Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p16 aud civile prox 7, 18 mars 2025, n° 24/04931

TJ Marseille 18 mars 2025

Arguments

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Accepté
Non justification d'assurance par les locataires
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas justifié d'une assurance dans le délai d'un mois suivant le commandement, entraînant l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Défaut de paiement des loyers
La cour a jugé que le défaut de paiement des loyers justifiait la résiliation du bail, en raison de l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion des locataires, considérant qu'ils occupaient les lieux sans droit après l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Non paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas contesté le montant de la dette, les condamnant au paiement des arriérés.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires devaient indemniser le bailleur pour leur occupation illégale des lieux.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a accordé une indemnité au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice de la SCI AURISA.
Accepté
Charge des dépens
La cour a condamné les locataires aux dépens, y compris le coût du commandement de payer.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p16 aud civ. prox 7, 18 mars 2025, n° 24/04931
Numéro(s) :	24/04931
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lilia BARIKIAlexandra TROJANI
Parties :	S.C.I. AURISA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 18 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 17 Décembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04931 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JLN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. AURISA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lilia BARIKI, avocat au barreau de MARSEILLE, M^e Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSES

Madame [X] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Madame [E] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée à effets au 1er décembre 2019, la SCI AURISA a donné à bail à Madame [X] [J] et Madame [E] [J] un garage n°79 et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, le 22 avril 2024, la SCI AURISA a fait délivrer aux consorts [J] un commandement de payer la somme de 1.770 euros, visant la clause résolutoire contractuelle et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par assignation du 5 juillet 2024, la SCI AURISA a attrait Madame [X] [J] et Madame [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, au visa de la loi du 6 juillet 1989, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties pour défaut d’assurance et de paiement du commandement de payer dans le délai légal, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves des locataires ; ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner solidairement Mesdames [J] à lui payer :* la somme de 2.655 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 25 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 .770 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation de 885 euros égale au dernier loyer avec charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais d’expulsion.

Appelée à l’audience du 17 décembre 2024, l’affaire a été plaidée.

A cette audience, représentée par son conseil, la SCI AURISA a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 7.080 euros au jour de l’audience.

Régulièrement citées à étude, Madame [X] [J] et Madame [E] [J] n’ont pas comparu et personne pour elles.

Le délibéré a été fixé au 18 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée”.

Ainsi, le défaut de comparution de Madame [X] [J] et Madame [E] [J] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige les opposant à la SCI AURISA.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 juillet 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI AURISA avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX le 23 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et des effets

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d’abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

Le contrat de bail à effets au 1er décembre 2019 stipule une clause résolutoire en page 2 pour défaut de justificatif de la police d’assurance dans le mois d’un commandement notifié par huissier.

Un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs a été délivré à Madame [X] [J] et Madame [E] [J] par commissaire de justice le 22 avril 2024.

Madame [X] [J] et Madame [E] [J] n’ont pas justifié être assurées au titre des risques locatifs à l’époque de la délivrance du commandement ni dans le mois qui a suivi, ni jusqu’à ce jour.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 22 mai 2024, date à partir de laquelle les défenderesses sont devenues occupantes sans droit ni titre des lieux, qu’il leur appartient désormais de quitter.

L’expulsion de Mesdames [J] et de tout occupant de leur chef sera donc ordonnée, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Mesdames [J] causent jusqu’à leur départ définitif un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Mesdames [J] seront condamnées solidairement par application de la clause de solidarité contenue au bail et en qualité de co-preneurs, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation depuis le 22 mai 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera égale au montant du loyer avec charges, soit 885 euros.

Sur les demandes de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI AURISA produit un décompte au 17 décembre 2024, démontrant que Mesdames [J] restent devoir un arriéré locatif de 7.080 euros.

Mesdames [J] qui ne comparaissent pas, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le montant ou le principe de cette dette.

Par conséquent, elles seront solidairement condamnées à payer cette somme à la SCI AURISA au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024 sur la somme de 1.770 euros et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Mesdames [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI AURISA, les défenderesses seront in solidum condamnées à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail à effets au 1er décembre 2019, conclu entre d’une part la SCI AURISA, d’autre part Madame [X] [J] et Madame [E] [J], portant sur un garage n°79 et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 22 mai 2024 ;

Ordonne en conséquence à Madame [X] [J] et Madame [E] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Madame [X] [J] et Madame [E] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI AURISA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [X] [J] et Madame [E] [J] in solidum à payer à la SCI AURISA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges, soit 885 euros, à compter du 22 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamne Madame [X] [J] et Madame [E] [J] in solidum à payer à la SCI AURISA la somme de 7.080,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024 sur la somme de 1770 euros et pour le surplus à compter la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, comptes arrêtés au 17 décembre 2024 ;

Condamne Madame [X] [J] et Madame [E] [J] in solidum à payer à la SCI AURISA la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [X] [J] et Madame [E] [J] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu d’y déroger;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le juge