TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/05202 – N° Portalis DBW3-W-B7G-Z67C

AFFAIRE :

M. [A] [Z] [L]

Mme [C] [Y]

(ayant tous deux pour avocat postulant M^e Thierry-laurent GIRAUD et pour avocat plaidant M^e Sandrine MENDES)

C/

Mme [T] [R] veuve [H] (Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)

et autres

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 19 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 30 Juin 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Assistée de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [A] [Z] [L]

né le 12 Décembre 1985 à [Localité 15], de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Thierry-laurent GIRAUD, postulant, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et par M^e Sandrine Mendes, plaidant, avocat au barreau de PARIS

Madame [C] [Y]

née le 08 Novembre 1988 à [Localité 11] (LIBAN), de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Thierry-laurent GIRAUD, postulant, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et par M^e Sandrine Mendes, plaidant, avocat au barreau de PARIS

C O N T R E

DEFENDEURS

Madame [T] [R] veuve [H]

née le 28 Octobre 1948 à [Localité 8] (ALGÉRIE), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [H] épouse [F]

née le 15 Mars 1971 à [Localité 16], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [D] [M] [H]

né le 09 Janvier 1974 à [Localité 12], de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [V] [J] [H] épouse [N]

née le 25 Juin 1976 à [Localité 9], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Maître [G] [U]

Notaire au sein de la Société Civile Professionnelle «[U] ET ASSOCIES», titulaire d’un Office Notarial sis : [Adresse 5], immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 535 301 915

représenté par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SARLU AGENCE IMMOBILIERE [Localité 10]

ayant son siège social sis : [Adresse 7], immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le numéro 508 534 484, prise en la personne de son Gérant en exercice, domicilié ès qualité audit siège

représentée par Maître Franck-clément CHAMLA de l’ASSOCIATION CHAMLA MONIQUE / CHAMLA FRANCK-CLEMENT, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique en date du 10 décembre 1979, [X] [H] et [T] [R] épouse [H] d’une part, [I] [W] et [K] [B] d’autre part ont acquis le lot 10 du lotissement [Adresse 14] situé à [Localité 9].

Suivant acte contenant règlement de copropriété et état descriptif de division dressé les 08 juillet 1980 et 09 juillet 1980 l’immeuble a été divisé en deux lots, le lot 2 constituant la propriété de [X] [H] et de [T] [R] épouse [H].

Courant 2015, le lot 2 a été supprimé et trois nouveaux lots portant les numéros 5, 6 et 7 ont été créés.

Suivant acte authentique établi par Maître [G] [U] le 27 juin 2017, [A] [L] et [C] [Y] ont acquis de [T] [R] veuve [H], [O] [H] épouse [F], [D]-[M] [H], [V]-[J] [H] épouse [N] le lot 5, soit un appartement et la jouissance exclusive d’un jardin situés à [Localité 13] pour un prix de 200.000,00 Euros.

Il est apparu que la situation de l’immeuble dont dépendait le bien vendu était irrégulière au regard des règles de l’urbanisme.

*

Par acte en date du 20 mai 2022, [A] [L] et [C] [Y] ont assigné [T] [R] veuve [H], [O] [H] épouse [F], [D]-[M] [H], [V]-[J] [H] épouse [N], Maître [G] [U] et la SARLU AGENCE IMMOBILIERE [Localité 10] aux fins qu’ils soient condamnés à leur verser avec intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter du jour de l’assignation :

— la somme de 100.000,00 Euros au titre du préjudice financier résultant de la perte de chance de négocier le prix de vente en l’état de la situation irrégulière de l’immeuble,

— la somme de 20.000,00 Euros au titre du préjudice moral,

— la somme de 10.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

[A] [L] et [C] [Y] font valoir :

— que [T] [R] veuve [H], [O] [H] épouse [F], [D]-[M] [H], [V]-[J] [H] épouse [N] avaient manqué à leur obligation précontractuelle d’information et commis une réticence dolosive,

— que Maître [G] [U] avait manqué à son devoir d’information et de conseil,

— que la SARLU AGENCE IMMOBILIERE [Localité 10] avait manqué à ses obligations d’information et de conseil

*

[T] [R] veuve [H], [O] [H] épouse [F], [D]-[M] [H], [V]-[J] [H] épouse [N] concluent au débouté, faisant valoir :

— que les préjudices invoqués n’étaient pas justifiés,

— que l’obtention d’un permis de construire était possible dans la mesure où la construction avait été édifiée il y avait plus de 40 ans,

— que [A] [L] et [C] [Y] ne justifiaient d’aucun refus de permis de construire,

— que les démarches administratives relatives au bien avaient été effectuées par feu [X] [H] et qu’ils n’avaient pas connaissance de l’irrégularité de la construction.

Subsidiairement, ils demandent que Maître [G] [U] et la SARLU AGENCE IMMOBILIERE [Localité 10] soient condamnés à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre.

Reconventionnellement, [T] [R] veuve [H], [O] [H] épouse [F], [D]-[M] [H], [V]-[J] [H] épouse [N] demandent la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

Maître [G] [U] conclut au débouté, faisant valoir :

— que, s’agissant de la vente d’un lot de copropriété, il n’avait à vérifier la conformité du bâtiment aux règles d’urbanisme alors qu’au surplus les vendeurs avaient acquis en 1979 un bien déjà construit,

— qu’il n’était pas établi que la situation de l’immeuble n’était pas régularisable ou qu’un permis de construire ne pouvait pas être obtenu,

— qu’il n’était pas responsable de la réticence dolosive de [T] [R] veuve [H], [O] [H] épouse [F], [D]-[M] [H], [V]-[J] [H] épouse [N].

Reconventionnellement, il demande la somme de 2.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

La SARLU AGENCE IMMOBILIERE [Localité 10] soulève la nullité de l’assignation en l’absence de mention du fondement juridique des demandes.

Au fond, elle conclut au débouté, faisant valoir :

— que son obligation d’information et de conseil était limitée au périmètre de la vente, à savoir un lot de copropriété composé d’un appartement et de la jouissance privative d’un jardin,

— qu’il ne pouvait pas lui être fait grief de ne pas s’être renseignée sur la situation de l’immeuble,

— que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division étaient à la disposition de [A] [L] et de [C] [Y],

— qu’il n’était pas établi que la situation de l’immeuble ne pouvait pas être régularisée,

— qu’il était possible de déposer un permis de construire ou une autorisation préalable de travaux.

Reconventionnellement, elle demande la somme de 4.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur la clôture

L’article 802 du Code de Procédure Civile prévoit :

Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

L’article 803 du Code de Procédure Civile prévoit :

L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Maître [G] [U] présente une demande de révocation de l’ordonnance de clôture au motif que [A] [L] et [C] [Y] ont signifié tardivement leurs conclusions. Ce motif n’est pas de nature à entraîner la révocation de l’ordonnance de clôture mais le rejet éventuel des conclusions dans la mesure où celles-ci sont antérieures à l’ordonnance de clôture et où les conditions de l’article 803 ne sont pas remplies.

En l’état de ces éléments et en l’absence de cause grave postérieure à l’ordonnance de clôture, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par Maître [G] [U] entre en voie de rejet. Les conclusions notifiées par Maître [G] [U] le 03 décembre 2024 seront donc déclarées irrecevables.

L’article 15 du Code Civil prévoit :

Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du Code de Procédure Civile prévoit :

Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

L’article 135 du Code de Procédure Civile prévoit :

Le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

[A] [L] et [C] [Y] ont notifié des conclusions le samedi 16 novembre 2024 à 10h02 alors qu’un troisième avis de clôture avait été donné le 03 juin 2024 pour le lundi 18 novembre 2024 à 9h30.

En concluant et communiquant des pièces le samedi avant le lundi prévu pour la clôture, [A] [L] et [C] [Y] ont mis les autres parties dans l’impossibilité de répondre à leur argumentation. Ces conclusions et ces pièces particulièrement tardives seront écartées des débats en ce qu’elles sont contraires au principe du contradictoire.

— Sur la nullité de l’assignation soulevée par la SARLU AGENCE IMMOBILIERE [Localité 10]

L’article 54 du Code de Procédure Civile prévoit :

La demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties.

A peine de nullité, la demande initiale mentionne :

1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2° L’objet de la demande ;

3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;

b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement ;

4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ;

5° Lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative.

Dans leur assignation, [A] [L] et [C] [Y] indiquent très clairement qu’ils recherchent la responsabilité délictuelle de la SARLU AGENCE IMMOBILIERE [Localité 10] et visent l’article 1240 du Code Civil.

En l’état de ces éléments, l’exception de nullité de l’assignation entre en voie de rejet.

— Sur la situation de l’immeuble

Un permis de construire pour l’édification de deux villas a été obtenu le 30 mai 1980 par les consorts [H] – [W].

Par courrier en date du 05 mars 1981, l’ingénieur des travaux publics de l’Etat a signalé au Maire d'[Localité 9] la non-conformité des travaux de construction par rapport au permis de construire.

La demande de permis de construire modificatif déposée par les consorts [H] – [W] a été refusée le 14 mai 1981.

— Sur la responsabilité de [T] [R] veuve [H], [O] [H] épouse [F], [D]-[M] [H], [V]-[J] [H] épouse [N]

[A] [L] et [C] [Y] invoquent la réticence dolosive de [T] [R] veuve [H], [O] [H] épouse [F], [D]-[M] [H], [V]-[J] [H] épouse [N].

L’article 1137 du Code Civil dans sa version applicable au présent litige prévoit :

Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Les démarches relatives à la construction de l’immeuble ont été entreprises par [X] [H], lequel avait donc connaissance de l’irrégularité la situation de l’immeuble. Toutefois, [A] [L] et [C] [Y] ne peuvent pas déduire de ce seul fait que [T] [R] veuve [H], [O] [H] épouse [F], [D]-[M] [H], [V]-[J] [H] épouse [N] avaient également connaissance de l’irrégularité de la situation de l’immeuble.

[T] [R] veuve [H], [O] [H] épouse [F], [D]-[M] [H], [V]-[J] [H] épouse [N] n’ont pas reconnu avoir eu connaissance de l’irrégularité de la construction comme le prétendent [A] [L] et [C] [Y] dans la mesure où ils indiquent dans leurs conclusions :

D’autant qu’il n’est aucunement justifié d’un manquement à une obligation précontractuelle d’information dont se seraient rendus coupables les consorts [H].

Les demandes indemnitaires formées par [A] [L] et [C] [Y] à l’encontre de [T] [R] veuve [H], [O] [H] épouse [F], [D]-[M] [H], [V]-[J] [H] épouse [N] entrent en voie de rejet.

— Sur la responsabilité de Maître [G] [U]

Le notaire est tenu d’un devoir d’information et de conseil. Il doit éclairer et attirer l’attention des parties sur les conséquences et les risques de l’acte qu’il authentifie, ainsi que sur la portée de celui-ci et sur les garanties qui y sont attachées. En outre, il est tenu de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ses actes.

[A] [L] et [C] [Y] ont acquis le lot 5 situé dans le bâtiment B.

Il ne peut pas être déduit de la régularisation de la vente d’une parcelle de terrain, ainsi que de l’établissement d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division par son prédécesseur la connaissance par Maître [G] [U] de l’irrégularité administrative d’une construction réalisée postérieurement à ces actes.

La modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division reçue par Maître [G] [U] ne nécessitaient pas la vérification préalable de la régularité administrative du bâtiment.

Enfin, l’objet de la vente étant un lot de copropriété, Maître [G] [U] n’était pas tenu de vérifier la régularité administrative de l’entier immeuble.

En l’état de ces éléments, la responsabilité de Maître [G] [U] ne sera pas retenue.

— Sur la responsabilité de la SARLU AGENCE IMMOBILIERE [Localité 10]

L’agent immobilier, professionnel des transactions immobilières, est tenu de se renseigner sur le bien qu’il est chargé de vendre, ses caractéristiques et le contenu des droits qui y sont attachés.

Il convient de rappeler que le bien que la SARLU AGENCE IMMOBILIERE [Localité 10] était chargé de vendre était un lot de copropriété et non l’entier immeuble dont elle n’était dès lors pas tenue de vérifier la régularité administrative.

En l’état de ces éléments, la responsabilité de la SARLU AGENCE IMMOBILIERE [Localité 10] ne sera pas retenue.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient d’allouer à [T] [R] veuve [H], [O] [H] épouse [F], [D]-[M] [H], [V]-[J] [H] épouse [N] ensemble la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il convient d’allouer à la SARLU AGENCE IMMOBILIERE [Localité 10] la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il convient d’allouer à Maître [G] [U] la somme équitable de 2.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de [A] [L] et de [C] [Y] les frais irrépétibles par eux exposés.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par Maître [G] [U],

DECLARE irrecevables les conclusions notifiées par Maître [G] [U] le 03 décembre 2024,

ECARTE les débats les conclusions notifiées par [A] [L] et par [C] [Y] le 16 novembre 2024,

ECARTE les débats les pièces 15 à 22 notifiées par [A] [L] et par [C] [Y] le 16 novembre 2024,

*

REJETTE l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la SARLU AGENCE IMMOBILIERE [Localité 10],

DEBOUTE [A] [L] et [C] [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNE in solidum [A] [L] et [C] [Y] à verser à [T] [R] veuve [H], [O] [H] épouse [F], [D]-[M] [H], [V]-[J] [H] épouse [N] ensemble la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE in solidum [A] [L] et [C] [Y] à verser à la SARLU AGENCE IMMOBILIERE [Localité 10] la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE in solidum [A] [L] et [C] [Y] à verser à Maître [G] [U] la somme de 2.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE in solidum [A] [L] et [C] [Y] aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 30 juin 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT