TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/06544 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3NIO

AFFAIRE :

SCI VIA [Localité 5] (M^e EIGLIER de l’AARPI EIGLIER FRANZIS TAXIL)

C/

UDAF 13

Madame [Y] [X] épouse [K]

Monsieur [C] [K]

(Ayant tous pour avocat M^e BLIEK-VEIDIG de la SELARL LOGOS)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 26 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 07 Juillet 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2025

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Assistée de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. VIA [Localité 5]

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 899 567 028, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

représentée par Maître Martin EIGLIER de l’AARPI EIGLIER FRANZIS TAXIL, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

UDAF 13

Mandataire judiciaire à la protection des majeurs, sous le numéro SIRET 782 886 386 00039, demeurant [Adresse 8], désignée en qualité de tuteur de Monsieur [K], par Jugement du Juge des tutelles du Tribunal judiciaire de Marseille du 13 juin 2022, prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Florence BLIEK-VEIDIG de la SELARL LOGOS, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [Y] [I] [W] [S] [X] épouse [K]

née le 30 Avril 1943 à [Localité 7], de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Florence BLIEK-VEIDIG de la SELARL LOGOS, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [C] [K], représenté par : UDAF 13, mandataire judiciaire à la protection des majeurs

né le 16 Septembre 1931 à [Localité 6], de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Florence BLIEK-VEIDIG de la SELARL LOGOS, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique en date du 24 février 2021 établi par Maître [G] [N], [C] [K] et [Y] [X] épouse [K] ont concédé à [J] [O] une promesse unilatérale de vente en viager relative à un bien immobilier situé à [Localité 5]. La promesse unilatérale de vente expirait le 04 juin 2021 à 18h00.

Suivant convention en date du 18 mai 2021, [J] [O] s’est substitué la SCI VIA [Localité 5].

Le rendez-vous de signature était prévu dès la signature de la promesse unilatérale de vente au 31 mai 2021 à 10h30.

Par lettre recommandée AR en date du 27 mai 2021, [C] [K] a fait indiquer à Maître [G] [N] par un huissier qu’il ne se rendrait pas au rendez-vous de signature en raison de son état psychologique.

Par acte en date du 31 mai 2021, la SCI VIA [Localité 5] a levé l’option et elle a versé le prix de vente et les frais.

Suivant attestation en date du 10 juin 2021, le notaire a indiqué que [C] [K] et [Y] [X] épouse [K] ne s’étaient pas rendus au rendez-vous de signature.

Par acte en date du 16 juin 2020, la SCI VIA [Localité 5] a sommé [C] [K] et [Y] [X] épouse [K] de venir signer l’acte authentique le 22 juin 2021 à 14h00. Le notaire a établi un procès verbal de carence.

*

Par acte en date du 31 août 2021, la SCI VIA [Localité 5] a assigné [C] [K] et [Y] [X] épouse [K] aux fins d’obtenir :

— la vente forcée du bien immobilier en cause,

— la somme de 99.420,00 Euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 7.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. (instance 21/8159)

Le 13 juin 2022, [C] [K] a été placé sous tutelle.

Par ordonnance en date du 03 avril 2023, l’affaire 21/8159 a été radiée en l’absence de mise en cause de l’UDAF 13.

Par acte en date du 16 juin 2023, la SCI VIA [Localité 5] a assigné l’UDAF 13 es qualité de tuteur de [C] [K] aux fins d’obtenir :

— la vente forcée du bien immobilier en cause,

— la somme de 99.420,00 Euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 7.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le 26 septembre 2023, l’affaire 21/8159 a été réenrôlée sous le numéro 23/9682. Elle a été jointe à la présente instance par ordonnance en date du 21 novembre 2023.

*

Dans ses dernières conclusions, la SCI VIA [Localité 5] demande :

— la vente forcée du bien immobilier en cause,

— la somme de 99.420,00 Euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 7.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

La SCI VIA [Localité 5] fait valoir :

— que le consentement de [C] [K] et de [Y] [X] épouse [K] s’était définitivement exprimé lors de la signature de la promesse unilatérale de vente,

— que le notaire s’était fait remettre des certificats médicaux attestant de la bonne santé de [C] [K] et de [Y] [X] épouse [K],

— que la rétractation de [C] [K] et de [Y] [X] épouse [K] était sans effet sur la formation du contrat de vente,

— qu’elle sollicitait l’indemnisation de son préjudice à hauteur de 10 % de la valeur du bien.

Concernant la demande de nullité formée sur le fondement de l’article 464 du Code Civil, elle indique :

— que l’altération des facultés de [C] [K] au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente n’était pas démontrée,

— que l’éventuelle altération des facultés de [C] [K] n’était pas notoire et qu’elle n’en avait pas connaissance,

— que [C] [K] n’avait subi aucun préjudice,

— que [C] [K] et [Y] [X] épouse [K] avaient signé l’étude de valeur établie par la société CAPIFRANCE le 05 novembre 2020.

Concernant la demande de nullité formée sur le fondement de l’article 414-1 du Code Civil, la SCI VIA [Localité 5] fait valoir :

— que les présomptions invoquées ne pouvaient pas être retenues,

— que la promesse unilatérale de vente avait été signée devant Maître [G] [N] qui n’avait pas constaté une quelconque insanité d’esprit,

— qu’un médecin avait examiné [C] [K] en novembre 2020 sans constater une insanité d’esprit,

— que les éléments indiqués par [C] [K] et par [Y] [X] épouse [K] étaient postérieurs à la signature de la promesse unilatérale de vente.

Concernant la nullité de la promesse unilatérale de vente concernant [Y] [X] épouse [K] , elle indique :

— que la plainte déposée par [Y] [X] épouse [K] à la suite des violences de [C] [K] ne comportait aucune référence à une contrainte physique ou morale de [C] [K] au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente,

— que la violence de nature à caractériser un vice du consentement n’était pas démontrée

*

[C] [K] représenté par son tuteur l’UDAF 13, [Y] [X] épouse [K] et l’UDAF 13 concluent au débouté, faisant valoir :

— que, le 09 juillet 2021, [C] [K] avait été victime d’une crise de démence et qu’il avait agressé [Y] [X] épouse [K],

— que, le 21 juillet 2021, [C] [K] avait été admis au centre hospitalier VALVERT,

— que [C] [K] était atteint de la maladie d’Alzheimer, de démence et de délire de persécution,

— que, le 06 décembre 2021, [C] [K] avait été placé sous sauvegarde de justice.

[C] [K] représenté par son tuteur l’UDAF 13 et [Y] [X] épouse [K] sollicitent la nullité de la promesse unilatérale de vente en raison de l’altération des facultés de [C] [K] au visa de l’article 464 du Code Civil, faisant valoir :

— qu’en 2021, les crises de démence étaient régulières,

— qu’il résultait d’un certificat médical que l’état psychologique de [C] [K] s’était dégradé depuis 2020,

— que la SCI VIA [Localité 5] ne pouvait ignorer l’état de [C] [K],

— que la SCI VIA [Localité 5] avait profité de l’état de faiblesse de [C] [K] pour sous-évaluer le bien,

— que [C] [K] subissait un préjudice matériel et moral.

Subsidiairement, ils invoquent l’article 414-1 du Code Civil, faisant valoir :

— que [C] [K] avait subi l’effet de la vieillesse en ce qu’il était âgé de plus de 89 ans au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente,

— que [C] [K] avait fait l’objet d’un régime de protection après la signature de la promesse unilatérale de vente,

— que le certificat médical produit permettait de prouver la dégradation de l’état mental de [C] [K] qui était privé de discernement au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente,

— que les certificats médicaux produits par la SCI VIA [Localité 5] étaient dénués de force probante,

— que les témoignages établissaient l’état de démence de [C] [K],

— que [C] [K] avait été placé dans un établissement de santé.

Plus subsidiairement, il est demandé l’annulation de la promesse unilatérale de vente à l’égard de [Y] [X] épouse [K] au motif :

— que [Y] [X] épouse [K] était sous l’emprise de [C] [K] psychiquement troublé et qu’elle n’avait aucun libre arbitre dans sa vie quotidienne,

— que [Y] [X] épouse [K] avait été agressée par [C] [K] en juillet 2021,

— que [Y] [X] épouse [K] vivait dans un contexte de violences conjugales,

— que [Y] [X] épouse [K] avait signé la promesse unilatérale de vente sous la contrainte de [C] [K].

Reconventionnellement, [C] [K] représenté par son tuteur l’UDAF 13, [Y] [X] épouse [K] et l’UDAF 13 demandent la somme de 4.000,00 Euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur la nullité de la promesse unilatérale de vente concernant [C] [K] sur le fondement de l’article 464 du Code de Procédure Civile

L’article 464 du Code Civil prévoit :

Les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d’ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l’altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l’époque où les actes ont été passés.

Ces actes peuvent, dans les mêmes conditions, être annulés s’il est justifié d’un préjudice subi par la personne protégée.

Dans ce cadre, il n’est pas nécessaire de rapporter la preuve de l’insanité d’esprit au moment précis de l’acte. Il suffit d’établir qu’une altération des facultés personnelles existait à l’époque de l’acte litigieux.

Par ordonnance en date du 06 décembre 2021, [C] [K] a été placé sous sauvegarde de justice en l’état d’un certificat médical délivré par le Docteur [I] [T] le 03 octobre 2021. Ce certificat médical ne figure pas au dossier des défendeurs alors qu’il était annoncé en pièce 18, laquelle correspond à un autre document.

Par ordonnance en date du 13 juin 2022, [C] [K] a été placé sous tutelle en l’état d’un rapport de l’UDAF 13 qui n’est pas produit.

Le 09 juillet 2021, [Y] [X] épouse [K] a déposé plainte pour des violences que [C] [K] a exercé sur elle. [C] [K] a alors fait l’objet d’une hospitalisation en milieu psychiatrique.

Ces faits qui sont postérieurs à la promesse unilatérale de vente en date du 24 février 2021, s’ils peuvent éventuellement permettre d’établir la violence de [C] [K] ne permettent pas de démontrer l’altération des facultés de ce dernier.

La seule attestation de [E] [A] qui n’a aucune compétence médicale ne permet pas d’établir l’altération des facultés de [C] [K]. Au surplus, cette attestation fait état de faits survenus pendant les fêtes de fin d’année 2020 alors que [C] [K] avait été examiné le 26 novembre 2020 par le Docteur [F] qui a indiqué qu’il ne présentait aucun signe cliniquement décelable de maladie psychiatrique.

La confusion de l’état de [C] [K] est signalée par l’huissier qu’il a chargé d’indiquer au notaire qu’il ne comparaitrait pas le 31 mai 2021 le 27 mai 2021, soit postérieurement à la signature de la promesse synallagmatique de vente.

Enfin, il n’est aucunement démontré que l’altération des facultés de [C] [K] au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente était notoire ou connue de la SCI VIA [Localité 5].

En l’absence de réunion des conditions du premier alinéa de l’article 464 du Code Civil, il n’est pas nécessaire de statuer sur un éventuel préjudice subi par [C] [K].

En l’état de ces éléments, la demande de nullité de la promesse unilatérale de vente formée sur le fondement de l’article 464 du Code Civil entre en voie de rejet.

— Sur la nullité de la promesse unilatérale de vente concernant [C] [K] sur le fondement de l’article 414-1 du Code Civil

L’article 414-1 du Code Civil prévoit :

Pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.

Il ne suffit pas d’établir que, de manière générale, l’auteur ne jouissait pas de toutes ses facultés mentales ou bien qu’un tel état était notoire car l’acte a bien pu être passé en dehors d’une période de crise alors que la personne était parfaitement lucide.

Ainsi, le seul fait que [C] [K] ait présenté différents troubles psychiques à compter de 03 octobre 2021 ou que son état ait justifié son placement sous un régime de protection par la suite ne suffit-il pas à établir l’insanité d’esprit au moment de l’établissement des actes.

Il convient de rappeler que [C] [K] a été examiné le 26 novembre 2020 par le Docteur [F] qui a indiqué qu’il ne présentait aucun signe cliniquement décelable de maladie psychiatrique et que le certificat médical du Docteur [I] [T] ne figure pas au dossier des demandeurs.

L’attestation de [E] [A] est contraire à l’examen pratiqué par le docteur [B].

Le placement en établissement psychiatrique puis le placement en EHPAD ne permettent pas d’établir l’insanité d’esprit de [C] [K] au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente dans la mesure où ils sont postérieurs à celle-ci.

L’insanité d’esprit de [C] [K] au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente n’étant pas démontrée, la demande de nullité de la promesse unilatérale de vente formée sur le fondement de l’article 414-1 du Code Civil entre en voie de rejet.

— Sur la nullité de la promesse unilatérale de vente concernant [Y] [X] épouse [K] sur le fondement de la violence

L’article 1140 du Code Civil prévoit :

Il y a violence lorsqu’une partie s’engage sous la pression d’une contrainte qui lui inspire la crainte d’exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable.

[Y] [X] épouse [K] indique qu’elle a toujours été sous l’emprise de [C] [K] et qu’elle n’avait aucun libre arbitre dans sa vie quotidienne.

Dans le procès verbal de police établi le 09 juillet 2021, [Y] [X] épouse [K] relate des faits de violences commis par [C] [K] le 21 juin 2021 et le 08 juillet 2021. Ces faits ne permettent pas d’établir une violence physique éventuellement subie par [Y] [X] épouse [K] au moment de la signature de la promesse synallagmatique de vente.

[Y] [X] épouse [K] décrit également des violences verbales et psychologiques récurrentes. [Y] [X] épouse [K] indique s’être confiée à sa sœur et à sa nièce qui n’ont pas établi d’attestations. Il est également fait référence au certificat médical du Docteur [I] [T] qui ne figure pas au dossier de plaidoiries des défendeurs.

Dans le cadre de sa plainte, [Y] [X] épouse [K] n’a fait aucune référence à la promesse unilatérale de vente ni à une quelconque contrainte au moment de la signature de celle-ci.

En l’état de ces éléments, la signature par [Y] [X] épouse [K] de la promesse synallagmatique de vente sous la contrainte n’étant pas démontrée, la demande de nullité formée par [Y] [X] épouse [K] sur le fondement de la violence entre en voie de rejet.

— Sur le caractère parfait de la vente

[C] [K] et [Y] [X] épouse [K] ne contestent pas la régularité formelle de la réalisation de la promesse unilatérale de vente.

En effet, suivant promesse unilatérale de vente en date du 24 février 2021, [C] [K] et [Y] [X] épouse [K] se sont engagés à vendre en viager à la SCI VIA [Localité 5] une maison à usage d’habitation située à [Localité 5]. [C] [K] et [Y] [X] épouse [K] ont donné définitivement leur consentement qui est irrévocable.

La promesse unilatérale de vente expirait le 04 juin 2021.

Le 31 mai 2021, la SCI VIA [Localité 5] a levé l’option dans les formes prévues par la promesse unilatérale de vente, soit par acte authentique. Le même jour, la SCI VIA [Localité 5] a réglé le solde du bouquet.

Par acte en date du 16 juin 2020, la SCI VIA [Localité 5] a sommé [C] [K] et [Y] [X] épouse [K] de venir signer l’acte authentique le 22 juin 2021 à 14h00. Le notaire a établi un procès verbal de carence dans lequel la SCI VIA [Localité 5] a manifesté son intention de poursuivre l’exécution de la vente.

En l’état de ces éléments, il convient de retenir le caractère parfait de la vente.

— Sur l’indemnisation du préjudice réclamée par la SCI VIA [Localité 5]

La SCI VIA [Localité 5] réclame la somme de 99.420,00 Euros, soit 10 % de la valeur du bien.

[C] [K], [Y] [X] épouse [K] et l’UDAF 13 ne formulent aucune observation sur le principe ou sur le quantum de la demande indemnitaire à laquelle il ne peut donc qu’être fait droit.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient d’allouer à la SCI VIA [Localité 5] la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de [C] [K], de [Y] [X] épouse [K] et de l’UDAF 13 les frais irrépétibles par eux exposés.

Les frais d’huissier réclamés par la SCI VIA [Localité 5] font partie des frais irrépétibles.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

REJETTE les demandes de nullité de la promesse synallagmatique de vente formées par [C] [K] représenté par l’UDAF 13 et par [Y] [X] épouse [K],

*

DECLARE parfaite la vente conclue le 31 mai 2021, au prix de 994.200,00 Euros, moyennant la somme de 272.000,00 Euros payable comptant et une rente annuelle et viagère d’un montant de 28.800,00 Euros, entre [C] [K] représenté par l’UDAF 13 et [Y] [X] épouse [K], vendeurs, et la SCI VIA [Localité 5], acquéreur, portant sur le bien suivant :

A [Localité 5] (BOUCHES-DU-RHÔNE) [Adresse 1],

Une maison à usage d’habitation de plain pied, sur sous sol, composée d’un séjour avec cheminée, cuisine ouverte, trois chambres, un bureau, salle d’eau et salle de bains, deux wc.

Véranda, terrasse et piscine.

Garage en sous-sol

Figurant ainsi au cadastre :

Section

N°

Lieudit

Surface

BO

0118

5118 F [Adresse 9]

00 ha 22 a 96 ca

BO

0123

[Adresse 9]

00 ha 04 a 81 ca

BO

0125

[Adresse 3]

00 ha 33 a 63 ca

DIT que le présent jugement vaut acte authentique de vente et qu’il sera publié au bureau compétent de la conservation des hypothèques,

*

CONDAMNE in solidum [C] [K] représenté par l’UDAF 13 et [Y] [X] épouse [K] à verser à la SCI VIA [Localité 5] :

— la somme de 99.420,00 Euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE la demande formée par [C] [K] représenté par l’UDAF 13, [Y] [X] épouse [K] et l’UDAF 13 sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE in solidum [C] [K] représenté par l’UDAF 13 et [Y] [X] épouse [K] aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 07 juillet 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT