TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé – OC RG initial n°23/1156

N° RG 25/00289 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZHPW

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 13 MAI 2025

DEMANDEUR :

M. [H] [X]

Comité Médical AIMSIB

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Eric DELFLY, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

S.A.S. ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante

S.A.S. PEI 3

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Benjamin MILLOT, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Pascal GOURDAULT-MONTAGNE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 22 Avril 2025

ORDONNANCE du 13 Mai 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 21 mai 2021, la S.C.I. [Localité 10] Alhena Gare a mis à bail professionnel au profit de M. [H] [X] des locaux correpondant au lot n°24 situé au deuxième étage de l’immeuble se trouvant au [Adresse 9][Adresse 4] [Localité 10] (Nord) à compter du 1er juin 2016. Conclu pour une durée de neuf années, le bail a fixé le loyer annuel à 9 800 euros payable mensuellement et d’avance outre une provision annuelle pour charge de 1 730 euros et un dépôt de garantie de 1 633 euros.

La S.A.S. PEI 3 a acquis la propriété des locaux en cause le 27 juillet 2021. Elle a mandaté la S.A.S. Advenis Property Management pour en assurer la gestion.

Par ordonnance du 21 novembre 2023 prononcée dans l’affaire enregistrée sous le numéro de registre général 23/1156, le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé a notamment, sur la demande de la S.A.S. PEI 3 et à l’encontre de la S.A.S. Soprema Entreprises et de la S.A. SMA, désigné M. [S] [R] afin de réaliser une expertise judiciaire. Depuis, cet expert a été remplacé par M. [B] [G].

Monsieur [X], qui exerce une activité de médecine libérale dans les locaux loués, a exposé que les infiltrations présentes dans l’immeuble se sont aggravées et qu’elles ont atteint son cabinet médical.

Par acte délivré à sa demande le 17 février 2025, M. [X] a fait assigner la S.A.S. PEI 3 et la S.A.S. Advenis Property Management devant le juge des référés de [Localité 8] notamment afin de condamnation de la bailleresse à exécuter sous astreinte les travaux de nature à remédier à ces désordres.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 11 mars 2025. Elle a été retenue à l’audience du 22 avril 2025.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 avril 2025, M. [X] demande notamment de :

Sur les demandes principales du preneur,

— ordonner l’extension de mission,

— condamner, par provision, la société PEI3 à lui payer 10 211,40 euros, à compenser éventuellement en tout ou partie avec les loyers qui pourraient rester à sa charge,

— ordonner en tout hypothèse, le séquestre des loyers (hors compensation) impayés ou à venir entre les mains de M. le président de la Carpa, sous la diligence de M^e Eric Delfly,

— déclarer irrecevable ou débouter la société PEI3 de sa demande reconventionnelle en paiement des loyers à raison d’un trouble de jouissance affectant de façon ancienne tout autant les parties communes que les locaux donnés à bail,

A titre subsidiaire,

— ordonner la compensation entre les éventuels dommages et intérêts alloués au preneur et les loyers, totalement ou partiellement, laissés à la charge du preneur,

— condamner la société PEI3 à lui payer 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société PEI3 aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 avril 2025, la S.A.S. PEI 3 sollicite :

— le débouté de M. [X] de ses demandes,

— à titre reconventionnel, le condamner à lui payer une provision de 10 792,95 euros au titre des loyers et accessoires échus au 1er avril 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025 jusqu’à complet paiement,

— en tout état de cause, condamner M. [X] à lui payer 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux dépens.

La S.A.S. Advenis Property Management n’a pas constitué avocat.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il y est renvoyé pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments soulevés.

A l’issue du débat, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur la demande d’ordonnance commune

M. [X] demande à participer aux opérations d’expertise de l’immeuble du local loué prévues par l’ordonnance du 21 novembre 2023. Il fait valoir qu’il a intérêt à participer aux opérations d’expertise pour que l’expert puisse se prononcer sur l’état du local, en application de l’article 145 du code de procédure civile.

