TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Mars 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :

Le 13 Mars 2025

à M^e Philippe CORNET

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EXPEDITION :

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N° RG 24/04878 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JGN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], domiciliée : chez LA SARL CITYA CARTIER (Syndic en exercice), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. CLOLEXCANA, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°539304097, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CLOLEXCANA est propriétaire du lot n°7 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] soumis au régime de la copropriété.

Alléguant d’arriérés de charges de copropriété, un commandement de payer la somme de 1112,70 euros a été signifié à la SCI CLOLEXCANA le 13 septembre 2023 par acte remis à étude et une mise en demeure a été adressée le 8 novembre 2023 à la SCI CLOLEXCANA par le conseil du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1];

Après une tentative de conciliation qui a fait l’objet d’un constat de carence le 22 janvier 2024, par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER a fait assigner la SCI CLOLEXCANA devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

939,06 € au titre des charges de copropriété impayées au 3 juin 2024 ;846,02€ au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2023 date de la mise en demeure

2500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive2127 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;les entiers dépens;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 décembre 2024 date à laquelle le syndicat des copropriétaire requérant a été représenté par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation;

La SCI CLOLEXCANA dont la citation a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses n’a pas comparu et n’a pas été représentée;

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur la recevabilité

Il est justifié par le relevé de propriété et le certificat des services de la publicité foncière versés aux débats que la SCI CLOLEXCANA est propriétaire du lot n°7 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] soumis au régime de la copropriété;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] produit en outre aux débats un extrait de l’inscription de la SCI CLOLEXCANA au registre national des entreprises établissant l’existence de cette SCI ;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] justifie enfin avoir respecté les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile imposant une tentative de conciliation préalable à toute saisine de juridiction pour les litiges dont le montant est inférieur à 5000 euros, en produisant un constat de carence établie le 22 janvier 2024 par Mme [X] [T] conciliateur de justice ;

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] , représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER est en conséquence recevable en ses demandes;

II- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, ancien article 1315 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction..

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

un relevé de propriétéun certificat des services de la publicité foncière un décompte arrêté au 3 juin 2024 et un décompte au 1er Janvier 2025le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 janvier 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 mars 2022, modifiant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, adoptant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 et votant les travaux de remplacement de trois poutres palières et approuvant le devis de JC Consultingle procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juillet 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 et votant les travaux de structure de la pouter palière et les honoraires du syndic, votant les travaux de renovation du système interphone et la ratification des appels de fonds exceptionnels du 31 janvier 2023un décompte des charges individuelles de l’exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 le contrat de syndic ayant pris effet le 13 juillet 2023 les appels de fonds pour la période du 1er avril 2023 au 31 décembre 2023l’appel de fonds des charges, compteur et fonds de travaux ALUR pour le 1er trimester 2024les appels de fonds du suivi des travaux des poutres palières, du renforcement de trois poutresles appels de fonds pour l’avance de trésorerie permanente les mises en demeure et le commandement de payerles factures de frais

Outre le décompte arrêté au 3 juin 2024, le syndicat des copropriétaires produit un décompte à hauteur de 480 euros lequel ne sera pas pris en considération, la défenderesse n’ayant pas comparu, et ce afin de respecter le principe du contradictoire, le syndicat des copropriétaires demandeur ne justifiant pas avoir porté ce décompte complémentaire à la connaissance de la SCI défenderesse;

Dans ces conditions, seules les sommes réclamées par le syndicat demandeur aux termes de son assignation seront prises en compte.

Il ressort des pièces susvisées que s’agissant des charges de copropriété proprement dites, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 939,06 euros, arrêtée au 3 juin 2024, provisions charges générales et fonds loi ALUR jusqu’au 30 juin 2024 incluses;

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance:

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires’ au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard des dispositions susvisés, des décomptes et factures produites la somme de 476,52 euros (frais d’inscription d’hypothèque, mise en demeure et commandement de payer ) sera retenue au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

La SCI CLOLEXCANA n’a pour sa part justifié ni du paiement des charges dues, ni de l’extinction de ses obligations;

Il s’ensuit que la SCI CLOLEXCANA sera condamnée à payer les sommes suivantes :

—  939,06 euros arrêtée au 3 juin 2024, provisions charges générales et fonds loi ALUR jusqu’au 30 juin 2024 incluses ;

—  476,52 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] sollicite la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété.

En l’espèce, la SCI CLOLEXCANA commet régulièrement des manquements répétés à ses obligations de paiement des charges, et ne justifie pas de difficultés particulières.

Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au Syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En conséquence, la SCI CLOLEXCANA sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI CLOLEXCANA qui succombe, sera condamné aux entiers dépens;

Il n’est pas inéquitable de condamner la SCI CLOLEXCANA au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal pôle de proximité statuant par jugement rendu en dernier ressort, par défaut et mis à disposition au greffe,

Déclare le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] , représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER , recevable en ses demandes;

Condamne la SCI CLOLEXCANA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] , représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER les sommes suivantes :

—  939,06 euros arrêtée au 3 juin 2024, provisions charges générales et fonds loi ALUR jusqu’au 30 juin 2024 incluses;

—  476,52 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2024 date de l’assignation ;

Condamne la SCI CLOLEXCANA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER, la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts;

Condamne la SCI CLOLEXCANA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER, la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SCI CLOLEXCANA aux entiers dépens;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE