TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/04222

N° Portalis 352J-W-B7F-CUBQ5

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Mars 2021

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [N] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Camille PICARD de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0673

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet COGEIM, SARL

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0886

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 18 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/04222 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUBQ5

DÉBATS

A l’audience du 13 Mai 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le bâtiment B est composé de sept lots. Il est constitué de deux étages élevés sur rez-de-chaussée, le 2ème étage étant occupé par un unique lot n° 1107, constitué d’un appartement et de la jouissance exclusive d’une terrasse.

Mme [N] [J] est propriétaire d’un studio situé au 1er étage du bâtiment B.

Lors de l’assemblée générale du 23 juin 2016, les copropriétaires ont voté des travaux de réfection de l’étanchéité « des toits terrasses communs et privatifs et des terrasses privatives du bâtiment B », confié l’exécution des travaux à la société ETB pour un montant de 103.000 € HT, confié à M. [C], architecte, une mission de maîtrise d’œuvre, fixé les honoraires dudit architecte et du syndic, souscrit une assurance dommages-ouvrage, déterminé quatre appels de fonds et fixé la date du début des travaux au 3 octobre 2016 (résolution n° 18).

Ces travaux comprenaient la destruction des jardinières existantes sur le lot n° 1107, qui bordaient ladite terrasse en forme de L, et la pose de nouvelles jardinières.

La société ETB a transmis à l’architecte mandaté un devis actualisé en date du 28 juin 2016 n° D160679, prévoyant notamment, s’agissant des nouvelles jardinières :

— la « réalisation d’un mur d’acrotère contre l’existant pour le doubler afin d’assurer une surface de repos suffisante pour les nouvelles jardinières (…), avec talon pour blocage des jardinières coiffant les deux murets », pour un montant de 19.105,55 € HT,

— la « mise en place de nouvelles jardinières type BAC IMAGEIN dim 1,20 à 2.00 ml x 0,50 x 0,70 de haut, posées sur le nouvel acrotère (acrotère qui sera visible de la terrasse) » pour un montant de 19.783,62 € HT, hors coût du remblaiement.

En cours de chantier, la société ETB a émis un devis n° D.161141 en date du 22 novembre 2016, proposant, en lieu et place de la réalisation d’un doublage du mur d’acrotère existant, la mise en place d’un garde-corps en acier outre divers travaux liés à cette modification de poste de travaux, pour un montant de 15.332,90 €. Le 13 janvier 2017, la société IMAG’IN a adressé à la société ETB un devis pour la réalisation et la livraison de bacs pour un montant de 8.146,50 € HT.

Lors de l’assemblée générale du 29 juin 2017, M. [C] a réalisé un rapport sur les travaux d’étanchéité des toits des bâtiments A et B (point 18). Le point 19 intitulé « discussion concernant la destruction et le remplacement des jardinières de construction par un garde-corps sur le bâtiment B », qui n’a pas fait l’objet d’un vote, mentionne : « l’assemblée générale prend acte des explications données en séance. Les jardinières bétons qui faisaient garde-corps par leur poids et hauteur, ont été remplacées par des jardinières mobiles, posées sur les dalles, un garde-corps a été ajouté pour être conforme au DTU. Il est décidé en assemblée que ce sujet sera traité en concertation avec le conseil syndical ».

Lors de l’assemblée générale du 12 juin 2018, les copropriétaires du bâtiment B ont voté la résolution n° 27, inscrite à la demande de cinq des sept copropriétaires du bâtiment B en ce inclus Mme [J] : « l’assemblée générale du 29 juin 2017, ayant pris acte que les jardinières de construction du bâtiment B ont été démolies et n’ont pas été remplacées par un modèle identique rattaché à la structure de l’immeuble et que cette question n’a pas fait l’objet d’une résolution particulière en assemblée générale, considère que les nouvelles jardinières ne sont plus communes mais sont devenues privatives et doivent être prises en charge par le copropriétaire bénéficiant du droit de jouissance de la terrasse qui en a fait la demande. Cette nouvelle qualification de privative est conforme aux articles 9-III (pages 17 et 18) et 43-2-III-IV (pages 63 et 64) du règlement de copropriété.

L’assemblée, après en avoir délibéré, à la majorité des copropriétaires présents et représentés du bâtiment B, soit 6.042/10.000èmes pour et 3.958/10.000èmes contre, estime que les nouvelles jardinières revêtent un caractère privatif.

Les copropriétaires ayant porté ce point à l’ordre du jour indiquent : les travaux sur la toiture ont modifié l’aspect extérieur de l’immeuble et auraient dû être préalablement autorisés par toute la copropriété (article 25 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965) : la suppression des jardinières de construction.

Le vote de l’AG de 2016 concernait la réfection de l’étanchéité, comme l’indiquait la résolution. Le remplacement des jardinières n’a pas fait l’objet d’un vote, comme déjà indiqué à l’AG de 2017 ; un choix personnel a été fait sur une partie commune et il n’a pas été présenté à l’assemblée du 23 juin 2016.

Comme confirmé par l’architecte à l’assemblée du 29 juin 2017, les jardinières ont été remplacées par un garde-corps conformément au D.T.U, c’est ce que la copropriété prend en charge comme indiqué ce mardi 12 juin 2018.

Les autres copropriétaires font savoir qu’ils considèrent cette résolution comme nulle et non avenue car elle entraîne une modification du règlement de copropriété qui concerne l’ensemble des copropriétaires, et pas seulement ceux du bâtiment B ».

Décision du 18 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/04222 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUBQ5

Lors de l’assemblée générale du 25 juin 2019, la résolution n° 24 aux termes de laquelle « l’assemblée générale, après en avoir délibéré, et pris connaissance de la nature de ces nouvelles jardinières, ainsi que des dispositions du règlement de copropriété, et considérant que la dépense totale de 11.107,31 euros TTC, sous réserve du contrôle du quantum de ces travaux doit être prise en charge par le copropriétaire du lot n° 1107, et la dépense de 22.392,41 euros prise en charge par l’ensemble des copropriétaires du bâtiment B » a été rejetée (pièce n° 16 de Mme [J]).

Lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2020 (qui s’est tenue par correspondance), les copropriétaires ont adopté la résolution n° 17, libellée ainsi : « Question n° 17 : Approbation du compte travaux étanchéité toiture terrasse bâtiment B :

Il est rappelé le point n° 25 de l’assemblée générale du 25 juin 2019 ayant déjà évoqué ce point : suivant les dispositions du règlement de copropriété, notamment de ses articles 5.1 et 9 III, constituent des parties communes les balustrades, garde-corps ou parapets des terrasses ainsi que les jardinières existantes de construction.

Par conséquent tous travaux réalisés sur ces parties sont considérés comme des travaux sur parties communes à la charge du bâtiment concerné.

En l’espèce, le montant à répartir sur le bâtiment au titre de ces travaux de jardinière s’élève à 22.392,41 euros.

Suivant les dispositions de l’article 43-2-V constituent des dépenses à la charge des copropriétaires en ayant la jouissance, notamment, les travaux de dépose ou remise en place des revêtements, des aménagements, des plantations placées au-dessus de l’étanchéité.

Que par conséquent, le montant des dépenses concernant ces opérations s’élevant à la somme de 13.339,56 euros seront à répartir sur le ou les seul(s) copropriétaire(s) en ayant la jouissance (c’est-à-dire le lot n° 1107) sous réserve de contrôle du quantum de ces travaux suivant la facture finale.

Il est par ailleurs ajouté par la jurisprudence (Cour de cassation 6 octobre 1999) admet que pour des jardinières fixes dont le remplacement est rendu nécessaire pour des travaux d’étanchéité des toitures terrasses, et bien que le remplacement ait été effectué par des jardinières mobiles, ne fait pas perdre à celles-ci le critère de gros œuvre, et donc de parties communes.

Approbation du compte travaux pour un montant de 126.470,90 euros TTC, qui sera réparti de la façon suivante (suivant tableau récapitulatif joint à l’ordre du jour) :

—  113.131,34 euros TTC suivant la clé de répartition du bâtiment B,

—  13.339,56 euros imputé privativement, conformément au règlement de copropriété au lot n°1107 (SCI [R]).

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation (annexe 4) décide d’approuver le compte travaux étanchéité toiture terrasse bâtiment B pour un montant total de dépense de 126.470,90 euros TTC.

POUR : 3 copropriétaires totalisant 5649/9036 tantièmes de la clé 03 : charges bâtiment B, [R] (2431), [F] [D] (1691), [A] [O] (1527) ;

CONTRE : 3 copropriétaires totalisant 3387/9036 tantièmes de la clé 03 : charges bâtiment B. [S] [G] (1479), [J] [N] (1049), [H] [P] (859) ».

Par acte d’huissier délivré le 11 mars 2021, Mme [N] [J] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, principalement, l’annulation de la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 17 décembre 2020.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2024, Mme [N] [J] demande au tribunal de :

Vu l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Dire et juger Mme [J] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

Annuler la résolution n° 17 votée par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] le 17 décembre 2020,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions dirigées à l’encontre de Mme [J],

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

Dispenser Mme [J] de toute participation aux frais générés par la présente action,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] demande au tribunal de :

Débouter Mme [N] [J] de ses moyens, demandes et fins,

Condamner Mme [N] [J] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner Mme [N] [J] à lui payer la somme de 8.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [N] [J] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 13 mai 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 13 mai 2025, a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 17 décembre 2020 formée par Mme [J]

Mme [N] [J] soutient que la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 17 décembre 2020 est nulle, pour avoir été votée dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, selon un abus de majorité, dès lors que le coût des nouvelles jardinières (24.331,83 € TTC, honoraires de l’architecte et du syndic inclus) ne pouvait être mis à la charge des copropriétaires du bâtiment B et devait être mis à la charge du seul propriétaire du lot n° 1107. Elle fait valoir que :

— les nouvelles jardinières sont mobiles et ne font pas corps avec la construction pour être posées et non scellées, de sorte qu’elles relèvent des parties privatives, en application du règlement de copropriété, étant précisé d’une part que leurs poids n’a pas exigé l’utilisation d’un monte-charge et que, d’autre part, si un changement d’option a été réalisé en cours de chantier, les travaux votés par l’assemblée générale, sans en avoir conscience compte tenu d’un défaut manifeste d’information, visaient d’emblée l’installation de jardinières amovibles, étant à cet égard relevé que la propriétaire du lot n° 1107 avait reçu avant l’assemblée de 2016 des offres de bacs mobiles adressées par la société BACS IMAGE’IN (pièces n° 43 et 46),

— le remplacement à l’identique des jardinières existantes était possible puisqu’il avait été proposé par le devis INTRASECT en 2008 et le devis de la société REALBA en 2015, sans que le devis de la société RELBA prévoit de poser les jardinières directement sur l’étanchéité,

— ledit remplacement était moins couteux, puisqu’il avait été chiffré par la société REALBA à 8.746,87 € TTC, sans que ledit devis expose la nécessité de travaux sur l’acrotère, côté mitoyen, et par INTRASEC à 11.363 € HT, tandis que la pose de nouvelles jardinières, conjuguée à la mise en place d’un garde-corps en acier porte le coût total à 35.128,29 € TTC (21.761,98 € TTC pour la mise en place de nouvelles jardinières ; 13.366,31 € pour la mise en place d’un garde-corps en acier),

— le choix de ne pas remplacer les jardinières existantes relève d’un choix esthétique sollicité par la propriétaire du lot n° 1107 et non d’une nécessité technique, étant relevé que, dès 2013, ladite propriétaire avait exposé ne pas souhaiter de bacs inamovibles (pièce n° 34) et que, en 2015, M. [C] avait proposé trois options (réfection à l’identique, simple garde-corps, jardinière en mobilité),

— il en a résulté un accroissement du niveau de standing de la propriétaire du lot n° 1107 et de la valeur de son appartement à la revente, puisque celle-ci pourra faire valoir à son vendeur le prix de ces bacs.

Elle précise qu’elle ne prétend pas que la résolution n° 27 de l’assemblée du 12 juin 2018 a modifié le règlement de copropriété mais révèle l’avis et le vote des copropriétaires concernés et elle indique que c’est précisément parce que les parties ne s’accordent pas sur la lecture du règlement qu’elle a saisi la juridiction de céans.

Elle s’étonne du différentiel entre le coût de devis de la société IMAGE’IN pour la conception et la livraison des jardinières (8.146,50 € HT) et le coût refacturé à la copropriété par ETB (19.783,62 € HT), cette dernière société n’étant intervenue que pour la pose desdites jardinières, tout autant que du coût de la facturation du garde-corps (12 k € HT pour 18,60 m linéaires) eu égard au montant des devis concurrents, même si le matériau desdits garde-corps est différent.

Par ailleurs, elle estime que le coût total des travaux indiqué dans le procès-verbal d’assemblée générale de 126.470,90 € TTC est erroné, dès lors d’une part que la facture ETB du 21/12/2015 de 1.345,47 € TTC n’est pas due et doit être remboursée aux copropriétaires et, d’autre part, que la part de 1.501,46 € TTC relative aux honoraires de l’architecte était à la charge du bâtiment A, conformément aux honoraires votés par l’assemblée du 23 juin 2016, de sorte que le syndic doit procéder à une régularisation comptable entre les deux bâtiments.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] soutient que :

— les nouvelles jardinières en fibre-ciment demeurent parties communes, en application des dispositions du règlement de copropriété dont il ressort que les jardinières, quelles qu’elles soient, constituent des parties communes,

— si le tribunal estimait que le règlement de copropriété est muet sur la qualification des jardinières, elles doivent être qualifiées de parties communes en application des dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, puisque, de par leurs dimensions, leurs poids et leur utilisation, elles sont tout aussi inamovibles et intransportables que les anciennes, étant précisé qu’il a fallu utiliser une petite grue pour les installer sur la terrasse,

— en tout état de cause, la jurisprudence constante de la Cour de cassation retient que si des jardinières fixes, parties communes, sont remplacées par des jardinières mobiles afin d’éviter la réitération de désordres susceptibles de découler de l’incorporation de jardinières au gros-œuvre, elles demeurent parties communes (Civ. 3ème, 6 octobre 1999, n° 98-11.988), et, au cas d’espèce, les nouvelles jardinières ont été choisies par l’architecte pour des raisons liées à la pérennité de l’étanchéité dans le souci d’éviter la réitération de désordres et les difficultés liées à l’enlèvement de jardinières inamovibles dans le futur ; le choix d’installer des jardinières mobiles a été pris en cours de chantier (pièce n° 10 : compte rendu n° 3 du 20 octobre 2016) afin d’éviter de faire reposer les jardinières directement sur l’étanchéité compte tenu du poids énorme des blocs de bétons de ces jardinières ; il était impossible de reconstruire les jardinières à l’identique puisqu’elles étaient en béton armé et qu’il aurait fallu une grue pour reposer des jardinières identiques,

— le devis de la société REALBA ne comprend pas l’évaluation du coût du rehaussement du muret d’acrotère, côté mitoyen à l’arrière de la jardinière, de sorte que si l’on ajoute au devis de la société REALBA le coût du poste relatif au mur d’acrotère compris dans le devis de la société ETP, le coût des travaux proposés par REALBA est comparable à celui des travaux réalisés ; la repose des jardinières à l’identique n’était donc pas possible pour le coût de 8.746,87 €, étant relevé qu’en tout état de cause, c’est le devis ETB qui a été retenu par l’architecte mandaté par la copropriété, les devis établis en 2008, 2013 et 2015 n’ayant pas été retenus par l’architecte (car la terre aurait du être contenue dans des sacs insuffisamment pérennes selon lui et ne garantissant pas une étanchéité dans la durée, s’agissant du devis REALBA), de sorte qu’ils n’ont pas été présentés à l’assemblée,

— Mme [J] avait tout loisir de poser des questions lors de l’assemblée générale du 23 juin 2016 à laquelle l’architecte responsable des travaux a participé, de même que pendant les rendez-vous de chantier ; le devis voté par l’assemblée générale du 23 juin 2016 a été expliqué plus finement et discuté avec le conseil syndical dont Mme [J] était membre ; les montants concernés ont été justifiés par l’architecte et la société ETB auprès de l’ensemble des membres du conseil syndical, étant précisé que leur coût comprend les opérations de manutention (utilisation d’une petite grue),

— la résolution n° 27 de l’assemblée générale de 2018 est un simple avis sans valeur et sans efficacité juridique (Civ, 3ème, 4 janvier 2006, n° 04-19.771) puisque les copropriétaires du bâtiment B ne peuvent seuls modifier le règlement de copropriété,

— la propriétaire du lot n° 1107 n’a donné son avis que sur la couleur des bacs.

Par ailleurs, il fait valoir que la facture ETB d’un montant de 1.345,47 € du 21 décembre 2015 « travaux d’étanchéité sur la toiture terrasse du bâtiment B, création d’une entrée EP pour raccordement en sous face » figurait dans le compte travaux « étanchéité terrasse du bâtiment B » établi par l’ancien syndic et que ces travaux ont été réalisés de sorte que cette facture est bien due. Il estime que Mme [J], qui était membre du conseil syndical et relisait les comptes chaque année, ne peut se plaindre de quoi que ce soit concernant les éléments comptables.

***

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable :

— dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322 ; 17 décembre 2014, n° 13-25.134),

— ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924), en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-17.529),

— ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

Par ailleurs, il est de principe que l’assemblée générale est souveraine et n’a pas à motiver ses décisions de refus (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 4 octobre 2017, n° RG 15/13391) dans le procès-verbal, lequel n’est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l’abus allégué, en explicitant et en développant les motifs de refus de l’assemblée générale (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 11 septembre 2013, n° RG 12/00157).

Lorsque la réfection de l’étanchéité des toitures-terrasses, parties communes, nécessite la suppression des jardinières fixes garnies de plantes originairement incorporées à ces terrasses et que le remplacement de ces jardinières fixes par des bacs à fleurs mobiles relève, dans le cadre de la remise en état des installations existantes, d’un souci d’éviter la réitération de désordres susceptibles de découler de l’incorporation de jardinières au gros-œuvre, le syndic peut, à l’occasion de la mission reçue de l’assemblée générale pour assurer la réfection de l’étanchéité et dès lors que les frais de grosses réparations des terrasses étaient à la charge de la communauté, exposer de telles dépenses à l’occasion de la remise en état. (Civ. 3ème, 6 octobre 1999, n° 98-11.988, quatrième moyen).

En l’espèce, à titre liminaire, l’ensemble des moyens exposés par les parties sur la chronologie du sinistre de dégât des eaux et le comportement des acteurs dans le cadre de ce sinistre sont inopérants au regard de l’objet du présent litige. De même, le sujet relatif au vote suffisamment éclairé ou non des copropriétaires lors de l’assemblée générale de 2016, qui est définitive, est étranger au présent litige. Il s’agit ici, eu égard aux moyens soulevés, de déterminer si la résolution n° 17 a ou non favorisé l’intérêt du copropriétaire du lot n° 1107 au détriment des autres copropriétaires du bâtiment B, en décidant de répartir le coût des travaux relatifs aux nouvelles jardinières entre l’ensemble desdits copropriétaires.

Le paragraphe III de l’article 9 de la section IV du chapitre II « distinction entre parties communes et parties privatives » du règlement de copropriété prévoit que « les balcons, loggias ou terrasses, même s’ils sont en tout ou partie réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire, n’en sont pas moins des parties communes. Seuls les revêtements superficiels des sols des balcons, loggias ou terrasses (en ce compris le dallage des terrasses mais non les plots qui lui servent de support) constitueront des parties privatives pour les espaces réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire, leurs autres éléments (y compris ceux assurant éventuellement leur étanchéité et les plots supportant les dallages des terrasses) constituent des parties communes. (…) « Les aménagements et plantations réalisés sur les balcons, loggias, terrasses ou terrasses-jardins affectés à l’usage exclusifs d’un copropriétaire constitueront des parties privatives pour le propriétaire qui en a l’usage. Mais, constituent des parties communes les jardinières existantes, de construction, dans la composition des balcons, loggias, terrasses ou terrasses-jardins, dans la mesure où elles font corps avec la construction » (règlement de copropriété, page 17 et 18, pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires).

Le paragraphe 2° de l’article 43 de la section VII « dépenses et dispositions diverses » du chapitre II « charges de l’immeuble » du règlement de copropriété dispose que : « I. les copropriétaires possédant l’usage exclusif des balcons, loggias ou terrasses auront personnellement la charge du nettoyage, de l’entretien et de la réfection des revêtements superficiels de leurs sols (en ce compris les dallages des terrasses mais non les plots qui leur servent de support), ainsi que de la réparation des dégradations qu’ils occasionneraient, le tout sous le contrôle du syndic et, éventuellement, de l’architecte de la copropriété.

Sous réserve de ce qui précède, les dépenses de réparation et d’entretien des balcons, loggias ou terrasses (y compris s’il y a lieu leur étanchéité et les plots supportant les dallages) ainsi que s’il y a lieu les jardinières faisant partie intégrante de la construction seront à la charge des copropriétaires du bâtiment dont ils dépendent, à titre de charge commune spéciale dans les conditions de l’article 37 ci-dessus.

(…)

III. Les dépenses afférentes aux aménagements et aux plantations réalisés sur les terrasses et terrasses-jardins et éventuellement sur les balcons ou loggias seront à la charge exclusive du copropriétaire en ayant la jouissance.

(…)

V. En cas de réparations effectuées sur le gros œuvre ou l’étanchéité des terrasses ou des terrasses-jardins, les dépenses de dépose ou de remise en place des revêtements, des aménagements, des plantations placées au-dessus de l’étanchéité (y compris s’il y a lieu les dallages sur plots) seront à la charge du copropriétaire en ayant la jouissance » (règlement de copropriété, pages 63 et 64).

Il ressort des dispositions précitées que le règlement de copropriété qualifie de parties communes les seules « jardinières existantes, de construction (…) dans la mesure où elles font corps avec la construction », c’est-à-dire, sans équivoque aucune, les seules jardinières existantes intégrées au gros œuvre et non pas les jardinières mobiles (non scellées) bien que lourdes et difficiles à transporter. Il prévoit que les « dépenses de réparation et d’entretien » desdites « jardinières faisant partie intégrante de la construction » sont à la charge des copropriétaires du bâtiment dont ils dépendent.

Il est constant que les jardinières existantes avant travaux, en bétons armés, étaient des parties communes pour être intégrées au gros œuvre et « former acrotère » (compte rendu de visite du 18 juillet 2014 de M. [Y] [C], architecte DPLG, pages 5 et 6, pièce n° 33 de Mme [J]). La répartition du coût de leur démolition entre tous les copropriétaires du bâtiment B n’est pas contestée.

S’agissant des nouvelles jardinières, il résulte du devis de la société BAC IMAG’IN du 13 janvier 2017 (pièce n° 8 de Mme [J]) que 18 jardinières en fibre ciment épaisseur 15 mm ont été posées en L sur la terrasse du lot n° 1107 : dix jardinières de dimensions 143 cm (longueur) x 50 cm (largeur) x 70 cm (hauteur), de 113 kg chacune ; deux jardinières de dimensions 129 cm (longueur) x 50 cm (largeur) x 70 cm (hauteur), de 105 kg chacune. En outre, il ressort du compte rendu de chantier n° 3 du 25 octobre 2016 (pièce n° 10 du syndicat des copropriétaires) la prévision de la pose des jardinières « sur les dalles sur plots ». Il résulte du point d’information n° 19 mentionné dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2017 que l’architecte mandaté, M. [C], estimait bien que les nouvelles jardinières étaient « mobiles, posées sur les dalles » (pièce n° 10 de Mme [J] ; pièce n° 9 du syndicat des copropriétaires). En l’état des éléments versés aux débats, les jardinières, non scellées à un quelconque élément de gros œuvre, ne font pas « corps avec la construction » ou « partie intégrante de la construction » au sens des dispositions précitées du règlement de copropriété. Elles ne relèvent donc pas des parties communes.

Il convient dès lors de déterminer si le syndicat des copropriétaires démontre son allégation aux termes de laquelle seules lesdites jardinières pouvaient être posées en remplacement des anciennes afin d’éviter la réitération de désordres susceptibles de découler de l’incorporation de jardinières au gros-œuvre.

A cet égard, si le tribunal relève que, dans son compte rendu de visite du 18 juillet 2014 ( pièce n° 33 de Mme [J]), M. [Y] [C], architecte DPLG, expose que les « bacs à plantes en béton formant acrotère sont posés à même l’étanchéité, en limite de la terrasse côté [Adresse 5] » et que « le poids considérable de ces bacs, cumulé à l’eau de pluie à saturation et la terre peuvent avoir un effet de poinçonnement ponctuel et détériorer ainsi le complexe isolation/étanchéité de la terrasse » (compte rendu de visite, pages 5 et 6, pièce n° 33 de Mme [J]), ces observations démontrent la nécessité de démolir les anciennes jardinières en ce qu’elles étaient posées à même l’étanchéité de la terrasse, mais ne suffisent pas, à elles seules, à justifier l’impossibilité de refaire à l’identique les jardinières, en ne les posant pas directement sur l’étanchéité, et la nécessité de recourir aux jardinières qui ont été posées.

Le syndicat des copropriétaires procède par voie d’affirmation en exposant dans ses conclusions que les nouvelles jardinières « ont été choisies par l’architecte pour des raisons liées à la pérennité de l’étanchéité dans le souci d’éviter la réitération de désordres et les difficultés liés à l’enlèvement de jardinière inamovibles dans le futur », sans se référer à aucune pièce, sans produire aucun document ou avis technique établi notamment, par ledit architecte, et sans s’appuyer aucunement sur un quelconque élément tiré du rapport d’expertise judiciaire déposé le 17 mai 2004 dans le cadre de l’instance distincte ayant donné lieu au jugement du 24 février 2017 rendu par le tribunal de céans (pièces n° 2 et 3 du syndicat des copropriétaires).

S’il expose que l’architecte mandaté a exclu, pour des raisons techniques, le devis établi par la société INTRASEC en 2008 consistant à reconstruire les jardinières en fournissant une chape support et une étanchéité à l’intérieur des jardinières (pièce n° 41 de Mme [J]), le devis établi par la société REALBA en 2015 consistant à reconstituer les jardinières selon le tracé des existants par murets préfabriqués autostables type Muret L avec « calage sur forme en ciment avec passages d’eau » et « fourniture et pose d’une couche drainante et filtrante » (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires), il ne verse pas aux débats les avis techniques dudit architecte.

Aucun élément technique, relatif à l’inopportunité, au plan technique, de refaire les bacs à l’identique (sous réserve de ne pas les poser à même l’étanchéité) et relatif à la nécessité d’opter pour des jardinières mobiles, ne peut davantage être tiré de la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2016 (pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires), sur lequel n’ont pas été reportées les explications qui auraient, selon le syndicat des copropriétaires, été fournies aux copropriétaires par l’architecte mandaté par la copropriété, dont la présence n’est au demeurant pas mentionnée. Les documents annexés à la convocation de ladite assemblée ne sont pas versés aux débats, à l’exception du tableau comparatif des devis réalisé par l’architecte (pièce n° 5 de Mme [J]) qui ne comporte aucune explication sur le choix technique opéré s’agissant des « jardinières fibres ciments », à propos desquelles sont seulement indiqués le nombre et les prix proposés par les sociétés ETS et ITEC. Les devis des sociétés ETS et ITEC, mentionnés dans le procès-verbal de ladite assemblée comme ayant été annexés à la convocation sans précision de leur date et de leur numéro, ne sont pas versés aux débats.

Si le syndicat des copropriétaires expose dans ses dernières conclusions que « le choix d’installer des jardinières mobiles a été pris en cours de chantier (pièce n° 10 : compte rendu n° 3 du 20 octobre 2016) afin d’éviter de faire reposer les jardinières directement sur l’étanchéité compte tenu du poids énorme des blocs de bétons de ces jardinières », ce moyen est particulièrement confus puisqu’il résulte du rappel des faits opérés dans l’exposé du litige selon lequel le choix opéré en cours de chantier a été, non pas d’exclure la pose de bacs en béton à même l’étanchéité mais d’exclure la pose des bacs sur le mur d’acrotère dont la largeur aurait été doublée, « avec talon pour blocage des jardinières coiffant les deux murets » (devis ETB du 28 juin 2016 n° D160679, pièce n° 7 de Mme [J] et du syndicat des copropriétaires), au profit d’une solution consistant à poser un garde-corps et à installer les jardinières sur « sur les dalles sur plots » (compte rendu de chantier n° 3 du 25 octobre 2016, pièce n° 10 du syndicat des copropriétaires ; devis ETB n° D.161141 en date du 22 novembre 2016, pièce n° 8 de Mme [J]). Or, Mme [J] fait à juste titre valoir que les travaux votés en 2016 ont d’emblée porté sur des jardinières non intégrées à la construction.

Le syndicat des copropriétaires fait également valoir qu’il était impossible de reconstruire les jardinières à l’identique puisqu’elles étaient en béton armé et qu’il aurait fallu une grue pour reposer des jardinières identiques, sans faire valoir aucun argument relatif à un quelconque coût exorbitant, pour la copropriété, de l’usage d’une telle grue. Il ne justifie pas davantage, sur le plan des coûts, de son argument consistant à prétendre que le devis REALBA aurait, eu égard aux travaux non chiffrés mais nécessaires de rehaussement de l’acrotère formant l’arrière de la jardinière sur le côté mitoyen, été équivalent au coût des travaux votés, puisque ces derniers portent non pas sur un rehaussement du mur d’acrotère mais sur un doublage de ce dernier qui n’a, en définitive, pas été réalisé.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les nouvelles jardinières seraient demeurées des parties communes dont le coût devait être réparti entre l’ensemble des copropriétaires du bâtiment B. Ce faisant, la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 17 décembre 2020 a, sans motif légitime, favorisé le copropriétaire du lot n° 1107 au détriment des autres copropriétaires du bâtiment B. Elle sera annulée pour abus de majorité, sans qu’il soit nécessaire de répondre au surplus des moyens présentés par les parties.

2 – Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par le syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

Commet un abus du droit d’agir en justice et engage sa responsabilité celui qui intente ou maintient une action dont il ne pouvait légitimement ignorer qu’elle était irrémédiablement vouée à l’échec (ex. : Soc., 29 juin 2000, n° 99-11.236 ; Civ. 2ème, 5 avril 1994, n° 92-12.335 ; Civ. 3ème, 18 février 1997, n° 95-15.624).

En l’espèce, le présent jugement fait droit à la demande principale de Mme [J] et le syndicat des copropriétaires ne démontre par aucune pièce l’abus du droit d’agir de cette dernière de même que le préjudice financier qui en découlerait, dont la nature même n’est pas précisée et qui n’est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum.

La preuve n’est donc pas rapportée de l’existence d’une faute commise par Mme [J] en introduisant la présente instance, de sorte que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice.

3 – Sur les demandes accessoires

Mme [N] [J], dont les prétentions ont été déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance l’opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, sera condamné aux entiers dépens.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer à Mme [N] [J] la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, il sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Annule la résolution n° 17 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 17 décembre 2020,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice,

Dispense Mme [N] [J] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] aux entiers dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] à payer à Mme [N] [J] la somme de 1.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 18 Septembre 2025

La Greffière Le Président