TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 11 SEPTEMBRE 2025

Enrôlement : N° RG 25/01176 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5MRM

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 2] (la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY)

C/ S.A.R.L. AIMEN

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 11 septembre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4]

représenté par son Syndic en exercice le Cabinet O TRAVERSO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Julie ROUILLIER de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. AIMEN

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 442 679 858

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE :

La SARL AIMEN est propriétaire du lot 1 (local consistant en un magasin) au sein de la copropriété située au [Adresse 2].

Le compte d’appel de charges et de fonds de ce lot présente un solde débiteur.

Le 21 septembre 2023, la SARL AIMEN a été mise en demeure de payer la somme de 15.081,81 euros.

La mairie de [Localité 5] a pris un arrêté de mise en sécurité en date du 31 mai 2023.

Selon décompte arrêté au 24 janvier 2025, la société AIMEN est débitrice de la somme de 50.934,10 euros.

Par assignation en date du 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet O TRAVERSO a attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE la SARL AIMEN aux fins de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, recevable et bien fondé en ses demandes, et y faisant droit :

Condamner la SARL AIMEN à verser audit syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier les sommes suivantes :

—  50.934,10 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées provisoirement arrêtées au 24 janvier 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 21 septembre 2023,

—  1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

—  1500 euros au titre des frais contentieux,

Ordonner la capitalisation des intérêts selon les modalités de l’article 1343-2 du code civil,

Condamner la SARL AIMEN à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, outre le coût des présentes, et celui de la signification à intervenir.

Un procès-verbal de vaines recherches a été établi.

La SARL AIMEN a été radiée du RCS le 31 octobre 2009 pour cessation totale de son activité.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 25/1176.

****

La procédure a été clôturée le 24 février 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience du 24 avril 2025.

Le délibéré a été fixé à la date du 11 septembre 2025.

En cours de délibéré, par message RPVA en date du 18 Août 2025 il a été demandé au conseil du syndicat des copropriétaires de produire le jugement du 21 juillet 2023, qui apparaît dans les pièces de procédure afin de vérifier l’objet de ce dernier.

Par correspondance au RPVA en date du 2 septembre 2025, le jugement a été communiqué au tribunal. Il en ressort que cette procédure de recouvrement de charges de copropriété avait été initiée contre M. [L] et est donc étrangère à la société AIMEN.

MOTIFS :

Le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera précisé que la société AIMEN, bien que radiée depuis 2009 pour cessation d’activité, a conservé sa personnalité morale.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui réclame le paiement d’une somme de 50.934,10 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 24 janvier 2025.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, un extrait de matrice avec relevé de propriété, un extrait du règlement de copropriété, un relevé de compte, la mise en demeure du 21 septembre 2023, le contrat du syndic, les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date du 10 avril 2019, 3 juillet 2020, 11 avril 2022, 30 novembre 2023, et 27 juin 2024, les appels de fonds et régularisation des charges.

En l’état de la défaillance du défendeur, il apparaît nécessaire de vérifier la recevabilité des demandes conformément aux exigences de l’article 472 du code de procédure civile.

Le tribunal constate que le décompte est établi à compter du 1er janvier 2016, il sera rappelé au syndicat des copropriétaires que les créances de charges de copropriété se prescrivent par 5 ans, seul un acte judiciaire, un acte d’exécution forcée par huissier ou une reconnaissance de dette écrite par le débiteur peuvent interrompre la prescription. En l’espèce, il n’y a aucun acte interruptif avant le 3 février 2025 de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer les charges antérieures au 3 février 2020.

Il est donc irrecevable au titre des sommes réclamées pour la période du 1er janvier 2016 au 3 février 2020.

Ces sommes seront donc retranchées du montant réclamé.

Ainsi le montant devant être retenu est celui de 49.356,14 euros au titre des arriérés de charges. Les appels de fonds démontrent l’exactitude des écritures portées sur le compte individuel de la SARL AIMEN.

Toutefois dans cette somme ont été intégrés des frais contentieux qu’il convient d’analyser.

Il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic. Et il appartient au syndicat des copropriétaires de le démontrer.

Il n’est nul besoin de renouveler ou réitérer les diligences pour réclamer les charges. De plus certains frais n’entrent pas dans les frais nécessaires au titre des diligences et relèvent des frais irrépétibles ou des dépens.

Des honoraires de transmission de dossier à l’auxiliaire de justice en date du 11 mars 2022, et frais d’huissier de justice datant de 2023 apparaissent sur le décompte produit, mais ne sont aucunement communiqués, ces derniers entrent dans les frais irrépétibles, à condition d’avoir un lien avec la présente procédure, de sorte qu’ils seront déduits du montant total réclamé.

Des honoraires " [Localité 6] MARTIAL " en date du 5 avril 2023, et [L]/ [Localité 6] MARTIAL " en date du 18 avril 2023, ne sont aucunement justifiés, ils seront également déduits.

Il en sera de même pour les honoraires REBUFFAT/GIRARDOT/ [I] en date du 11 mai 2023, des frais de signification d’actes en date du 21 novembre 2023, et de frais d’huissier en date du 29 décembre 2023.

Ces pièces ne sont non seulement pas produites, mais il n’est pas permis au tribunal d’apprécier si elles ont un lien avec la défenderesse et les charges de copropriété qui lui sont réclamées.

De sorte que sera retranchée du montant réclamé la somme de 2.878,61 euros.

Ainsi la SARL AIMEN sera condamnée au paiement de la somme de 46.477,53 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 3 février 2020 au 24 janvier 2025

Sur la demande pour résistance abusive :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 1500 euros.

Il ressort des pièces produites que le manquement systématique et répété de la SARL AIMEN est non seulement établi mais aussi très ancien. Cela est constitutif d’une faute qui crée un préjudice incontestable pour la copropriété privée de sommes importantes destinées à la gestion et l’entretien de l’immeuble. Par sa carence, elle met gravement en difficulté la trésorerie de la copropriété et la bonne exécution de son budget.

Il y a donc lieu de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 1500,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SARL AIMEN, qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL AIMEN à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet O TRAVERSO la somme de 46.477,53 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 septembre 2023,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet O TRAVERSO du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété,

CONDAMNE la SARL AIMEN à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet O TRAVERSO la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SARL AIMEN à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet O TRAVERSO la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la SARL AIMEN aux entiers dépens de l’instance,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet O TRAVERSO du surplus de ses demandes,

Ordonne l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE ONZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE