TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 14 Mai 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame ZABNER, lors des débats

Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé

Débats en audience publique le : 26 Mars 2025

N° RG 24/04273 – N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 4]

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice la Société NEXITY LAMY – [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal en son agence NEXITY [Localité 7] [Adresse 8]

représenté par M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

La S.C.I. PANORAMA MARSEILLAIS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Isabelle LAVIGNAC, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI PANORAMA MARSEILLAIS est copropriétaire du lot 244, 297 et 1057 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 26 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] représenté par leur syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS a fait citer la SCI PANORAMA MARSEILLAIS en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

Initialement fixé à l’audience du 13 novembre 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 11 décembre 2024 puis à l’audience du 5 février 2025 à la demande du demandeur puis à celle du 26 mars 2025.

A l’audience du 26 mars 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes et a sollicité par ailleurs le débouté de l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la SCI PANORAMA MARSEILLAIS. Il demande de condamner la SCI PANORAMA MARSEILLAIS au paiement :

De la somme de 9821,35 euros au titre des charges impayées arrêtées au 21 aout 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024 ;De la somme de 6080,77 euros au titre des charges prévisionnelles pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ; De la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

De la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

En défense, la SCI PANORAMA MARSEILLAIS, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 3] représenté par leur syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS de l’ensemble de ses demandes ; A titre infiniment subsidiaire,

Ordonner la consignation des sommes dues auprès de la Caisse des dépôts et consignations, en l’état des circonstances empêchant la jouissance du bien dans des conditions normales ; Accorder à la SCI PANORAMA MARSEILLAIS les plus larges délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil ; Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 3] représenté par leur syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS au paiement de la somme provisionnelle de 10000€ à valoir sur le préjudice subi ; Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 3] représenté par leur syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS de sa demande de condamnation à titre de dommages et intérêts ; Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 3] représenté par leur syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS au paiement de la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Dans un avis publié le 12 décembre 2024, la cour de cassation (pourvoi n°24-70.007) a indiqué que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

Sur la procédure accélérée au fond

Il résulte des dispositions précitées que ce n’est qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer ces provisions dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est recevable à saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] représenté par leur syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS produit un courrier du 10 juillet 2024, aux termes duquel il indique à la SCI PANORAMA MARSEILLAIS qu’il est redevable d’une somme totale au titre des charges impayées mais également des provisions de 9576,31€. Si ce courrier précise effectivement que ce montant total inclut les provisions de charges et de cotisation travaux pour le trimestre du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024 correspondant à celui de la mise en demeure, il ne met pas en demeure la SCI PANORAMA MARSEILLAIS de payer la somme due au titre des provisions de l’exercice en cours, conformément aux articles 14-1 et 19-2, de sorte que la SCI PANORAMA MARSEILLAIS n’est pas en mesure de comprendre réellement quelle somme lui demande-t-on de payer dans le cadre de cette mise en demeure.

Ainsi, choisissant la voie de la procédure accélérée au fond, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] représenté par leur syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS doit très clairement mettre en demeure la SCI PANORAMA MARSEILLAIS de payer dans un délai de 30 jours les provisions dues au titre de l’exercice en cours au jour de la mise en demeure.

Tel qu’exposé précédemment et tel que cela est relevé par la SCI PANORAMA MARSEILLAIS dans ses écritures, il apparait que le courrier de mise en demeure du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] représenté par leur syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS n’est pas conforme aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’elle ne met pas clairement de payer dans un délai de 30 jours les provisions dues au titre de l’exercice en cours au jour de la mise en demeure.

La sanction de l’irrégularité de la mise en demeure étant l’irrecevabilité des demandes et non le débouté de ses mêmes demandes tel que cela est sollicité par la SCI PANORAMA MARSEILLAIS, il convient donc de déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] représenté par leur syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS.

Sur les demandes accessoires

Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] représenté par leur syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] représenté par leur syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS,

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] représenté par leur syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT