TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 23/10009 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2H74

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 30 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [7], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Guillaume LEFÈVRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1085

DÉFENDERESSE

S.C.P. [9], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Gérard VANCHET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P190

Décision du 30 Avril 2025

[Adresse 1]

N° RG 23/10009 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2H74

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Benoit CHAMOUARD, Premier vice-président adjoint

Président de formation,

Madame Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe

Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-présidente

Assesseurs,

assistés de Monsieur Gilles ARCAS, Greffier lors des débats et de Madame Marion CHARRIER, Greffier lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2025

tenue en audience publique

Madame Cécile VITON a fait un rapport de l’affaire.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [T] [S] est propriétaire d’un local situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 16] sur lequel la société [14] est titulaire d’un bail commercial depuis 2014 par l’acquisition du fonds de commerce.

Le 21 juillet 2017, le bailleur a consenti à M. [B] [J] et à la société [10] une promesse unilatérale de vente du local commercial expirant le 28 décembre 2017. Après notification par Me [K], notaire du bailleur, de la promesse par courrier recommandé du 07 septembre 2017, Me [D], conseil de la société preneuse, lui a notifié que son client comptait exercer son droit de préemption et que ce dernier allait souscrire un prêt pour payer le prix de vente.

Par courrier recommandé date du 7 février 2018, le conseil de la société preneuse a écrit à M. [S] en lui indiquant que sa cliente confirmait l’acceptation de l’offre de vente et qu’elle avait obtenu un accord pour un financement.

Selon acte authentique du 11 octobre 2018 reçu par Me [U], notaire, M. [S] a vendu le local commercial à la SCI [7] au prix de 210 000 euros.

Par courrier du 10 janvier 2019, M. [S] a indiqué à la société [7] qu’il renonçait à son profit à sa créance à l’encontre de la société [14] au titre des loyers du troisième trimestre 2018 et aux loyers du trimestre suivant pour la période antérieure à la vente du 1er octobre 2018 au 10 octobre 2018.

Le 11 février 2019, la société [7] a fait délivrer à la société [14] un commandement de payer une somme de 9 455,66 euros au titre des loyers impayés de l’année 2018 et visant la clause résolutoire du bail.

Par exploit du 14 février 2019, la société [13] a fait assigner M. [S] et la société [7] en nullité de la vente.

Par jugement du 23 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré irrecevable la note en délibéré de la société [14] notifiée par voie électronique le 11 mars 2021 ;

— rejeté les demandes de la société [14] tendant à l’annulation de la vente, à ordonner à M. [S] de lui céder le bien sous astreinte, et à ce que l’acte stipule que la cession prendra effet le 11 octobre 2018 de sorte que la société [14] soit libérée de son obligation aux loyers postérieurs à cette date ;

— rejeté la demande de la société [14] tendant à l’annulation du commandement de payer délivré le 11 février 2019 ;

— rejeté sa demande tendant à la condamnation de la société [7] à lui restituer tous les loyers perçus ;

— constaté l’acquisition, à la date du 11 mars 2019, de la clause résolutoire stipulée par l’avenant du 09 mars 2009 au contrat de bail ;

— ordonné l’expulsion ;

— condamné la société [14] à payer à la société [7] la somme de 851,65 euros au titre de la clause pénale prévue par le bail et une indemnité d’occupation mensuelle de 1 300 euros par mois à compter du 11 mars 2019, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— rejeté la demande de la société [14] tendant à la condamnation in solidum de M. [S] et la société [7] à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de son préjudice moral ;

— rejeté sa demande relative à la condamnation de M. [S] et la société [7] à lui rembourser toutes les sommes encaissées au titre de la période visée par le décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 et jusqu’à ce que la société [14] soit de nouveau admise à exercer son activité et à rejeter toute demande au titre des loyers et charges au cours de cette période ;

— rejeté sa demande relative à la condamnation in solidum de M. [S] et de la société [7] à lui payer la somme de 363 725,12 euros au titre de son préjudice financier ;

— rejeté la demande de M. [S] relative à la condamnation de la société [14] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— rejeté l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société [14] aux entiers dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par acte délivré le 8 avril 2021 par l’étude d’huissiers de justice [9], la société [7] a fait signifier ce jugement à la société [14].

Par déclaration du 20 mai 2021, la société [14] a interjeté appel du jugement. Par conclusions déposées le 26 octobre 2021, la société [7] a interjeté appel incident. Par conclusions déposées le 27 décembre 2021, M. [S] a interjeté appel incident.

Par ordonnance du 26 octobre 2021, le conseiller agissant par délégation du premier président de la cour d’appel de Paris a déclaré recevable la demande en arrêt de l’exécution provisoire par la société [14], a rejeté cette demande et a condamné la société [14] à payer à la société [7] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance du 27 octobre 2021, le conseiller de la mise en état a déclaré recevable l’appel interjeté par la société [14].

Par acte authentique reçu le 19 avril 2022, la société [7] a consenti à la SCI [11] une promesse unilatérale de vente du local commercial moyennant le prix de 760 000 euros.

Par arrêt du 26 octobre 2022, la cour d’appel de Paris a :

— infirmé partiellement le jugement rendu le 23 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Paris ;

— réformé ce jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 11 mars 2019, ordonné la libération des lieux et à défaut de libération volontaire l’expulsion de la société [14], et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 300 euros par mois à compter du 11 mars 2019 jusqu’à la libération des lieux ;

— confirmé ce jugement en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau des chefs réformés, et y ajoutant,

— accordé à la société [14] un délai jusqu’au jour de l’arrêt pour s’acquitter de la dette locative ;

— constaté que la somme visée par le commandement de payer du 11 février 2019 a été payée avant l’expiration de ce délai, et que la société [7] ne fait état d’aucune autre dette locative et ne demande aucune condamnation ;

— dit qu’en conséquence la clause résolutoire du bail n’a pas joué, et débouté la société [7] de ses demandes de constat de la résiliation du bail, d’expulsion, et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

— débouté les parties de leurs autres prétentions,

— dit que chaque partie conservera à sa charge les frais et dépens exposés à l’occasion de l’instance d’appel.

Procédure

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2023, la société [7] a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la société [9] aux fins de voir engager sa responsabilité civile professionnelle.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions du 20 mars 2024, la société [7] demande au tribunal de :

Sur la faute,

— débouter la société [9] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la société [9] à indemniser la société [7] des préjudices subis de sa faute, à savoir :

* 396 000 euros au titre du gain manqué sur le prix de vente des locaux occupés par [12], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* 27 125 euros au titre des frais irrépétibles engagés par la société [7] pour assurer la défense de ses intérêts dans la procédure d’appel au fond, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— prononcer la capitalisation des intérêts échus ;

— condamner la société [9] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

— condamner la société [9] aux entiers dépens ;

— rejeter toute demande tendant à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la société [7] fait valoir que :

— la société [9] a commis une faute dans l’acte de signification du 8 avril dont les mentions étaient imprécises comme l’a jugé le conseiller de la mise en état dans son ordonnance du 27 octobre 2021 et cette irrégularité a entraîné l’inefficacité de l’acte de signification qui n’a pas permis de faire courir le délai d’appel ;

— il existe un lien de causalité entre la faute de la société [9] et le préjudice subi puisque s’il n’y avait pas eu l’erreur de ladite société, le délai d’appel aurait expiré le 8 mai 2021 de sorte que l’appel de la société [14] aurait été tardif, le jugement de première instance aurait été définitif et la société [14] n’aurait pu être réintégrée dans les lieux ;

— l’appel tardif de la société [14] ne peut s’expliquer par le fait qu’elle avait conscience que le délai n’avait pas commencé à courir, en considération de l’irrégularité de l’acte puisqu’elle n’en avait pas connaissance au moment de son appel et a fortiori elle n’avait pas connaissance de l’erreur affectant l’acte ;

— elle a manqué un gain sur le prix de vente des locaux puisqu’elle a dû baisser ce prix en raison de l’occupation des locaux par un locataire, mauvais payeur, à un moment où le marché était moins favorable et produit aux débats un rapport d’expertise fait à sa demande sur la valeur du local commercial et qui peut être débattu dans le cadre de la présente instance, la société [9] n’apportant aucun élément permettant de contester les constatations de l’expert ;

— elle a subi une perte à hauteur des honoraires d’avocat payés dans le cadre de la procédure d’appel au fond puisque si l’appel de la société [13] avait été déclaré irrecevable, la procédure ne se serait pas poursuivie au fond.

Par conclusions du 14 mars 2024, la société [9] demande au tribunal de :

— juger que la société [7] ne rapporte la preuve ni d’une faute de l’étude [9], ni d’un lien causal, ni du principe et du quantum des postes de préjudice qu’elle prétend avoir subis ;

— débouter en conséquence la société [7] de toutes ses demandes;

— condamner la société [7] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Gérard Vanchet, avocat aux offres de droit.

Au soutien de ses prétentions, la société [9] fait valoir que :

— la décision du 27 octobre 2021 aurait dû constater que la société [13] avait formé appel de manière régulière le 20 mai 2021 par l’intermédiaire d’un avocat postulant près la cour d’appel de Paris et que n’ayant pris connaissance, selon ses propres dires, de la signification du 8 avril 2021 que le 21 mai 2021, soit le lendemain de sa déclaration d’appel, l’erreur affectant ladite signification n’était pas de nature à faire grief à la société [13] et ne saurait par conséquent justifier qu’il soit jugé que ladite signification était nulle et n’avait pas fait courir le délai d’appel ;

— l’erreur affectant l’acte de signification ne constitue pas une faute à l’égard de la société [7] aux motifs que la décision du 27 octobre 2021 n’est pas opposable à la société [9] qui n’était pas partie à cette instance, que la cour aurait dû relever que l’appel ayant été formé régulièrement avant que l’appelant ait connaissance de la signification de l’acte du 8 avril 2021 celui-ci ne pouvait pas être déclaré nul et avait bien fait courir le délai d’appel et, en reconstituant le débat si la signification du 8 avril avait fait mention de la nécessité d’avoir recours à un avocat près la cour d’appel, il n’est pas démontré que la société locataire aurait alors fait appel tardivement ;

— il n’y a pas de lien de causalité entre la faute alléguée et la perte de chance invoquée aux motifs que la société [7] n’établit pas qu’elle aurait pu vendre ses locaux plus chers s’ils avaient été inoccupés, que le rapport produit aux débats n’est pas contradictoire et repose sur des surfaces non vérifiées, que la promesse de vente du 19 avril 2022 aurait été caduque faute d’obtention du prêt même si le locataire avait été expulsé, que le prix de 760 000 euros ne revêt aucun caractère certain et parait anormalement élevé au regard du prix d’achat trois ans plus tôt, et que la vente du bien au prix de 450 000 euros n’est pas davantage établie ;

— le préjudice résultant du fait que la locataire se maintient dans les lieux n’est pas établi car le bailleur ne peut envisager d’évincer le preneur qu’à l’issue du bail et après délivrance d’un congé avec refus de renouvellement, ce dont il n’est pas justifié ;

— les frais d’avocat exposés par la société [7] ne constituent pas un préjudice indemnisable car il n’est pas la cause de la faute alléguée et l’activité de marchand de biens de cette société induit la nécessité d’engager des procédures aléatoires contre les locataires afin de les évincer pour revendre plus chers les locaux commerciaux.

MOTIVATION

1. Sur la responsabilité du commissaire de justice

1.1. En ce qui concerne la faute

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client sur le fondement de l’article 1240 du code civil le commissaire de justice qui commet un manquement dans l’exercice de ses fonctions légales tel qu’en matière de signification d’actes judiciaires ou extrajudiciaires, notamment lorsqu’il omet d’assurer la validité et l’efficacité de l’opération à laquelle il prête son concours.

Le commissaire de justice n’est pas dispensé de son devoir d’information et de conseil par les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel.

Il appartient au commissaire de justice d’apporter la preuve du respect de ses obligations.

En l’espèce, par ordonnance du 27 octobre 2021, le conseiller de la mise en état a déclaré recevable l’appel interjeté par la société [14] pour les motifs suivants : " En l’espèce, l’acte critiqué mentionne la cour d’appel de Paris devant laquelle le recours doit être porté, mais il ne précise pas que seul un avocat admis à postuler devant un tribunal dépendant du ressort de cette cour d’appel peut être chargé d’effectuer les formalités d’appel. / Il résulte de cette constatation que l’acte de signification litigieux n’a pas fait courir valablement le délai d’appel à l’encontre de la société [14], dont l’appel doit dès lors être jugé recevable. ". Ainsi, l’appel interjeté par la société [14] a été déclaré recevable au seul motif que l’acte de signification délivré par la société [9] n’avait pas fait courir valablement le délai d’appel à l’encontre de la société appelante en l’absence de précision, dans cet acte, de l’indication relative à l’avocat pouvant postuler.

L’absence de mention ou la mention erronée dans l’acte de notification d’un jugement de la voie de recours ouverte, de son délai ou de ses modalités a pour effet de ne pas faire courir le délai de recours. Ainsi, la violation des prescriptions de l’article 680 du code de procédure civile est sanctionnée autrement que par la nullité de la notification irrégulière, en privant celle-ci de son effet consistant à faire courir le délai de recours, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief.

La décision du conseiller de la mise en état peut être opposée à la société [9] dans le cadre de la présente instance en tant que fait de nature à établir sa faute.

En délivrant un tel acte imprécis non susceptible de faire courir le délai d’appel à l’encontre de la société [14], la SCP [9] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle.

1.2. En ce qui concerne les préjudices et le lien de causalité

Il incombe au client qui entend voir engager la responsabilité civile du commissaire de justice de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

En particulier, la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, la société [7] produit aux débats, pour justifier de l’existence du gain manqué allégué de 396 000 euros, une promesse de vente des locaux commerciaux en date du 19 avril 2022 pour un prix de 760 000 euros sous conditions suspensives notamment d’un arrêt de cour d’appel définitif confirmant la décision de première instance au sujet de l’occupation des biens et de l’obtention d’un prêt, et une notification aux fins de purge du droit de préemption en date du 16 mars 2023 pour un prix de 450 000 euros ainsi qu’un rapport d’expertise établi à sa demande valorisant le bien immobilier à 752 000 euros libre de location et à 356 000 euros compte tenu du loyer actuel dans le cas contraire.

Toutefois, en l’absence de vente du bien immobilier litigieux, la société [7] n’établit pas que le maintien dans les lieux de la société [14] l’a obligée à vendre ce bien à un prix moindre que celui qu’elle aurait pu obtenir si ladite société avait été expulsée en exécution du jugement rendu le 23 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Paris. Par suite, la société [7] n’établit pas la certitude de son préjudice au titre du gain manqué sur le prix de vente de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre.

Pour justifier de la perte subie à hauteur de 24 900 euros au titre des honoraires d’avocat versés dans le cadre de la procédure d’appel au fond, la société [7] produit aux débat un extrait du grand livre auxiliaire pour un montant total de 41 130 euros au titre du libellé " SCI [8] « et une facture d’un cabinet d’avocat en date du 16 décembre 2022 pour un montant de 12 000 euros TTC au titre de l' » assistance litige [14] ". Toutefois, le libellé de l’extrait du grand livre auxiliaire et des lignes comptables ne permet pas d’établir que les sommes mentionnées présentent un lien avec la procédure d’appel au fond ayant opposé les sociétés [7] et [14] et la facture du 16 décembre 2022 est imprécise de sorte qu’il n’est pas établi que son montant corresponde à des honoraires versés au titre de ladite procédure d’appel. Devant la cour d’appel, la société [7] n’a pas été condamnée au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état ayant considéré que l’équité commandait de ne pas indemniser les parties de leurs frais irrépétibles de sorte que la société [7] n’établit pas avoir subi un préjudice à hauteur de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles sollicités à hauteur de 2 000 euros devant le conseiller de la mise en état. Enfin, la société [7] n’apporte aucun élément à l’appui de sa demande de remboursement du timbre fiscal d’un montant de 225 euros. Par suite, il convient de débouter la société [7] de sa demande indemnitaire à hauteur de 27 125 euros au titre des frais irrépétibles engagés pour assurer la défense de ses intérêts.

Il résulte de tout ce qui précède que la société [7] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La société [7], partie perdante, est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à la société [9] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du même code. La société [7] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la société [7] de ses demandes.

CONDAMNE la société [7] aux dépens avec droit de recouvrement au profit de M^e Gérard Vanchet, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE la société [7] à payer à la société [9] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 15] le 30 Avril 2025

Le Greffier Le Président

Marion CHARRIER Benoit CHAMOUARD