TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°

du 03 Novembre 2025

Enrôlement : N° RG 24/02157 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4ROP

AFFAIRE : Mme [D] [K] ( la SELARL NEMESIS)

C/ S.D.C. [Adresse 6] (l’AARPI ALPHA AVOCATS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 08 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffier : Madame Pauline ESPAZE, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 28 octobre 2025, prorogée au 03 Novembre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [D] [K]

née le [Date naissance 1] 1997 à [Localité 4] (13), domiciliée et demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Jean Laurent ABBOU de la SELARL NEMESIS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 3] , représenté par son syndic en exercice, la SARL D4 IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 524 659 323 et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI de l’AARPI ALPHA AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [K] est propriétaire des lots 22 et 64 au sein de la copropriété de l’ensemble immobilier VILLA SEIGNEURIE sise [Adresse 3].

Le 20 janvier 2022, elle a sollicité auprès du syndic l’autorisation d’apposer deux grilles d’évacuation d’air afin d’installer un système de climatisation et de chauffage dans son lot.

Madame [D] [K] a procédé aux travaux sans autorisation préalable.

Le 8 juin 2023, le syndic a mis en demeure Madame [D] [K] de retirer ces grilles d’aération.

Madame [D] [K] a demandé l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale la ratification de ces travaux.

Par assemblée générale du 13 décembre 2023, la résolution a été rejetée.

*

Suivant exploit du 16 février 2024, Madame [D] [K] a fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5].

Par conclusions notifiées par RPVA le 22 avril 2025, Madame [D] [K] demande au tribunal de :

— annuler la résolution n°31 exprimant le refus par l’assemblée générale des travaux d’apposition des grilles d’évacuation sur le fond privatif de Madame [D] [K],

— autoriser les travaux réalisés par Madame [D] [K] consistant en la mise en peuvre de deux petites plaques d’aération de couleur sombre en façade de l’immeuble,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral causé à Madame [D] [K] sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 22 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] demande au tribunal de :

— débouter Madame [D] [K] de l’ensemble de ses demandes,

— ordonner à titre reconventionnel à Madame [D] [K] de remettre la façade de l’immeuble dans son état initial en procédant à la dépose des deux grilles d’aération irrégulièrement installées, au retrati du tuyau d’aération, au reboucharge des percements de la façade et à la remise en peinture des parties endommagées dans une teinte identique à celle de la façade, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

— assortir cette injonction d’une astreinte de 500 euros par jour de retard,

— condamner Madame [D] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n°31

— Sur le non respect du règlement de copropriété

Madame [D] [K] fait valoir en premier lieu que le refus de l’assemblée générale

de ratifier les travaux de pose des grilles en façade ne respecte pas les termes du règlement de copropriété en ce que l’article 22 stipule que “les copropriétaires pourront installer toutes les tuyauteries, canalisations, câbles téléphoniques et de téléx, etc… dans les parties communes dont ils sont propriétaires indivis, sous réserve que ces éléments soient dissimulés par des gaines ou des faux plafonds, sauf pour ce qui passerait dans la circulation des caves auquel cas ces éléments pourront être placés de façon apparente pour autant qu’ils ne portent pas atteinte aux conditions d’utilisation normales desdites parties communes.”

Toutefois, cet article ne permet l’installation de dispositifs apparents en parties communes que dans les caves. Il ne concerne pas les travaux qui pourraient être réalisés en façade.

Madame [D] [K] ne peut arguer de la discrétion des deux grilles aposées sur la façade pour dire qu’il faut faire une exception au principe d’interprétation stricte de l’article 22 du règlement de copropriété, ce dernier ne concernant pas les travaux réalisés en l’espèce.

Cette argumentation ne peut qu’être rejetée.

— Sur l’abus de majorité

Il est constant que l’abus de majorité consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif d’un groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit avec l’intention de nuire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires.

Madame [D] [K] estime que refus de valider ses travaux est fautif car des copropriétaires ont installé des blocs de climatisation sur leurs balcons.

Toutefois, Madame [D] [K] ne produit aucune assemblée générale autorisant ces travaux. Il n’est pas démontré que ces travaux ont été réalisés avec l’accord de l’assemblée générale et qu’ils ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une action judiciaire aux fins de retrait.

Par ailleurs, le percement de la façade et l’installation d’un climatiseur sur un balcon avec garde-corps semi-opaque protégeant la vue ne sont pas des travaux identiques et l’assemblée générale serait en tout état de cause légitime souveraine à les traiter différemment.

En outre, s’agissant des gaines d’aération chromées en façades invoquées par Madame [D] [K], les photographies montrent que ces dernières sont toutes identiques et placées au mêmes endroits sur la façade. Il peut être pensé qu’elles sont d’origine et Madame [D] [K] ne démontre pas qu’elles ont été posées individuellement par chacun des copropriétaires.

Enfin, il doit être noté que le refus de l’assemblée générale ne concerne pas une demande de travaux avant que ces derniers ne soient réalisés. La résolution consistait en une ratification de travaux effectués sans autorisation préalable.

Madame [D] [K] ne peut faire état de l’absence de réponse du syndic à sa demande de travaux car d’une part ce dernier n’était pas habilité à donner cette autorisation et d’autre part elle ne l’a pas saisi d’une demande d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de sa demande d’autorisation de travaux.

Le silence du syndic à son courrier du 20 janvier 2022 n’est pas susceptible de donner droit à Madame [D] [K] de réaliser les travaux sans autorisation préalable de l’assemblée générale suivant les termes d’ordre public de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Madame [D] [K] ne démontre pas l’existence d’un abus de majorité.

Madame [D] [K] sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°31 de l’assemblée générale du 13 décembre 2023.

Sur la demande d’autorisation à réaliser les travaux

L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

Il est constant que le copropriétaire, qui de sa seule autorité, a procédé à des travaux affectant les parties communes, empêche lui-même l’application de l’article 30 al 4 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, Madame [D] [K] a déjà réalisé les travaux litigieux pour lesquels elle sollicite une autorisation judiciaire. Les conditions d’application de l’article 30 al 4 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont alors plus réunies. Madame [D] [K] ne pourra qu’être déboutée de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [D] [K]

Madame [D] [K] ayant été déboutée de ses demandes principales, sa demande de dommages et intérêts ne pourra pas aboutir en l’absence de démonstration d’une faute du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de remise en état du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, les travaux entrepris sur la façade par Madame [D] [K] sans autorisation de l’assemblée générale sont illicites.

Madame [D] [K] sera condamnée à remettre en état la façade en déposant les grilles d’aération et le tuyau d’aération, reboucher les percements de la façade et faire appliquer une peinture identique à celle de la façade sur les zones objets des travaux de remise en état.

La demande d’astreinte sera rejetée compte tenue de la nature des travaux à réaliser, de l’absence d’atteinte à la structure de l’immeuble et de l’atteinte très limitée à l’esthétique de ce dernier.

Par ailleurs, Madame [D] [K] redevenant légitime à solliciter à nouveau une autorisation à l’assemblée générale de réaliser de tels travaux après retrait de ces installations, et le cas échéant à solliciter une autorisation judiciaire, cette dernière a également intérêt à exécuter le présent jugement dans les meilleurs délais.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Madame [D] [K] succombant en ses demandes, elle sera tenue des dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Madame [D] [K] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort,

Déboute Madame [D] [K] de sa demande d’annulation de la résolution n°31 de l’assemblée générale du 13 décembre 2023,

Déboute Madame [D] [K] de sa demande d’autorisation de travaux,

Déboute Madame [D] [K] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne Madame [D] [K] à remettre en état la façade en déposant les deux grilles d’aération et le tuyau d’aération, rebouchant les deux percements de la façade et en faisant appliquer une peinture identique à celle de la façade sur les zones objets des travaux de remise en état,

Dit n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte,

Condamne Madame [D] [K] aux dépens,

Condamne Madame [D] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIEME CHAMBRE CIVILE SECTION A4 DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE 03 NOVEMBRE 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE