TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 14 Février 2025

Président : Madame YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Décembre 2024

N° RG 24/01278 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4URH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. RÉSIDENCE [Adresse 1]

Dont le siège social est sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice L’IMMOBILIERE DES CALANQUES, prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Mathieu JACQUIER de la SCP SCP JACQUIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [F], [K] [O]

Née le 11 Septembre 1981 à [Localité 2], demeurant- [Adresse 3]

Représentée par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [O] est propriétaire d’un appartement au sein de l’immeuble situé [Adresse 3].

Madame [W] [G] était propriétaire de l’appartement situé en-dessous et a déploré un dégât des eaux.

Un rapport d’expertise amiable a été établi par la société ECORES le 17 mars 2022.

Madame [W] [G] a vendu son appartement à Madame [B], qui a également subi un dégât des eaux.

*

Suivant exploit du 7 mars 2024 le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 1] situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société L’IMMOBILIERE DES CALANQUES, a fait assigner devant le juge des référés Madame [R] [O].

Par conclusions notifiées par RPVA le 8 octobre 2024 et soutenues à l’audience, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 1] situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société L’IMMOBILIERE DES CALANQUES demande au juge des référés de :

— déclarer la demande du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE [Adresse 1] recevable et bien fondée,

— ordonner que Madame [R] [O] laisse libre accès à son appartement pour que les travaux de reprise d’étanchéité sur sa terrasse partie commune soient réalisés,

— assortir cette obligation d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire,

— condamner Madame [R] [O] à laisser libre accès à son appartement pour qu’une entreprise de recherche de fuite puisse rechercher l’origine de la fuite depuis sa terrasse partie commune,

— assortir cette obligation d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

— ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute, – condamner Madame [R] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE [Adresse 1], la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 6 décembre 2024 et soutenues à l’audience, Madame [R] [O] demande au juge des référés de :

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE [Adresse 1] de ses demandes,

— le condamner au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et procédure abusive,

— le condamner au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE [Adresse 1] sollicite la condamnation de Madame [R] [O] à laisser libre accès à son appartement pour que les travaux de reprise d’étanchéité sur sa terrasse puissent être réalisés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie sa qualité pour solliciter la condamnation de Madame [R] [O] à donner accès à sa terrasse pour réaliser des travaux ou une recherche de fuite par la production du règlement de copropriété qui stipule que les balcons sont des parties communes à usage privatif. Par ailleurs, le gros oeuvre est de nature commune.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE [Adresse 1] produit le rapport ECORES du 17 mars 2022.

Madame [R] [O] fait valoir que ce rapport a été réalisé par intrusion non autorisée sur sa terrasse en son absence.

Il convient en effet de constater que ce rapport ne mentionne pas sa présence alors que sa terrasse a été mise en eau et que manifestement la société ECORES est intervenue dessus pour retirer une grille d’évacuation des eaux et mettre en eau par aspersion.

Cette pièce obtenue de manière illicite ne peut servir de base à une condamnation de Madame [R] [O] à donner accès à sa terrasse pour la réalisation de travaux.

A titre surabondant, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE [Adresse 1] ne justifie pas de la nature des travaux à réaliser. Il ne produit aucun devis, ni vote de ces travaux par l’assemblée générale.

La demande principale du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE [Adresse 1] ne pourra qu’être rejetée.

A titre subsidiaire, le Syndicat des copropriétaire l’ensemble immobilier RESIDENCE [Adresse 1] sollicite la condamnation de Madame [R] [O] à laisser libre accès à son appartement pour qu’une entreprise de recherche de fuite puisse rechercher l’origine de la fuite depuis sa terrasse.

Il convient de faire droit à cette demande, qui est de nature à permettre au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE [Adresse 1] de trouver l’origine des infiltrations et de faire réaliser des devis pour les travaux à effectuer.

Il convient d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par refus d’accès à sa terrasse par Madame [R] [O] après mise en demeure préalablement notifiée par courrier recommandé 7 jours avant la date prévue pour les investigations.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [R] [O]

Le droit d’ester en justice ne présente de caractère fautif ouvrant droit à indemnisation que pour autant qu’il ait dégénéré en abus.

En la présente espèce, ni l’abus ni le trouble de jouissance ne sont démontrés.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [R] [O] sera tenue des dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [R] [O] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aucun motif n’est développé en soutien de la demande tendant à ce que l’ordonnance soit déclarée exécutoire au seul vu de la minute en application de l’article 489 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE [Adresse 1] de sa demande principale tendant à obtenir l’autorisation de pénétrer dans le lot de Madame [R] [O] pour procéder à des travaux,

Condamnons Madame [R] [O] à laisser l’accès au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice à son lot et notamment sa terrasse pour lui permettre de procéder à des investigations de recherche de fuite,

Assortissons cette condamntion d’une astreinte de 100 euros par refus d’accès à son lot par Madame [R] [O] malgré mise en demeure par courrier recommandé envoyée au moins 7 jours avant la date prévue pour les investigations, l’astreinte commençant à courir à compter de la signification de la présente ordonnance,

Rejetons la demande reconventionnelle présentée par Madame [R] [O],

Condamnons Madame [R] [O] aux dépens,

Condamnons Madame [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à ordonner l’exécution de l’ordonnance au seul vu de la minute.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRESIDENTE