TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01491 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2AD5

N° de Minute :

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 16 Février 2026

S.C.I. FLIMMO1

C/

[E] [K]

[N] [A] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 16 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. FLIMMO1, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [E] [K], demeurant [Adresse 2]

M. [N] [A] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Décembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 décembre 2021, avec effet au 10 décembre 2021, la S.C.I Flimmo1 a donné en location à Madame [E] [K] et Monsieur [N] [X] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], ensemble immobilier [Adresse 4], à [Localité 1], outre deux places de stationnement n°23 et n°24, pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel révisable de 833,81 euros pour le logement, outre 52,04 euros de provision sur charges, ainsi qu’un loyer mensuel révisable de 30 euros pour les places de stationnement.

Par acte d’huissier du 15 mai 2025, la S.C.I Flimmo1a fait signifier à Madame [E] [K] et Monsieur [N] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 3.000 euros de loyers et charges impayés.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 19 mai 2025.

Par actes d’huissier des 8 et 17 septembre 2025, la S.C.I Flimmo1 a fait assigner Madame [E] [K] et Monsieur [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, à l’audience du 1er décembre 2025 aux fins de :

. constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

prononcer l’expulsion de Madame [E] [K] et Monsieur [N] [X] du local à usage d’habitation et des locaux accessoires dans les huit jours de la signification de l’ordonnance,

. condamner solidairement Madame [E] [K] et Monsieur [N] [X] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts légal à compter du 14 avril 2025,

. condamner solidairement Madame [E] [K] et Monsieur [N] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 999,98 euros, subissant les augmentations contractuelles, du mois de septembre 2025 jusqu’à libération effective des lieux,

. condamner Madame [E] [K] et Monsieur [N] [X] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture par voie électronique le 22 septembre 2025.

A cette audience, la S.C.I Flimmo1 a comparu représentée par son conseil.

Elle a réitéré ses demandes initiales sauf à actualiser sa créance à la somme de 4.006,95 euros.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément référé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

Bien que régulièrement assignés à personne et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [E] [K] et Monsieur [N] [X] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur la non comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Monsieur [N] [X] n’a pas été cité à personne et la décision est susceptible d’appel.

En conséquence, l’ordonnance sera réputée contradictoire.

2) Sur les demandes principales :

Sur la demande de résiliation du contrat de bail :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 22 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

La S.C.I Flimmo1justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 19 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation des 8 et 17 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en constat d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite que le juge peut faire cesser par une mesure d’expulsion.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu le 2 décembre 2021 prévoit une clause résolutoire n°7 selon laquelle « à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges à son échéance, le présent contrat pourra être résilié à la seule volonté du bailleur, et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mai 2025, pour la somme en principal de 3.000 euros.

Il résulte de l’historique de compte versé aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 15 juillet 2025.

L’occupation du logement sans droit ni titre par Madame [E] [K] et Monsieur [N] [X] après cette date constitue un trouble manifestement illicite.

Il sera ordonné aux locataires de libérer les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance.

A défaut, il convient de faire cesser ce trouble et d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les demandes de provisions :

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Dans ces circonstances, le juge peut ordonner le paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

Il résulte du bail et de l’historique de compte versés par le bailleur que l’obligation pour les locataires de payer la somme de 4.006,95 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de novembre 2025 inclus n’est pas contestable.

Le bail comporte une clause n°8 de solidarité aux termes de laquelle les locataires sont solidairement responsables des obligations stipulées au bail.

Il convient donc de les condamner solidairement à titre provisoire à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 4.006,95 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus.

Par ailleurs, il n’est pas contestable que le préjudice subi par les bailleurs du fait de l’occupation de son logement par Madame [E] [K] et Monsieur [N] [X] postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par une indemnité d’occupation.

Elle sera donc fixée à une somme égale au montant du loyer et des charges, subissant les mêmes augmentations contractuelles et légales, du 15 juillet 2025 jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme de 999,98 euros.

Les indemnités d’occupation du 15 juillet 2025 au mois de novembre 2025 inclus sont comprises dans la condamnation principale.

3) Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [M] [Q] et Monsieur [I] [U] [P], qui succombe à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers frais et dépens.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il apparaît équitable de condamner in solidum les défendeurs à la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue aux baux signés le 2 décembre 2021 conclu entre la S.C.I Flimmo1, d’une part, et Madame [E] [K] et Monsieur [N] [X], d’autre part, et portant sur un logement situé [Adresse 3], ensemble immobilier [Adresse 4], à [Localité 1] ainsi que les deux places de stationnement n°23 et 24, sont réunies à la date du 15 juillet 2025 ;

ORDONNONS à défaut pour Madame [E] [K] et Monsieur [N] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [E] [K] et Monsieur [N] [X] des lieux sus-désignés – logement et places de stationnement – ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 999,98, sous réserve des augmentations contractuelles et légales en cas de poursuite du bail, égale au montant du loyer ;

CONDAMNONS solidairement, à titre provisoire, Madame [E] [K] et Monsieur [N] [X] à payer à La S.C.I Flimmo1cette indemnité mensuelle d’occupation du 15 juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS solidairement, à titre provisoire, Madame [E] [K] et Monsieur [N] [X] à payer à La S.C.I Flimmo1 la somme de 4.006,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de novembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3.000 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus ;

RAPPELONS à Madame [E] [K] et Monsieur [N] [X] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS in solidum Madame [E] [K] et Monsieur [N] [X] à payer à La S.C.I Flimmo1 une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [E] [K] et Monsieur [N] [X] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] le 16 février 2026,

LE GREFFIER LE JUGE