TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 27 Juin 2025 prorogée au 02 Juillet 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 23 Mai 2025

N° RG 24/03019 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5DI2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GLOBAL FREIGHT LOGISTICS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice BATTESTI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A.S. FONCIERE JAGUAR, dont le siège social est sis [Adresse 2]/FRANCE

représentée par Maître Axel DAURAT de la SELARL SELARL GRIMALDI ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La société GLOBAL FREIGHT LOGISTICS est titulaire d’un contrat de bail en date du 19 juin 2019 consenti par la société FONCIÈRE JAGUAR pour une durée de 3, 6 et 9 années entières et consécutives à compter du 1er septembre 2019 portant sur des locaux commerciaux dépendant de l’immeuble collectif dénommé QUANTA, situé au R+2 du [Adresse 1] d’une superficie de 55,70 m², moyennant un loyer annuel de 12 811 €, auquel s’ajoute la TVA au taux légal en vigueur et comportant une clause résolutoire.

Au titre du règlement des charges, le contrat prévoit qu’à la date de sa signature, le montant des charges est de 35 € HT/m² locatif par an et le montant provisionnel des impôts et taxes liés aux locaux et la quote-part des parties communes est de 22 € HT/m² locatif par an dont le preneur devra s’acquitter du paiement le premier jour de chaque mois civil en plus du loyer et que la régularisation interviendra chaque année par l’envoi au preneur d’un état récapitulatif de ses charges, impôts, taxes et redevances au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il sera établi.

Le 28 mai 2024, la société FONCIÈRE JAGUAR a fait délivrer à la société GLOBAL FREIGHT LOGISTICS un commandement de payer la somme principale de 7141,63 €, visant la clause résolutoire du bail auquel a été annexé un extrait du grand livre du compte client la société GLOBAL FREIGHT LOGISTICS.

Soutenant que les régularisations de charges réclamées dans le cadre du commandement de payer du 28 mai 2024 se heurtent à une contestation sérieuse, par exploit de commissaire de justice du 26 juin 2024, la société GLOBAL FREIGHT LOGISTICS a fait assigner la société FONCIÈRE JAGUAR, aux fins d’obtenir:

— voir constater qu’il existe une contestation sérieuse à l’acquisition de la clause résolutoire et à son expulsion ;

— constater qu’elle est débitrice d’aucune somme envers la société FONCIÈRE JAGUAR ;

— condamner la société FONCIÈRE JAGUAR à lui payer la somme de 3000 €, à titre de provision, augmentée des intérêts de droit au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— la condamner au paiement de la somme de 2500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mai 2025.

À cette date, la société GLOBAL FREIGHT LOGISTICS, par l’intermédiaire de son conseil, maintient et développe ses conclusions auxquelles il sera renvoyé et sollicite voir :

À titre principal,

— constater qu’il existe une contestation sérieuse à l’acquisition de la clause résolutoire et à son expulsion ;

— constater qu’elle n’est débitrice d’aucune somme envers la société FONCIÈRE JAGUAR et --débouter la société FONCIÈRE JAGUAR de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

Reconventionnellement,

— condamner la société FONCIÈRE JAGUAR à lui payer, à titre de provision, la somme de 7376,86 € ;

Subsidiairement,

— suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial et lui accorder un délai de paiement de la somme de 7141,63 € dans le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Dans tous les cas,

— condamner la société FONCIÈRE JAGUAR au paiement de la somme de 2500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société FONCIÈRE JAGUAR, représentée par son conseil à l’audience, poursuit ses conclusions en défense n°2 auxquelles il sera renvoyé et sollicite voir :

— juger que la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du 19 juin 2019 consenti à la société FONCIÈRE JAGUAR est acquise depuis le 28 juin 2023 ;

En conséquence,

— débouter la société GLOBAL FREIGHT LOGISTICS de l’ensemble de ses demandes ;

— juger que la résiliation du bail est intervenue à compter du 28 juin 2023 ;

— ordonner l’expulsion de la société GLOBAL FREIGHT LOGISTICS desdits locaux, sans délai ainsi que celle de tout occupant pour elle ou par elle, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— l’autoriser à faire procéder à l’expulsion de la société GLOBAL FREIGHT LOGISTICS des lieux avec, le cas échéant, le concours de la force publique, à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il estime utile, d’un technicien et à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives, aux frais, risques et périls de la société GLOBAL FREIGHT LOGISTICS ;

— condamner la société GLOBAL FREIGHT LOGISTICS, à titre provisionnel, à lui payer la somme de 7141,63 € en principal, augmentée des intérêts de retard calculé au taux d’intérêt légal publié par la Banque de France à compter du commandement de payer du 28 mai 2023 jusqu’à complet et parfait paiement avec capitalisation à compter de la signification de l’assignation, sans préjudice de toutes sommes, notamment celles dues à titre d’indemnité d’occupation lorsque celle-ci sera liquidée;

— condamner la société GLOBAL FREIGHT LOGISTICS au paiement, à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation à compter du 28 juin 2023 égale au montant du loyer normalement dû de 3395,40 € HT par jour de retard et ce jusqu’à libération définitive des locaux et remise des clés à elle ou à son mandataire ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— la condamner à lui payer la somme de 5000 € au titre de sa mauvaise foi contractuelle ;

— condamner la société FONCIÈRE JAGUAR à lui payer la somme de 3500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

SUR QUOI

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Attendu que l’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail au terme convenu ;

Que l’article R145-36 du code de commerce dispose « l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci » ;

Que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser une urgence au sens de l’article 834 du Code civil précité ;

Qu’elle peut, en effet, constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Que dans ce cadre, il appartient au bailleur, qui demande la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de rapporter la preuve de sa créance ;

Que si le juge des référés n’est pas compétent pour se prononcer sur la validité d’un commandement de payer, il doit néanmoins s’assurer que le commandement de payer a été délivré de bonne foi, qu’il est suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s’assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d’être en mesure de les régulariser s’il estime les sommes exigées incontestables ou, le cas échéant de formuler des contestations ;

Que dans ce contexte, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, d’une part et que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

Attendu qu’en l’espèce, le contrat de bail commercial du 19 juin 2019 (article 20), liant les parties, contient une clause résolutoire qui précise qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme du loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, des indemnités d’occupation, ou d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou d’exécuter resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur ;

Que la société GLOBAL FREIGHT LOGISTICS soutient que le bailleur n’a pas mis en œuvre la clause résolutoire de bonne foi ;

Qu’il affirme en effet que la créance de charges du commandement de payer du 28 mai 2024 n’est pas sérieusement incontestable au regard des corrections des régularisations de charges 2021 et 2022, de l’absence d’état récapitulatif et de tableau récapitulatif des charges poste par poste pour l’année 2022, de l’impossibilité de distinguer le loyer des différentes provisions et d’en vérifier le montant le montant ;

Que pour justifier de l’existence de contestation sérieuse, la société GLOBAL FREIGHT LOGISTICS produit notamment aux débats le contrat de bail du 19 juin 2019, différentes factures de régularisation de charges entre le 29 septembre 2020 et le 29 août 2023 et deux avoirs du 29 août 2023 et un avoir du 1er septembre 2023, le commandement de payer du 28 mai 2024 et des échanges de courriers ;

Attendu que dans le cas présent, le contrat de bail a été conclu moyennant un loyer annuel de 12 811 € auquel s’ajoute la TVA et des provisions pour charges, qui ont été fixées, à la date de signature du 19 juin 2019, à la somme 35 € HT/m² locatif par an et le montant prévisionnel des impôts et taxes liées aux locaux et à la quote-part des parties communes à la somme de 22 € HT/m² par an ;

Que le bail prévoit une régularisation annuelle des charges par l’envoi au preneur d’un état récapitulatif des charges, impôts, taxes et redevances au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il sera établi ;

Attendu que contrairement à l’affirmation de la société GLOBAL FREIGHT LOGISTICS, la société FONCIÈRE JAGUAR produit non seulement un tableau de régularisation des charges 2021 en pièce 4 mais aussi un tableau de régularisation des charges 2022 en pièce 5 ainsi que l’intégralité des factures 2021 et 2022 correspondantes aux charges dont elle lui réclame le paiement pour sa quote-part ;

Qu’en l’occurrence, le bailleur a procédé à l’annulation des régularisations de charges des années 2021 et 2022, d’un montant initial de 4077,60 € en 2021 et de 4656 € en 2022, suite à la suppression de la prestation sécurité initialement facturée, et a émis deux avoirs du 29 août 2023 pour la somme de 4077,60 € au titre la régularisation des charges 2021 et de 4656 € au titre de la régularisation de charges 2022 ;

Qu’il a ensuite établi deux factures de régularisation de charges le 29 juin 2023 pour la somme de 1310,40 € au titre de l’année 2021 et le 29 août 2023 pour la somme de 1904,40 € au titre de l’année 2022 ;

Que le 28 mai 2024, la société FONCIÈRE JAGUAR a fait délivrer à la société GLOBAL FREIGHT LOGISTICS un commandement de payer la somme en principal de 7141,63 € auquel est annexé un décompte de créance pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024 ;

Que ce décompte porte sur les loyers trimestriels des premier, deuxième, troisième et quatrième trimestre 2023 et premier trimestre 2024, comporte les annulations de régularisations de charges de 4077,60 € et de 4656 €, fixe à hauteur de la somme de 1904,40 € les régularisations de charges de l’année 2022 et de la somme de 1310,40€ celles au titre de l’année 2021 et mentionne les versements effectués par la société GLOBAL FREIGHT LOGISTICS ;

Que pour autant ce décompte ne permet pas au preneur de distinguer le montant du loyer TTC des provisions pour charges, ainsi que des provisions pour impôts, taxes et redevances ;

Qu’en effet, dans le cadre de ce décompte, la société GLOBAL FREIGHT LOGISTICS réclame à la société FONCIÈRE JAGUAR le paiement de loyers trimestriels TTC, provisions pour charges, impôts, taxes et redevances comprises soit la somme totale de 31 067,68 € pour la période du premier trimestre 2023 au premier trimestre 2024 inclus ;

Qu’il ressort de ce décompte que la société GLOBAL FREIGHT LOGISTICS a effectué des règlements pour la somme totale de 25 385,50 € auxquels s’ajoutent les avoirs de 1169,71 € de régularisation de charges 2022 et 584,86 € de régularisation de charges 2023, portant le montant des sommes versées par le preneur à la somme totale de 27 140,07 € ;

Qu’ainsi le commandement de payer du 28 mai 2024 n’est pas suffisamment clair et précis pour permettre au preneur d’identifier les causes précises des sommes réclamées d’une part et établir, sans contestation possible, l’existence même d’une créance du bailleur à l’encontre du preneur à hauteur de sommes justifiées et non contestables;

Qu’il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes de la société FONCIÈRE JAGUAR visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et à statuer sur ses conséquences ;

Que les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai présentées par la société GLOBAL FREIGHT LOGISTICS sont dès lors sans objet ;

Sur la demande reconventionnelle

Attendu que la demande reconventionnelle de la société GLOBAL FREIGHT LOGISTICS suppose la détermination du bien-fondé de la créance qu’elle allègue à l’égard de la société FONCIÈRE JAGUAR, exige une analyse précise des conditions du bail ainsi que la réalisation de décomptes précis faisant la distinction entre le montant du loyer et des différentes provisions pour charges, taxes, impôts et redevances depuis 2021, qui excèdent manifestement la compétence du juge des référés, juge de l’évidence ;

Qu’il ne sera donc pas fait droit à la demande reconventionnelle de la société GLOBAL FREIGHT LOGISTICS ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la société FONCIÈRE JAGUAR sera condamnée au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société FONCIÈRE JAGUAR visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, portant sur les locaux commerciaux dépendant de l’immeuble collectif dénommé QUANTA, situé au [Adresse 3] [Adresse 1], et à statuer sur ses conséquences ;

DEBOUTONS la société la société FONCIÈRE JAGUAR de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

DÉBOUTONS la société GLOBAL FREIGHT LOGISTICS de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNONS la société FONCIÈRE JAGUAR à payer à la société GLOBAL FREIGHT LOGISTICS la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNONS la société FONCIÈRE JAGUAR aux entiers dépens de référé ;

REJETONS le surplus de l’intégralité des demandes des parties plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 27 juin 2025

À

— M^e Fabrice BATTESTI

— Maître Axel DAURAT