TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 25 Novembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00642 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ERQ6

Prononcé le 25 Novembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 septembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 25 Novembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

SA BANQUE CIC SUD OUEST, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Paul CHEVALLIER de la SCP CHEVALLIER-FILLASTRE, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[Y] [R], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

La SA BANQUE CIC SUD OUEST a donné à bail à Monsieur [Y] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] par contrat en date du 06 mars 2023, ayant pris effet le 17 mars suivant, pour un loyer mensuel de 409 € et 20 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA BANQUE CIC SUD OUEST a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 03 janvier 2025 pour un montant de 1 275,88 €.

La SA BANQUE CIC SUD OUEST a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [R] par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l’audience du 10 juin 2025 et a fait l’objet d’un renvoi pour permettre au FSL saisi de statuer.

A l’audience du 23 septembre 2025, la SA BANQUE CIC SUD OUEST – représentée par Maître [N] [G] – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [R] ; et de condamner ce dernier au payement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3 941,31 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation indexée, outre les sommes de 1 000 € à titre de dommages et intérêts, 1 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

La SA BANQUE CIC SUD OUEST précise que le loyer courant n’est pas réglé et que la dette augmente donc de façon exponentielle.

*

En défense, Monsieur [Y] [R] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais sollicite le bénéfice de délais de payement pour lui permettre de se maintenir dans les lieux.

Le défendeur indique être en arrêt de travail et percevoir 900 € par mois d’indemnités journalières. Il affirme avoir essayé de trouver des solutions, de solliciter des aides mais que toutes ses demandes ont été rejetées. Il souhaite désormais déposer un dossier de surendettement. Il ajoute solliciter des délais de payement mais être dans l’incapacité de faire la moindre proposition de règlement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 26 mai 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 24 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA BANQUE CIC SUD OUEST justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 03 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu le 06 mars 2023 contient une clause résolutoire (article VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 03 janvier 2025, pour la somme en principal de 1 275,88 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 mars 2025.

*

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuit : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, force est de constater qu’il ressort du décompte produit par le demandeur que Monsieur [Y] [R], en dépit d’un renvoi d’audience qui lui a été accordé, n’a toujours pas repris le payement du loyer courant. Dans ces conditions, il ne saurait prétendre à la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

L’expulsion de Monsieur [Y] [R] sera donc ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

La SA BANQUE CIC SUD OUEST produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 941,31 € à la date du 17 septembre 2025.

Monsieur [Y] [R] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au payement de cette somme de 3 941,31 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 275,88 € à compter du commandement de payer (03 janvier 2025), sur la somme de 413,80 € à compter de l’assignation (24 mars 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

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L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

A l’audience, Monsieur [Y] [R] sollicite le bénéfice de délais de payement sans être en mesure de faire la moindre proposition de règlement.

Force est de constater d’une part que que le locataire n’a réglé aucune somme au bailleur depuis le mois de mars 2025 ; d’autre part que Monsieur [Y] [R] n’est pas en situation de régler sa dette locative en deux années.

Dans ces conditions, aucun délai de payement de peut lui être accordé.

*

Monsieur [Y] [R] sera également condamné au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de la SA BANQUE CIC SUD OUEST sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation fixée à 450,99 € et non indexée.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS :

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, devenu l’article 1231-6 alinéa 3 du même code, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, la SA BANQUE CIC SUD OUEST ne justifie pas du préjudice indépendant du retard dans le payement des loyers qu’elle aurait subi en lien avec le comportement de Monsieur [Y] [R].

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Y] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 03 janvier 2025, de l’assignation du 24 mars 2025 et de sa notification à la Préfecture le même jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA BANQUE CIC SUD OUEST, Monsieur [Y] [R] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 mars 2023 entre la SA BANQUE CIC SUD OUEST et Monsieur [Y] [R] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 04 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA BANQUE CIC SUD OUEST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à verser à la SA BANQUE CIC SUD OUEST la somme de 3 941,31 € (trois mille neuf cent quarante et un euros et trente et un centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 17 septembre 2025, incluant un dernier appel de 450,99 € pour le mois de septembre 2025 et un dernier versement de 458 € enregistré le 14 mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 03 janvier 2025 sur la somme de 1 275,88 €, sur la somme de 413,80 € à compter du 24 mars 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à payer à la SA BANQUE CIC SUD OUEST une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 450,99 € (quatre cent cinquante euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) ;

DEBOUTE la SA BANQUE CIC SUD OUEST de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [R] de sa demande de délais de payement et de suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 03 janvier 2025, de l’assignation du 24 mars 2025 et de sa notification à la Préfecture le même jour ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à verser à la SA BANQUE CIC SUD OUEST une somme de 300 € (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge