TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2025

N° RG 24/03617 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5IC2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3],

représenté par son syndic en exercice, le CABINET [Localité 6], S.A.R.L. dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Valérie GERSON-SAVARESE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T] [F]

demeurant [Adresse 1], FLORIDE (USA)

représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 17 novembre 2006, Mme [T] [F] est propriétaire du lot n°15 situé au dernier étage de l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier recommandé envoyé avec accusé de réception le 3 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Mme [F] de remettre en état les parties communes.

Un commissaire de Justice a dressé un procès-verbal de constat le 3 mai 2024.

Un rapport technique relatif aux aménagements de plomberie a été rendu le 12 octobre 2023 par la société 3TECH CONCEPT.

Le bureau d’études électricité INDIGO ENERGIE a rendu un rapport concernant les installations électriques le 17 mai 2024.

***

Suivant actes de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic en fonction a assigné Mme [T] [F] en référé, au visa notamment de l’article 145 du Code de procédure civile, aux fins notamment de la condamner à procéder à l’enlèvements des installations privatives réalisées dans les combles sous astreinte, outre le paiement d’une provision à valoir sur le préjudice subi et une somme due au titre des frais irrépétibles.

A l’audience du 19 septembre 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic en fonction dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs et demande de :

A titre principal, condamner Mme [M] A procéder à l’enlèvement des installations privatives réalisées dans les combles dans les 15 jours de la décision à intervenir sous peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard, A rétablir les lieux en leur état antérieur dans les 15 jours de la décision à intervenir sous peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard, Au paiement d’une provision de 5000 € à valoir sur le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires en raison des frais qu’il a été contraint d’exposé auprès des professionnels intervenus sur place et des troubles occasionnés à l’ensemble des copropriétaires, Se réserver la liquidation de l’astreinte, A titre subsidiaire, ordonner une expertise avec mission habituelle mais également de rechercher au profit de quel lot les installations de plomberie et d’électricité ont été réalisés et de déterminer s’ils sont conformes aux règles de l’art et à défaut de décrire les travaux propres à y remédier, En tout état de cause, condamner Mme [F] au paiement de la somme de 4000 € en application de l‘article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du constat du commissaire de Justice du 3 mai 2024.

Il fait valoir que les travaux réalisés au profit du lot 15 constituent un trouble manifestement illicite puisque les installations querellées ont été mises en place dans les parties communes de l’immeuble sans autorisation et dans des conditions non conformes aux règles de l’art.

Mme [T] [F], par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, demande de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état sous astreinte et de condamnation à lui payer une provision, Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, A titre reconventionnel, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article700 du code de procédure civile et aux dépens et juger qu’en application de l’article 10 du décret de 1967 la concluante n’aura pas à participer aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de cette action.

Elle indique être propriétaire du lot depuis près de vingt ans, et que les évacuations étaient existantes et antérieures à l’acquisition du lot. Elle ajoute qu’il n’est pas justifié que les aménagements litigieux alimentent exclusivement le lot de la concluante ni que ces aménagements sont récents, à tout le moins sur une période non couverte par la prescription.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la demande principale

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite , il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que tout copropriétaire qui souhaite effectuer des travaux portant sur les parties communes ou affectant l’aspect extérieur de l’immeuble doit, préalablement à leur démarrage, obtenir l’autorisation de l’assemblée générale statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.

Les travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes, sans autorisation de l’assemblée générale, constituent un trouble manifestement illicite .

En l’espèce, il est établi que Mme [T] [F] est propriétaire du lot n°15 situé au dernier étage de l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires, qui lui reproche la réalisation de travaux sans autorisation de l’assemblée générale dans les parties communes de l’immeuble et non conformes aux règles de l’art, produit un procès-verbal de constat de commissaire de Justice du 3 mai 2024.

