N° RG 25/00775 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C6AC5 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2026/

N° ARCHIVES 2026/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 12 Février 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [I], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

à :

DEFENDEURS :

Madame [Y] [M] épouse [B], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 08 Janvier 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 12 Février 2026 par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Le 12/02/2026:

Exécutoire à [V] [I]

Copie à [Y] [M] épouse [T] [B]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2022, Monsieur [V] [I] a donné à bail à Madame [Y] [B] et Monsieur [F] [B] un bien immobilier meublé à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 500 euros charges comprises.

Madame [Y] [B] et Monsieur [F] [B] ont restitué les clés du logement le 21 mars 2025. La SELAS ABC HUISSIERS a adressé une convocation par lettre recommandée avec avis de réception le 1er avril 2025 en vue de procéder à l’état des lieux de sortie.

Un état des lieux de sortie a été réalisé par procès-verbal de commissaire de justice en date du 11 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2025, Monsieur [V] [I] a fait assigner Madame [Y] [B] et Monsieur [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 8 janvier 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction :

— la condamnation solidaire de Madame [Y] [B] et Monsieur [F] [B] à lui verser les sommes de:

—  3 473 euros au titre des dégradations locatives et des frais de remise en état,

—  1 338,71 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 mars 2025 (remise des clés),

—  1 911,29 euros au titre de la réparation du préjudice de jouissance du logement (absence de relocation),

—  72,05 euros au titre de la réalisation de l’état des lieux de sortie,

—  1 000 euros au titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil,

—  800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter,

— condamner solidairement Madame [Y] [B] et Monsieur [F] [B] en tous les dépens de l’instance en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [V] [I], comparant en personne, a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Il a précisé avoir repris les lieux avec la remise des clés le 21 mars 2025.

Bien que régulièrement convoqués, Madame [Y] [B] et Monsieur [F] [B] n’ont pas comparu à l’audience, ne se sont pas fait représenter et n’ont pas sollicité de renvoi. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les réparations locatives:

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.

De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

Monsieur [V] [I] sollicite l’octroi d’une somme de 3473 euros au titre des dégradations locatives.

En l’espèce, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 1er avril 2022 et du procès-verbal de constat de sortie du 11 avril 2025 que des manquements à l’obligation d’entretien et des dégradations sont imputables à Madame [Y] [B] et Monsieur [F] [B].

Ainsi, l’état des lieux d’entrée faisait état de l’état neuf du logement ou en très bon état du logement.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice relève quant à lui que:

il est relevé à différents endroits des traces, des salissures et des éraflures.

PIÈCE PRINCIPALE: sol très sale. Sur le mur nord, multiples traces, traces d’enduit, trous grossièrement rebouchés, plafond en mauvais état, multiples impacts sur de nombreuses dalles, équipements sales, table basse usée, canapé en tissu dégradé et taché, bloc de six casiers usé, table haute avec étagères sale et abîmée,

CUISINE: murs en mauvais état, pièce et meubles sales,

CHAMBRE: porte en mauvais état, sol très sale, murs en mauvais état, lit en pin en mauvais état et dégradé, matelas hors d’usage,

SALLE D’EAU: porte en mauvais état, sol très sale, équipement sale,

DÉBARRAS: sol très sale, mur en mauvais état, radiateur dégradé,

WC: sol très sale, plinthes en mauvais état, dégradé, lavabo encrassé,

différentes pièces du logement sont sales,

Monsieur [V] [I] produit à l’appui de sa demande d’indemnisation différents devis pour un montant total de 3473 euros.

Certains des travaux réalisés par le bailleur selon les factures produites ne semblent en revanche pas pouvoir être imputables aux locataires, compte tenu des mentions figurant dans les états des lieux. Par ailleurs, il convient également de tenir compte de la vétusté à déduire au regard de la durée de la location.

Ainsi, au vu des éléments du débat, le montant des réparations locatives et des frais de nettoyage à imputer à Madame [Y] [B] et Monsieur [F] [B] peut être évalué à la somme de 3000 euros.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [Y] [B] et Monsieur [F] [B] à payer à Monsieur [V] [I] la somme de 3000 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Monsieur [V] [I] sollicite de la juridiction la condamnation de Madame [Y] [B] et Monsieur [F] [B] à lui verser la somme de 1338,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte produit aux débats arrêté au 21 mars 2025, date de la remise des clés.

Madame [Y] [B] et Monsieur [F] [B] qui n’ont pas comparu à l’audience, n’ont produit aucune pièce de nature à remettre en question le décompte produit par le bailleur et n’ont pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte.

Ils seront en conséquence solidairement condamnés à payer à Monsieur [V] [I] la somme de 1338,71 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 21 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [V] [I] sollicite l’octroi d’une somme de 1911,29 euros au titre de son préjudice de jouissance lié à l’impossibilité pour lui de relouer son logement. Il convient cependant de relever qu’il ne justifie pas de la réalité de ce préjudice qui tout au plus aurait constitué une perte de chance en l’absence de justification de ce que des locataires auraient été trouvés et de l’impossibilité de louer en l’état le logement.

Face à cette carence dans la charge de la preuve, Monsieur [V] [I] sera débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce une telle preuve n’est pas rapportée, il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée par Monsieur [V] [I] à titre de dommages et intérêts sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Y] [B] et Monsieur [F] [B] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront solidairement la charge des dépens qui comprendront la somme de 72,05 euros au titre de la réalisation de l’état des lieux de sortie et seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [V] [I] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne solidairement Madame [Y] [B] et Monsieur [F] [B] à payer à Monsieur [V] [I] les sommes de:

-3 000 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

-1 338,71 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 21 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Déboute Monsieur [V] [I] de sa demande au titre de son préjudice de jouissance.

Déboute Monsieur [V] [I] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive.

Condamne solidairement Madame [Y] [B] et Monsieur [F] [B] à payer à Monsieur [V] [I] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement Madame [Y] [B] et Monsieur [F] [B] aux dépens qui comprendront la somme de 72,05 euros au titre de la réalisation de l’état des lieux de sortie .

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT