître Corinne SANTIAGO de la SELARL BAYETTI SANTIAGO REVAH, avocats au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [K]

né le 17 Juin 1972 à [Localité 7] (Tunisie)

exerçant sous l’enseigne “L’île du Bonheur”dont le siège social est sis [Adresse 1], domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Pierre CAVIGLIOLI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juin 2017, Madame [Y] [X] a donné à bail commercial à Monsieur [T] [K] des locaux commerciaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 12.800 euros hors taxes, outre une provision sur charges mensuelle de 140 euros.

Le bail commercial a pris effet au 1er juillet 2017.

Madame [Y] [X] s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, Madame [Y] [X] et Monsieur [U] [J], agissant en qualité de mandataire de Madame [O] [X], ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [T] [K] pour une somme de 12.243, 38 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai, Madame [Y] [X] et Monsieur [U] [J], agissant en qualité de mandataire de Madame [O] [X] ont fait assigner Monsieur [T] [K], devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [K], outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 26 septembre 2025, Madame [Y] [X] et Monsieur [U] [J], agissant en qualité de mandataire de Madame [Y] [X], par l’intermédiaire de leur conseil, ont réitéré leurs demandes dans les termes de leur assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Ils demandent au tribunal de :

— Constater la résiliation du bail à la date du 29 mars 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [K], et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner Monsieur [T] [K] à payer à Madame [Y] [X]:

o Une indemnité provisionnelle de 15.678 euros avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

o Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant charges et taxes en sus jusqu’à la reprise effective des lieux ;

o 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

o Les dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer en date du 28 février 2025 et de l’état des inscriptions du 10 avril 2025.

En défense, Monsieur [T] [K], par l’intermédiaire de son avocat, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail et d’accorder au concluant un délai de 24 mois pour apurer sa dette par mensualités égales et successives, outre le rejet de toutes les autres demandes adverses.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [T] [K] expose que son activité a traversé de graves difficultés, mais que son chiffre d’affaires lui permet d’espérer une reprise d’activité.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 19 février 2025. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 28 février 2025.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement intégral de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, il y a lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à compter du 1er mai 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 19 février 2025 que la Monsieur [T] [K] a cessé de payer ses loyers de manière intégrale à compter du 1er mai 2024, et reste lui devoir une somme de 12.060 euros, arrêtée au 19 février 2025.

L’obligation du locataire de payer la somme de 12.060 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 19 février 2025, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de 12.060 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 1er mai 2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 12.060 euros, en sus des charges, et jusqu’à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le second alinéa de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, Monsieur [T] [K], se prévalant d’une baisse de son chiffre d’affaires, sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail.

Il convient d’observer que les défauts de paiement des loyers et charges imputables à Monsieur [T] [K] sont intervenus à compter de mai 2024, le bailleur n’ayant allégué aucun retard, ni défaut de paiement antérieur à cette période.

Pour autant, Monsieur [T] [K] justifie de documents comptables attestant de dettes fiscales pour un montant de 59.804 euros, selon attestation comptable en date du 05 juin 2025.

Il ressort des échanges de mails versés aux débats que l’expert comptable du défendeur reconnait qu’au vu des dettes de ce dernier, la seule solution serait de vendre son fonds de commerce.

Ces éléments justifient d’accorder des délais de paiement au défendeur, tel que prévus au dispositif de la présente ordonnance, et d’ordonner, en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette ou d’un loyer échu, que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

En cet état, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et de ne prévoir la déchéance de la suspension de ladite clause et le retour du plein effet de celle-ci qu’en cas de non-respect des délais de paiement et de l’échéancier prévu.

Sur les demandes accessoires

Il convient de condamner Monsieur [T] [K], qui succombe à titre principal, au paiement des dépens du référé, qui comprendront le coût du commandement de payer, ainsi qu’à la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 27 juin 2017 entre Madame [Y] [X] et Monsieur [T] [K] à la date du 1er mai 2025 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

DISONS que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si l’échéancier ci-après accordé est respecté ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [K] à payer à titre provisionnel à Madame [Y] [X] la somme de 12.060 euros au titre des loyers et charges au 19 février 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [T] [K] à se libérer de cette condamnation en 24 versements dont 23 d’un montant de 520 euros et d’un dernier versement du solde de la dette avant le 5 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision, en sus des loyers et charges en cours ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion du locataire ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur, aux risque et périls de Monsieur [T] [K] ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [K] à payer à Madame [Y] [X] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges à compter du 19 février 2025 et jusqu’à libération définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [K] à payer à Madame [Y] [X] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [K] aux dépens du référé, qui incluent le coût du commandement de payer en date du 28 février 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 31 Octobre 2025

À

— Maître Corinne SANTIAGO

— M^e Pierre CAVIGLIOLI