Le demandeur expose que si l’expert a déposé deux notes le 27 février 2024 et le 30 mai 2024, il apparait que l’expertise n’a depuis pas progressé alors que les désordres sont apparus en 2021, que des travaux de sauvegarde pourraient être ordonnés et que M. [X] n’a pas été associé aux missions de l’expertise alors que les notes de l’expert attestent de la nécessité d’avoir accès à son cabinet.

Le demandeur rappelle que l’extension de mission à une nouvelle partie ne nécessite pas l’avis préalable de l’expert, contrairement à l’extension de mission confiée à l’expert, le preneur pouvant demander ultérieurement la possibilité d’étendre la mission de l’expert à l’évaluation de ses préjudices.

La S.A.S. PEI 3 s’oppose à cette demande. Elle allègue que l’expert judiciaire doit préalablement se prononcer sur l’utilité d’une extension de mission et ce alors que le demandeur, informé de l’expertise judiciaire en cours, n’a pas effectué de démarches amiables auprès de l’expert. La S.A.S. PEI 3 expose que le demandeur ne peut affirmer que les désordres sont apparus chez lui en 2021 alors que le bailleur a déclaré après l’achat de l’immeuble, avoir été informé de malfaçons en toiture à compter d’août 2021, afin de mobiliser l’assurance dommage ouvrage en raison de travaux effectués par la société Soprema.

La S.A.S. PEI 3 affirme qu’il ne peut lui être reproché un comportement fautif pour ne pas avoir interpelé l’expert judiciaire sur les mesures conservatoires à mettre en œuvre, puisqu’elles relèvent de la mission de l’expert.

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Selon l’article 245 alinéa 3 du code de procédure civile, l’avis de l’expert doit être sollicité, lorsqu’il s’agit d’étendre la mission de l’expert ou de confier une mission complémentaire à un autre technicien et en l’occurrence, il s’agit seulement de déclarer commune l’expertise à M. [X] et non pas d’étendre la mission du technicien, de sorte que la consultation de l’expert ne s’impose pas au juge.

En l’espèce, si les parties sont en désaccord sur la date d’apparition des désordres dans le cabinet de M. [X], il apparait à travers les pièces transmises aux débats par le demandeur, que son cabinet est atteint par des infiltrations qui proviendraient de la toiture, objet de la mesure d’expertise nécessitant l’avis de l’expert à son contradictoire.

L’expert a d’ailleurs précisé dans sa note du 30 mai 2024, qu'« il y aura nécessité absolue de pouvoir accéder au local du docteur [X] lors de cette seconde campagne » (pièce défenderesse n°2).

Dès lors, les opérations d’expertise seront étendues à M. [H] [X], sans que la mission de l’expert ne soit modifiée.

Sur les demandes de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Son second alinéa précise que, dans les cas où l’existence n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il en résulte qu’il appartient à la partie qui réclame en référé le versement d’une provision ou l’exécution d’une obligation de démontrer l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, étant rappelé que selon l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [X] sollicite la condamnation de la S.A.S. PEI 3 à payer 10 211, 40 euros au titre de son trouble de jouissance à compenser éventuellement en tout ou partie avec les loyers qui pourraient rester à sa charge.

M. [X] expose que le bailleur aurait pu interpeller l’expert sur les mesures conservatoires à mettre en œuvre pour mettre fin aux désordres au moins provisoirement et l’informer de l’absence du preneur aux opérations d’expertise. Il fait valoir que si l’expert n’a pas tranché l’imputabilité des désordres, l’abstention du bailleur a causé un trouble de jouissance au preneur, qui peut solliciter une provision devant le juge des référés en application des articles 1721 du code civil et 835 du code de procédure civile. M. [X] rappelle que le bailleur a une obligation de délivrer une chose propre à l’usage convenu et en bon état de réparation afin que le preneur puisse exercer son activité au sein des locaux loués.

