Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 4, 10 octobre 2025, n° 24/03683

TJ Marseille 10 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Violation du règlement de copropriété
La cour a constaté que les travaux effectués par les défendeurs n'avaient pas été autorisés et que l'assemblée générale avait refusé de ratifier ces travaux, caractérisant ainsi un trouble manifestement illicite.
Rejeté
Caractère abusif de la résistance des défendeurs
La cour a jugé que le caractère abusif de la résistance des défendeurs n'était pas démontré et que le syndicat n'établissait pas avoir subi de préjudice.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a condamné les défendeurs à payer une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile, en raison de leur succombance dans l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 4, 10 oct. 2025, n° 24/03683
Numéro(s) :	24/03683
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphane KULBASTIANPhilippe DELANGLADE
Parties :	S.D.C. DE L' ENSEMBLE IMMOBILIER EN COPROPRIETE SIS [ Adresse 3 ] c/ S.C.I. YAMA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 10 Octobre 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Septembre 2025

N° RG 24/03683 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JOW

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER EN COPROPRIETE SIS [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice, le CABINET IMMOBILIERE TARIOT, sis [Adresse 4]

pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Philippe DELANGLADE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [S] [T]

né le 8 juin 1987 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Stéphane KULBASTIAN de la SELARL SK AVOCAT, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [D] [K] [U]

né le 2 mai 1986 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Stéphane KULBASTIAN de la SELARL SK AVOCAT, avocats au barreau de MARSEILLE

S.C.I. YAMA

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Stéphane KULBASTIAN de la SELARL SK AVOCAT, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte authentique du 23 juin 2020, M. [S] [T] et Mme [D] [U] ont acquis un appartement situé au 4e étage du bâtiment C2 de l’ensemble immobilier [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Selon acte authentique du 6 mai 2022, la SCI YAMA a acquis un appartement situé au 3e étage du bâtiment C2 de l’ensemble immobilier [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Selon acte authentique du 22 mars 2024, la SCI YAMA a acquis un appartement situé au 2e étage du bâtiment C2 de l’ensemble immobilier [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les propriétaires ont effectué des travaux de rénovation dans les trois appartements.

Le syndicat des copropriétaires a mandaté un commissaire de Justice qui a dressé un constat le 8 septembre 2022.

Un rapport d’expertise amiable a été rendu par M. [J] le 10 octobre 2024.

Par courrier du 31 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI YAMA de faire cesser le trouble manifestement illicite par l’arrêt des travaux au 2e étage tant qu’un vote en assemblée générale n’avait pas eu lieu et par une mise en conformité pour les baies vitrées posées au 2e, 3e, et 4e étage en totale infraction.

Le syndicat des copropriétaires a mandaté un commissaire de Justice qui a dressé un constat des travaux les 18 juillet 2024 et 14 janvier 2025.

Par assignation du 10 octobre 2024, le S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER EN COPROPRIETE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic en fonction a fait attraire M. [S] [T], Mme [D] [U] et la SCI YAMA, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

*condamner les requis à remettre en état des lieux tels qu’ils étaient avant les travaux irrégulièrement entreprise et à la restitution des parties communes indument appropriées (trumeaux) et ce sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

*juger que le magistrat des référés demeurera expressément compétent pour statuer sur la liquidation de ladite astreinte,

*condamner solidairement les requis au paiement de la somme 2000 € à titre de provision sur le préjudice subi;

*condamner solidairement les requis au paiement de la somme 2000€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Philippe Delanglade.

A l’audience du 5 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic en fonction, par l’intermédiaire de son conseil, dépose des conclusions auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des motifs maintient ses demandes.

Il fait valoir que les défendeurs ont réalisés des travaux sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, en violation des dispositions du règlement de copropriété. Il précise que l’assemblée générale a par la suite refusé de ratifier lesdits travaux.

M. [S] [T], Mme [D] [U] et la SCI YAMA exposent, par l’intermédiaire de leur conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes et de le condamner au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils affirment qu’aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé et contestent l’atteinte à l’harmonie de la façade.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il ne sera pas répondu dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande principale

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 17 du règlement de copropriété stipule « Toutes choses touchant à l’harmonie de l’immeuble ou à sa structure aux baies vitrées en façade ne pourront être modifiée qu’avec le consentement unanime de tous les copropriétaires et en outre en se conormant aux prescriptions et règlement de l’Urbanisme »

Il est admis que le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite (Civ.2e, 15 novembre 2007, n° 07-12.304).

Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s’ils tendent à rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l’état descriptif.

Le syndicat des copropriétaires produit un procès-verbal de constat de commissaires de Justice du 8 septembre 2022 dans lequel il est observé [Adresse 7] au niveau des façades du 3e étage, des morceaux manquants au niveau de la séparation de deux ouvertures et à proximité de l’ouverture droite, et que le trumeau a été détruit entre les deux ouvertures, aux 3e et 4e étages. En outre, il est précisé qu’au 3e étage, la fenêtre est constituée d’une porte battante et que les huisseries ne sont pas identiques à celles des autres ouvertures, constituées de deux portes battantes. Il est également observé la présence d’un moteur de climatisation fixé sur la loggia et apparent en façade. [Adresse 8], le commissaire de Justice constate au 3e étage que les huisseries ne sont pas identiques aux autres, qu’une ouverture est constituée de deux parties fixes et deux parties amovibles et une autre ouverture est constituée d’une seule partie amovible sur le 2e ouvrant. Au 4e étage il est noté une absence de délimitation entre la loggia et l’appartement et que le coffrage vert des volets su 3e étage sort de la façade.

Le 18 juillet 2024, le commissaire de Justice mandaté par le syndicat des copropriétaires expose, s’agissant des huisseries façade [Adresse 12]

« Je constate plusieurs anomalies :

Au deuxième étage, présence d’huisseries de couleur noire sur les deux double-fenêtres contrairement aux règles de la copropriété : les autres menuiseries sont blanches ou inox.

De même, à cet étage, la fenêtre simple est à un seul vantail, contrairement aux règles de la copropriété qui imposent deux vantaux sur les fenêtres simples.

Au 3e étage entre les deux doubles fenêtres, le mur de façade est abîmé avec des épaufrures, qui seraient consécutives à la pose des nouvelles menuiseries.

A ce même étage, je vois que les menuiseries de fenêtre en retrait de la façade sont aussi de couleur noire, de même au 4ème étage selon ma requérante mais les stores sont baissés et je ne peux le constater.

Je constate quel a couleur noire rompt l’harmonie de la façade. »

S’agissant des huisseries façade côté service [Adresse 10]

« Je constate que la couleur noire des huisseries visibles au 2eme étage sur une fenêtre double et une fenêtre simple rompt l’harmonie de la façade.

En outre, je constate la présence de nombreux sacs de gravats et de planches de bois posés contre la façade au sol, dont il m’est indiqué qu’ils encombrent les lieux depuis que l’appartement du 2eme étage est en chantier.

Je constate que les caches des volets roulants placés au-dessus des fenêtres sont en relief aux 3ème et 4ème étages, et en relief et de couleur blanche au 2ème étage. »

Dans un procès-verbal de constat réalisé le 14 janvier 2025, le commissaire de Justice constate [Adresse 5] :

Au 2e étage, les grandes fenêtres doubles présentent des menuiseries de couleur noire ou gris foncé Au 3e étage, la présence d’un éclat sur la maçonnerie de la façade entre deux des grandes fenêtres, avec traces de reprises visibles au niveau d’un pan de façade entre deux autres grandes fenêtres, Au 4e étage, les menuiseries des grandes fenêtres sont noires ou gris fondé, ne respectant pas les matériaux et couleur d’origine comme par exemple l’étage au-dessus Du côté [Adresse 10], le commissaire de Justice note :

Au 2e étage, « la couleur noire ou gris foncé des menuiseries et le défaut d’harmonie ainsi que sur la fenêtre simple, la présence d’un seul vantail »Au 1er étage, la disposition d’origine : fenêtre blanche en retrait avec loggia, Au 2e, 3e, et 4e étage, « les coffrages d’enrouleur de store sont en relief par rapport à la façade alors que le règlement de copropriété les imposerait dans l’alignement du mur de façade »Au 4e étage « la fenêtre simple est munie d’un seul pan vitré à menuiserie noire »

Il résulte du procès-verbal du 22 avril 2025 que l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a :

Refusé de voter la résolution 21 prévoyant l’abandon des poursuites à l’encontre de M. [T], Mme [L] et la SCI YAMA au sujet du remplacement de leurs menuiseries et des modifications de façade et l’acceptation par les propriétaires de peindre les menuiseries de la couleur que l’assemblée générale choisira à la majorité, Refusé de voter la résolution 22 relative à la validation a posteriori des modifications de façades effectuées (changement des menuiseries car défectueuses, installation des volets extérieurs côté [Adresse 14], suppression du mur en briquette entre les baies vitrées au 3e étage côté [Adresse 13])

En outre, il convient de préciser que tout changement des huisseries doit être soumis à autorisation du syndicat des copropriétaires, que si une ratification postérieure est possible, celle-ci a été refusée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Dès lors, la violation du règlement de copropriété est caractérisée. Le trouble manifestement illicite est donc démontré et il convient de faire cesser.

En conséquence, il convient de condamner M. [S] [T], Mme [D] [U] et la SCI YAMA à remettre en état les parties communes afin de remédier aux travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Afin de garantir l’exécution de la mesure, il convient d’ordonner une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé le délai de six mois, et pendant une durée de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Aucun élément ne justifie que le juge des référés se conserve la liquidation de l’astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance des défendeurs n’est pas démontré. De plus, le syndicat des copropriétaires n’établit pas avoir subi un préjudice. Il convient ainsi de le débouter de leur demande en paiement de dommages intérêts à ce titre.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [T], Mme [D] [U] et la SCI YAMA sont condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic en fonction la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S] [T], Mme [D] [U] et la SCI YAMA, qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNONS M. [S] [T], Mme [D] [U] à remettre en état les parties communes afin de remédier aux travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, à savoir :

[Adresse 8] : Dans les loggias :Suppression de la loggia cuisine, Installation de volets roulants verts avec coffres en relief, Pour les fenêtres, Transformation des fenêtres à deux vantaux à huisseries blanches par des fenêtres à un seul vantail à huisseries noires [Adresse 9] : Pour les doubles loggias :A l’intérieur, baies vitrées coulissantes à huisseries noires,

DISONS que faute pour M. [S] [T], Mme [D] [U] d’y procéder dans le délai de SIX MOIS, ils seront redevables, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 100 euros par jour de retard pendant une durée de six mois ;

CONDAMNONS la SCI YAMA à remettre en état les parties communes afin de remédier aux travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, à savoir :

[Adresse 8] : Dans les loggias :Suppression des loggia cuisine aux 2e et 3e étages, Installation de volets roulants verts avec coffres en relief au 3e étage,Installation d’une fenêtre à deux vantaux à ferrures noires au 2e étage, Pour les fenêtres, Transformation des fenêtres à deux vantaux à huisseries blanches par des fenêtres à un seul vantail à huisseries noires aux 2e et 3e étages,[Adresse 9] : Pour les doubles loggias :Suppression du trumeau au 3e étage,A l’intérieur, baies vitrées coulissantes à huisseries noires au 3e étage,En façade au 2e étage installation de deux fenêtres à deux vantaux à huisseries noires et suppression des deux volets roulants droits, Pour les fenêtresFenêtres à deux vantaux à huisseries blanches remplacées par des fenêtres à un vantail à huisseries noires aux 2e et 3e étages

DISONS que faute pour la SCI YAMA d’y procéder dans le délai de SIX MOIS, ils seront redevables, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 100 euros par jour de retard pendant une durée de six mois ;

REJETONS la demande de provision ;

CONDAMNONS in solidum M. [S] [T], Mme [D] [U] et la SCI YAMA à payer à le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic en fonction la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les autres demandes des parties ;

CONDAMNONS in solidum M. [S] [T], Mme [D] [U] et la SCI YAMA aux dépens de l’instance en référé.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 10.10.2025 à :

— M^e Philippe DELANGLADE

— M^e Stéphane KULBASTIAN de la