TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 26/00344 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2PWU

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 28 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. SCI FAP INVEST / BI [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-philippe DEVEYER, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

Mme [B] [F]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante

S.A.S.U. SASU BI [Y]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Ophélie CLERY, Greffier

DÉBATS à l’audience publique du 17 Mars 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 21 avril 2026 puis prorogée au 28 Avril 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte authentique du 15 avril 2025, M. [V] [X] et Mme [L] [I] ont mis à bail au profit de la société Bi [Y] des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3] (Nord) à compter du 15 avril 2025.

Conclu pour une durée de neuf années, le bail a fixé le loyer annuel à 12 000 euros, payable par quart et d’avance, outre provision trimestrielle pour charges de 390 euros. Le contrat a prévu le versement d’un dépôt de garantie de 3 000 euros.

Suivant acte authentique du 25 septembre 2025, la société Fap Invest a acquis la pleine propriété de l’immeuble visé au bail.

Suite à des impayés, la société Fap Invest a fait signifier à la société Bi [Y] le 3 décembre 2025 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par actes délivrés à sa demande les 23 février et 2 mars 2026, la société Fap Invest a fait assigner la société Bi [Y] et Mme [B] [F] en qualité de caution solidaire devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir :

— constater la résiliation du bail en date du 15 avril 2025 ;

— ordonner l’expulsion immédiate de la société Bi [Y] et de toute personne de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— condamner solidairement, ou à défaut in solidum, à titre provisionnel, la société Bi [Y] et Mme [F] à payer à titre provisionnel à la société Fap Invest les sommes suivantes :

* 3 250 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés à février 2026 ;

* une indemnité d’occupation mensuelle et provisionnelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail, et ce, jusqu’au départ effectif des lieux du locataire, soit 1 130 euros par mois, somme à indexer selon les termes du contrat de bail ;

— condamner solidairement, ou à défaut in solidum, à titre provisionnel, la société Bi [Y] et Mme [F] à payer 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Régulièrement assignée, la partie défenderesse n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience le 17 mars 2026.

La société Fap Invest, représentée par son avocat, soutient oralement les prétentions figurant dans son acte introductif d’instance.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 21 avril 2026. Puis prorogée au 28 avril 2026 en raison de la charge de service.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 3 décembre 2025 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 3 janvier 2026.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société Bi [Y] de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société Bi [Y] occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société Bi [Y]. Il convient de fixer, à compter du 4 janvier 2026, le montant de cette indemnité au montant de loyer et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

L’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 3 250 euros.

La défenderesse sera donc condamnée à payer ce montant à la société Bi [Y] à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

En l’espèce, la provision sur l’arriéré produira intérêts au taux légal à compter la présente ordonnance.

Sur la condamnation de Mme [F] en qualité de caution solidaire

L’article 2288 du code civil dispose notamment que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. En vertu de l’article 2290 du même code, le cautionnement est simple ou solidaire et la solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous.

Lorsque la caution est une personne physique, l’acte de cautionnement est soumis à un formalisme spécifique prévu à l’article 2297 du code civil qui dispose notamment “à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres”.

Ce formalisme est destiné à lui assurer notamment une information précise sur la portée de son engagement en qualité de caution et il est d’ordre public.

Or, il est manifeste que le formalisme imposé pour l’acte de cautionnement n’a pas été respecté s’agissant de Mme [F], puisqu’il apparaît manifestement qu’elle n’a pas apposé elle-même la mention relative à son engagement de caution, laquelle a été pré-imprimée et intégrée comme clause du bail en page 8 (pièce n°1) et lui a été soumis pour signature.

L’obligation de paiement de Mme [F] en qualité de caution solidaire est donc sérieusement contestable.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire de Mme [F] au paiement des sommes dues en application du bail commercial.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. Une demande tendant à voir réservé le sort des dépens ne peut donc prospérer.

En l’espèce, il convient de condamner la société Bi [Y] aux dépens y compris le commandement de payer du 3 décembre 2025.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société Bi [Y] à payer à la société Fab Invest 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la société Fab Invest et la société Bi [Y] concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 3] (Nord) depuis le 3 janvier 2026 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Bi [Y] et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 3] (Nord) ;

Autorise au besoin la société Fab Invest à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 4 janvier 2026, le montant mensuel de la provision au profit de la société Fab Invest à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société Bi [Y] au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société Bi [Y] à payer à la société Fab Invest chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société Bi [Y] à payer à la société Fab Invest 3 250 euros (trois mille deux cent cinquante euros), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, terme de février 2026 inclus ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire en paiement de Mme [B] [F] ;

Condamne la société Bi [Y] aux dépens y compris le commandement de payer du 3 décembre 2025 ;

Condamne la société Bi [Y] à payer à la société Fab Invest 750 euros (sept cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Ophélie CLERY Samuel TILLIE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;