TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Mars 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :

Le 13 Mars 2025

à M^e Léa BONNAFFOUS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 Mars 2025

à Maître Olivier GIRAUD

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06026 – N° Portalis DBW3-W-B7H-36TC

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [B] [V]

née le 12 Mars 1984 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Léa BONNAFFOUS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Société ERILIA, immatrciulée au RCS de [Localité 6] sous le n° B 058 811 67, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier GIRAUD de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 14 janvier 2011, la société ERILIA a donné à bail à usage d’habitation à Madame [V] [B] un appartement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 375,69 euros, outre 155,35 euros de provisions sur charges;

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été signé le 14 janvier 2011 ;

Alléguant d’importantes nuisances dans son logement causées par la présence de cafards, par acte de commissaire de justice du 04 juillet 2023 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [V] [B] a fait assigner la société ERILIA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir:

— condamner la société ERILIA au paiement de la somme de 2098,94 euros au titre de l’indemnisation des appareils électroménagers endommagés

— condamner la société ERILIA au paiement d’une indemnité de 10500 euros au titre du préjudice de jouissance subi par Madame [V]

— condamner la société ERILIA au paiement d’une indemnité de 2000 euros au titre du préjudice moral subi par Madame [V]

— condamner la société ERILIA au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2023 et après deux renvois, a été retenue à l’audience du 12 décembre 2024 date à laquelle les parties ont été représentées par leurs conseils respectifs.

Suivant conclusions en réplique auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la société ERILIA demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter Madame [V] [B] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

Reconventionnellement,

— condamner Madame [V] au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner Madame [V] au paiement de la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

La société ERILIA fait valoir que l’état des lieux de sortie du 7 août 2023 ne mentionne aucune remarque relative à l’éventuelle présence de cafards, que la seule pièce produite est un rapport d’expertise amiable non contradictoire et que rien ne justifie de la bonne convocation de la société ERILIA à la réunion d’expertise du 6 février 2023 ;

Elle ajoute que les constatations de l’expertise ne font état de la présence de cafards que dans les toilettes et la cuisine du logement, que l’expert n’a pas constaté de visu la présence envahissante de cafards ;

La société défenderesse soutient en outre que dès qu’elle a été informée par Madame [V], elle a immédiatement fait intervenir la société ORTEC qui a valablement géré le problème ;

La société ERILA soutient qu’à l’entrée dans les lieux il n’y avait pas d’insectes et qu’il appartient au locataire d’assurer l’entretien du logement et donc de traiter l’éradication d’insectes ;

Elle rappelle que dès le mois d’août 2020, il a été adopté un accord collectif sur la résidence [Adresse 3] concernant la désinsectisation mais qu’à cette date , Madame [V] n’a pas souhaité le signer, que néanmoins un passage a été réalisé le 10 juin 2021 dans le logement de Madame [V] et dans les parties communes, un deuxième passage en 2022 puis le 24 février 2023 ;

La société ERILIA fait donc valoir qu’elle a mis en ouvre les mesures propres à respecter son obligation et que Madame [V] est la seule locataire à s’être plaint de la présence d’insectes dans son logement et n’a pas satisfait à son obligation d’entretien, que le locataire qui a succédé à Madame [V] n’ jamais formulé une quelconque doléance ainsi que le démontre l’état des lieux d’entrée ;

La société défenderesse souligne en outre que la société ORTEC atteste à la fin du mois de novembre 2024 de l’absence de cafards dans les parties communes et dans tous les appartements visités, précisant même que dans l’appartement 280 soit celui loué par Madame [V], aucun cafard n’a été constaté ; elle en conclut que l’apparition de cafards dans le logement de Madame [V] au mois de février 2022 a bien été causé par un manque d’entretien de sa part et que la responsabilité contractuelle du bailleur ne saurait être retenue;

Suivant conclusions n°2 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [V] [B] a réitéré les termes de son assignation ;

La requérante indique avoir quitté les lieux au mois de juillet 2023 et souligne que l’infestation de cafards n’était pas cantonnée aux toilettes et à la cuisine et que malgré les interventions de la société ORTEC mandatée par son bailleur, l’infestation n’a jamais cessé et que la société ERILIA ne lui a pas permis une jouissance paisible de son logement ;

Enfin Madame [V] fait valoir en réponse aux arguments de la société ERILIA que si un nouveau locataire lui a succédé et ne s’est pas plaint de la présence de cafards, la société défenderesse s’appuie uniquement sur l’état des lieux d’entrée, ce qui n’est pas probant ;

La société ERILIA fait valoir qu’elle est intervenue à plusieurs reprises dès 2020 pour mettre fin à l’infestation de cafards et a fait intervenir un prestataire deux fois par an ; elle souligne que la présence de nuisibles est due à un défaut d’entretien de la locataire ;

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande indemnitaire à raison de la responsabilité du bailleur qui est défaillant dans la délivrance d’un logement décent

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La requérante soutient qu’elle a subi depuis le mois de février 2022 de graves nuisances dans son logement causées par la présence de cafards, que son bailleur a fait intervenir l’entreprise PROTEC qui a réalisé 4 interventions en 2022 et une en 2023 mais que ces interventions n’ont rien résolu;

Elle fait valoir une expertise amiable contradictoire ayant eu lieu le 6 février 2023 et que le rapport d’expertise conclut à la présence indéniable de cafards, l’expert affirmant que la responsabilité du bailleur est engagée;

La société ERILIA soutient que la presence de cafards dans le logement de Madame [V] résulte de son fait et qu’il relève de ses obligations locatives de traiter la presence de nuisibles; elle ajoute que Madame [V] ne justifie pas avoir convoqué la société ERILIA aux operations d’expertise;

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit remettre un logement décent selon les critères définis au décret du 30 janvier 2002.

L’état d’indécence est défini comme celui générateur de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et rendant le logement non conforme à l’usage d’ habitation . Tel est le cas d’un logement infesté d’insectes nuisibles qui sont notoirement connus pour être vecteurs de maladies ou déclencheurs d’allergies chez les humains. Depuis la loi Elan du 23 novembre 2018, il est d’ailleurs expressément prévu que le bailleur doit remettre un logement exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 14 janvier 2011 qu’à la prise de possession des lieux, le logement était dans l’ensemble en bon état d’usage;

Le fait que l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas la présence de nuisibles n’est pas un élément déterminant, les cafards étant des insectes nocturnes;

Par ailleurs, il est justifié par la société ERILIA qu’un accord collectif de location concernant la désinsectisation des logements a été conclu le 20 juin 2020 avec des locataires de l’immeuble [Adresse 5],et que le bailleur a assuré 4 opérations de désinsectisation à titre préventif entre le mois de juin 2021 et le mois de février 2023. Il n’a pas fait preuve d’inertie.

Toutefois, Madame [V] s’est plainte auprès de son bailleur de la présence de nuisibles dans son logement au mois de février 2022 ; elle justifie en outre que son bailleur a été convoqué par lettre recommandée du 9 décembre 2022 aux operations d’expertise ainsi que le mentionne expressément l’expert dans son rapport, et que la société ERILIA était absente lors des operations d’expertise amiable;

Et il est établi par ce rapport d’expertise amiable établi par EUREXO PJ le 9 février 2023 que le logement occupé par Madame [V] [B] est infesté de cafards, l’expert mentionnant que ces nuisibles sont présents dans les toilettes et la cuisine, que “des bébés insectes circulent sur les murs près des conduits d’eau et des points chauds comme le four et la plaque de caisson”;

Contrairement aux affirmations du bailleur, l’expert n’envisage pas un simple possibilité de présence de nuisibles , puisqu’il conclut qu’au regard des clichés fournis par Mme [V] et des constatations faites, “il est possible de confirmer que cet appartement est totalement infesté par des cafards et que pouvoir repérer des bébés le jour est le signe d’une importante infestation” .

Il importe peu que l’ infestation n’ait pas existé à la date d’entrée dans le logement, ou que le bailleur ait fait procéder à des opérations de désinsectisation.

Par voie de conséquence, en application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au bailleur d’en répondre.

L’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat pour le bailleur , ce qui signifie qu’il ne peut se contenter de faire preuve de diligence et ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en cas de force majeure ou d’une faute de la victime, mais présentant les caractéristiques de la force majeure;

Le bailleur n’établit par aucune pièce versée aux débats que cette infestation serait due au manque d’hygiène ou à un défaut d’entretien de Madame [V] [B].

Et force est de constater que les opérations de désinsectisation mises en place par la société ERILIA n’ont pas mis un terme à la présence de cafards dans le logement occupé par Madame [V] [B], le rapport d’expertise amiable susvisé ayant conclu à une importante infestation à la date des operations d’expertise;

Il s’ensuit que le manquement du bailleur à son obligation d’assurer une jouissance paisible à sa locataire et son obligation de délivrer un logement décent est caractérisé et que la responsabilité du bailleur est engagée;

Sur les demandes de dommages et intérêts

En cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [V] [B] soutient que dès le mois de février 2022 son appartement entier a été envahi de nuisibles et ce jusqu’à son départ le 7 août 2023; elle sollicite une indemnisation à hauteur de 10500 euros au titre de son préjudice de jouissance en retenant une période de 18 mois ;

Toutefois, il n’est produit aucune pièce aux débats établissant la réalité de la présence de cafards dans le logement de Madame [V] avant le 6 février 2023 date des opérations d’expertise, les interventions de la société ORTEC étant organisées à titre préventif ;

S’il ne peut être fait grief au bailleur d’une totale inaction, force est de constater que les interventions de la société ORTEC n’ont pas été suffisamment efficaces et au vu des développements susvisés, Madame [V] [B] a nécessairement un préjudice de jouissance qui se confond en l’espèce avec un préjudice moral au regard des désagréments subis par une infestation de cafards sur une période à compter du 6 février 2023 jusqu’au 7 août 2023 dans sa cuisine et dans ses toilettes ainsi qu’il résulte du rapport susvisé;

Au vu de la nature des désordres et de leur durée, il y a lieu d’accorder à Madame [V] [B] une indemnité qui sera fixée à la somme de 3000 euros;

En revanche sa demande de paiement de la somme de 2098,94 euros au titre de préjudice matériel pour le remplacement, des appareils électro-ménagers (four, lave-vaisselle, machine à laver et thermomix) qui ne fonctionnent plus en raison de l’infestation de cafards, sera rejetée en l’absence de preuve de ce préjudice qui ne résulte que de ses propres déclarations, et d’un lien de causalité avec les fautes retenues.

Sur la demande reconventionnelle de la société ERILIA

Le juge des contentieux de la protection faisant droit pour partie aux demandes indemnitaires de Madame [V] [B], la société ERILIA sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur les demandes accessoires

LA SOCIÉTÉ ERILIA qui succombe principalement supportera la charge des dépens et sera déboutée de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’équité commande de condamner la société ERILIA à payer à Madame [V] [B], la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire ;

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendue en premier ressort,

Dit et juge que la société ERILIA a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent;

Condamne la société ERILIA à payer, à Madame [V] [B] la somme totale de 3000 euros en réparation de son prejudice de jouissance et moral;

Déboute Madame [V] [B] de sa demande au titre de son préjudice matériel;

Déboute la société ERILIA de sa demande de dommages et intérêts;

Condamne la société ERILIA à payer à Madame [V] [B], la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute la société ERILIA de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamne la société ERILIA aux dépens;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires;

Dit n’ y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE