TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00215

N° Portalis DBX4-W-B7J-TWWP

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 19 mai 2025

[I] [T] [S]

C/

[U] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Me [Localité 10]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le 19 mai 2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 19 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 28 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [I] [T] [S],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par Maître Hélène PONS, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [J],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 mai 2022, Madame [I] [S] a donné à bail à Monsieur [U] [J] un appartement à usage d’habitation (n°5) et un parking (n°124), situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 560 euros et une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Le 2 octobre 2024, Madame [I] [S] a fait signifier à Monsieur [U] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Le 4 octobre 2024, Madame [I] [S] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique.

Par acte de Commissaire de justice du 02 octobre 2024, Madame [I] [S] a fait signifier à Monsieur [U] [J] un congé aux fins de vente.

Puis, par acte de Commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, Madame [I] [S] a ensuite fait assigner Monsieur [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 4030 euros, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du délai d’expiration du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels jusqu’à la libération effective du logement, soit la somme de 620€ avec intérêts au taux légal applicable à compter de la présente assignation,

— d’une somme de 1400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Elle sollicite en outre, à titre surabondant, que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail, avec toutes ses conséquences. Elle demande enfin qu’il soit jugé que les régularisations des charges de copropriété soient effectuées en fonction de la répartition des charges de copropriété au 30 juin 2025.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 7 janvier 2025.

A l’audience du 28 mars 2025, Madame [I] [S], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.390 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise.

Monsieur [U] [J], comparant, reconnaît le montant de la dette locative. Monsieur [U] [J] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, mais il indique ne pas vouloir rester trop longtemps. Il ne propose pas de plan d’apurement de la dette dans la mesure où il ne perçoit pas de revenus qui pourraient lui permettre de l’apurer. Il précise qu’il a perdu son emploi au mois de novembre 2024 et qu’il s’est inscrit en tant que demandeur d’emploi auprès de France Travail en vue de bénéficier d’une allocation chômage.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 7 janvier 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu le 22 mai 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.720€.

Il ressort du décompte versé en procédure que le locataire a réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé, en faisant un versement de 620€ en octobre 2024, 550€ en novembre 2024 et 500€. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 décembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Madame [I] [S] produit outre le contrat de bail, un décompte démontrant que Monsieur [U] [J] reste devoir la somme de 5.390 € mensualité de mars 2025 incluse.

Monsieur [U] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5.390€ avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

La demande de rester dans les lieux peut s’analyser en demande de suspension de la clause résolutoire. Cependant, il résulte du décompte locatif qu’il n’y a pas de reprise du paiement du loyer courant intégral au jour de l’audience comme l’impose les textes. Par conséquent, les conditions textuelles ne sont pas remplies et au surplus Monsieur [J] ne sollicite aucun délai de paiement indiquant n’avoir aucune ressource. La demande de suspension de la clause résolutoire sera donc rejetée.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 3 décembre 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Monsieur [U] [J] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Monsieur [U] [J] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 620€.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er avril 2025, et jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [I] [S] , Monsieur [U] [J] sera condamné à lui verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 22 mai 2022 entre Madame [I] [S] et Monsieur [U] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation (n°5) et un parking (n°124), situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 décembre 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [U] [J] de sa demande de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [I] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, le sort des meubles étant régis par les articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [J] à verser à Madame [I] [S] à titre provisionnel la somme de 5.390 € (mensualité de mars 2025 incluse) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [J] à payer à Madame [I] [S] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 620€ ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [J] à verser à Madame [I] [S] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Vice-Présidente