Il y est indiqué qu’en haut des escaliers menant du 4e au 5e étage, sur la droite se trouve la porte palière du lot 15 et sur la gauche la porte d’accès aux combles « parties communes ». Il est décrit « sur la droite en pénétrant dans les combles ; contre la paroi du puit de lumière côté rue se trouve une ventilation primaire pour évacuation des eaux usées raccordée à une canalisation en PVC qui est posée sur la structure du plafond de l’appartement de Monsieur [P]. » puis « cette canalisations sort en partie basse du mur de séparation entre les parties communes et le lot n°15. Une alimentation en eau sous pression est également constatable parallèlement et à proximité de cette évacuation, posée sur la laine de roche également. Des raccords en caoutchouc sont constatables sur cette évacuation. »

« Un trou a été réalisé dans la cloison de séparation entre les combles et le lot n°15 en partie basse, la canalisation d’évacuation précédemment décrite sort de ce trou. »

Il est encore noté que « plusieurs percements ont été réalisés pour permettre le passage de ces câbles et gaines à l’intérieur du lot n°15. De l’adhésif de couleur rouge est présent autour d’un câble électrique »

Enfin il est observé « que la canalisation repose sur des tasseaux de bois, une gaine en PVC de couleur noire est ouverte et laisse apparaitre des fils électriques non protégés sous la canalisation d’évacuation. »

Il se déduit de ces constatations que plusieurs tuyaux et gaines sont reliés depuis les combles, parties communes, au lot n°15 dont Mme [T] [F] est propriétaire.

En outre, le rapport du bureau d’études électricité du 17 mai 2024 ainsi que le rapport du 12 octobre 2023 de la société 3TECH CONCEPT mentionnent que les installations ne sont pas conformes aux règles de l’art.

Pour autant, ces constatations ne sont pas suffisantes à déterminer si ces équipements préexistaient à l’acquisition par Mme [T] [F] de son lot ou si elle est à l’origine de ces ajouts et d’un trouble manifestement illicite. Il existe donc une contestation sérieuse et il est dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à l’enlèvement des installations privatives réalisées dans les combles et à la remise des lieux en leur état antérieur.

Sur l’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619). L’action au fond ainsi envisagée ne doit, en outre, pas apparaître comme étant manifestement compromise (Cass., Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539).

***

En l’espèce, au regard des éléments précédemment décrits, il apparaît que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic en fonction justifie qu’un technicien judiciaire détermine la réalité et l’origine des désordres, malfaçons et non façons allégués. Cette mesure technique sera donc ordonnée en la limitant aux désordres évoqués dans l’assignation et en mettant à la charge de le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic en fonction le paiement de la provision initiale.

L’expertise devra également se prononcer sur les travaux à effectuer aux fins de mise en conformité des installations afin d’envisager les possibilités de raccordement du lot 15, dans les règles de l’art.

L’ensemble des copropriétaires participeront aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de cette action ainsi qu’aux frais d’expertise.

Sur la demande provisionnelle :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande de provision se heurte à des contestations sérieuses incontournables ne permettant pas d’y faire droit. L’expertise est précisément destinée à déterminer ou non l’existence d’un droit à indemnisation au profit du demandeur envers le défendeur et dans l’affirmative à le quantifier.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic en fonction.

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

REJETONS les demandes tendant à l’enlèvement des installations privatives réalisées dans les combles et à la remise des lieux en leur état antérieur;

REJETONS la demande de provision ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

[Y] [J]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Courriel : [Courriel 7]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 3], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation et les dernières conclusions, le procès-verbal de constat en date du 3 mai 2024, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— décrire les travaux allégués par le syndicat des copropriétaires à savoir, les installations privatives et le raccordement dans les combles de l’immeuble,

— préciser la nature des travaux, leur importance, la date de réalisation, en décrivant tous les moyens d’investigations employés ;

— dire si les travaux sont conformes aux documents contractuels, aux règles de l’art et aux normes en vigueur ;

— indiquer les travaux à effectuer aux fins de mise en conformité des installations ainsi que les possibilités de raccordement de plomberie et d’électricité du lot 15 dans les règles de l’art ;

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic en fonction du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai, qui ne pourra être inférieur à un mois, pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic en fonction, d’une avance de 4.400 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les TROIS MOIS de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

REJETONS toutes les autres demandes ;

REJETONS les demandes formulées en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens de l’instance en référé à la charge de le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic en fonction.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Expédition délivrée le 17.10.2025 à :

— [Y] [J], expert (via OPALEXE)

— service expertises

Grosse délivrée le 17.10.2025 à :

— M^e Valérie GERSON-SAVARESE

— M^e Stéphane GALLO