Le demandeur indique que le loyer est fixé à 1701, 90 euros, que les désordres ne sont pas résolus depuis mai 2021 dans les parties communes et dans les parties privatives, démontrant que depuis plusieurs années, un immeuble impropre à sa destination et susceptible d’affecter l’activité du locataire. Selon lui le préjudice subi représente un abattement de la valeur locative de l’ordre de 13% à comparer avec l’état de l’immeuble, constituant la partie manifeste et non contestable de ce préjudice. M. [X] soutient que son préjudice, calculé sur la base de six mois de loyers, correspond à 10 211, 10 euros

En réponses aux écritures adverses, le demandeur précise que les dispositions des articles 1719 et 1721 du code civil sur la jouissance paisible et l’obligation de délivrance, ne prévoit pas la démonstration d’une faute ou d’une mauvaise foi du bailleur mais la simple constatation d’u manquement de ce dernier, ainsi qu’une absence de rattachement du désordre à la force majeure. Il expose que les parties s’entendant sur l’existence d’un désordre depuis 2021, qui perdure dans le temps, le bailleur devant la garantie au preneur sans possibilité de se retrancher derrière l’existence d’une contestation sérieuse.

La S.A.S. PEI 3 s’oppose à cette demande.

Elle soutient que la mise en œuvre de l’exception d’inexécution par le locataire est subordonnée à un manquement du bailleur rendant impossible la jouissance des locaux loués et que le demandeur a attendu que le bailleur forme une demande reconventionnelle au paiement pour s’en prévaloir.

La défenderesse expose que le montant fixé n’est accompagné d’aucun justificatif pour la période considérée puisque si le préjudice est réellement souffert depuis 2021, le locataire aurait pu agir précédemment et demander réparation pour faire correspondre la période au montant réclamé.

La S.A.S. PEI 3 déclare que la compensation ne pourra aboutir dans la mesure où il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’accorder une provision sur indemnité, qui nécessite d’apprécier une faute, un préjudice et un lien de causalité.

En application des dispositions du droit commun du bail, le bailleur est tenu de garantir au preneur une jouissance paisible des lieux loués et est responsable à l’égard du preneur des troubles de jouissance dont il ne peut s’exonérer qu’en cas de force majeure (article 1719-3 ° du code civil). Le texte ne requiert pas de démontrer l’engagement de la responsabilité civile, par l’existence d’une faute qui aurait causé un préjudice.

Si la date d’apparition des désordres invoquée n’est pas fixée et qu’elle diffère selon les allégations des parties, il ressort des pièces communiquées, non seulement du demandeur qui a envoyé des courriers pour les infiltrations touchant l’intérieur de son cabinet mais également des notes de l’expert produites aux débats par la défense, que les infiltrations sont non contestables autant dans les parties communes pour se rendre au local loué qu’à l’intérieur dudit local.

L’importance de ces infiltrations est manifeste comme leurs conséquences sur la jouissance, dont il n’est pas sérieusement contestable que le bailleur la doit paisible à son preneur.

Il convient de condamner la S.A.S. PEI 3 à payer une provision de 6 000 euros au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance.

Sur la demande en paiement des loyers

La S.A.S. PEI 3 sollicite la condamnation de M. [X] à payer 10 792, 95 euros. Elle soutient que cette créance n’est pas contestée ni contestable, puisque M. [X] s’est abstenu de régler les loyers et charges à leur échéance au motif des désagréments subis alors qu’il a continué d’exercer son activité dans les locaux, sans interruption.

M. [X] souligne que dans la situation de troubles de jouissance évidente, la condamnation en paiement des loyers se heurte à une contestation sérieuse qui limite les pouvoirs du juge des référés, la juridiction devant se déclarer incompétente pour trancher du litige portant sur des loyers se rapportant à la mise à disposition d’un immeuble au bénéfice d’un preneur qui subit un trouble de jouissance.

A titre subsidiaire, M. [X] sollicite la compensation des sommes que pourrait laisser la juridiction à la charge du preneur, avec le montant de dommages et intérêts qui sera alloué à titre provisionnel.

Les moyens soulevés par M. [X] ne portent pas sur la compétence du juge des référés mais sur le bien-fondé de la demande formulée par la S.A.S. PEI 3 en application de l’article 835 du code de procédure civile.

M. [X] ne conteste pas les sommes réclamées par la bailleresse au titre des impayés. S’il dénonce les conditions d’occupation du local, il reconnait néanmoins qu’il continue de l’exploiter, rendant non sérieusement contestable le paiement des loyers échus prévus au bail en contrepartie de la mise à disposition des locaux.

Dès lors, la demande en paiement provisionnel des loyers apparait non sérieusement contestable et M. [X] sera condamné au paiement de 10 792, 95 euros au titre des loyers impayés.

Sur la demande de compensation des sommes

L’article 488 du code de procédure civile précise que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée et qu’elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles. Cette autorité de la chose décidée oblige le juge à maintenir sa décision en l’absence de fait nouveau.

Dès lors, le juge des référés ne peut, sans statuer au fond, prononcer une compensation telle que réclamée par M. [X] de sorte qu’il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de séquestre des loyers

M. [X] sollicite le séquestre des loyers passés et à venir.

Il fait valoir que l’absence de sanction du bailleur le conduit à réclamer les loyers sans remplir son obligation de délivrance alors que l’origine des désordres n’est à ce jour pas déterminée. Le demandeur souligne que le séquestre des loyers parait être la solution pour constituer un axe de motivation entre le bailleur et le preneur, afin de résoudre même provisoirement les désordres.

La S.A.S. PEI 3 indique que le locataire ne justifie ni de sa situation financière ni de ses revenus, les loyers étant jusqu’en janvier 2024 payés par prélèvement, des rejets ont été émis pour les moins de janvier, février, mai, avril, juin, juillet, aout, octobre, novembre et décembre 2024. Le bailleur soutient que le rejet de prélèvement indique soit que le solde du compte bancaire est insuffisant soit que M. [X] fait opposition au virement et qu’il ne peut dans ces conditions, accéder à la demande de séquestre des loyers et charges passés et futurs. Le bailleur expose qu’il n’aurait aucune visibilité sur le paiement mensuel effectif par le preneur des loyers et des charges.

En l’occurrence, quand bien même l’accès au local apparait endommagé, il n’est pas contestable que le local a continué à être exploité puisque le demandeur précise exercer dans des conditions qu’il estime critiquables et qu’il n’est démontré aucune impossibilité totale de l’exploiter, de sorte qu’il n’apparaît pas légitime d’ordonner la consignation des loyers, même pour part.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la S.A.S. PEI 3 les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, il convient de rejeter les demandes formulées par les parties au titre des frais irrépétibles qu’elles ont dû exposer.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort,

Déclare communes à M. [H] [X] les opérations d’expertise par l’ordonnance du juge des référés du 21 novembre 2023 précitée pour les opérations accomplies postérieurement à son intervention ;

Dit que la S.A.S. PEI 3 communiquera sans délai à M. [H] [X] l’ensemble des pièces déjà produites par les parties ainsi que les notes rédigées par l’expert ;

Dit que l’expert devra convoquer M. [H] [X] à la prochaine réunion d’expertise au cours de laquelle il sera informé des diligences déjà accomplies et invité à formuler ses observations ;

Impartit à l’expert un délai supplémentaire d’un mois pour déposer son rapport ;

Condamne la S.A.S. PEI 3 à payer à M. [H] [X] une provision de 6 000 euros (six mille euros) à valoir sur la réparation du trouble affectant la jouissance des locaux loués au titre du bail liant les parties ;

Condamne M. [H] [X] à payer à la S.A.S. PEI 3 une provision de 10 792, 95 euros (dix mille sept cent quatre-vingt-douze euros et quatre-vingt-quinze centimes) à valoir sur les impayés de loyers ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de compensation ;

Rejette la demande de M. [H] [X] de consignation des loyers ;

Condamne la S.A.S. PEI 3 aux dépens ;

Rejette les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE