MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 Mai 2025

DOSSIER : N° RG 24/04787 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TNPR

NAC : 72A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 12 Mai 2025

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 03 Mars 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.D.C. LE CYPRIE représenté par son syndic, PICHET IMMOBILIER SERVICES,, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 175, et par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant,

DEFENDERESSE

S.C.I. CYPRIE, RCS [Localité 5] 821 229 895, dont le siège social est sis CHEZ M. ET MME [O] – [Adresse 3]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

La Sci Cyprie est propriétaire des lots n°29, 27 et 54, constitués au sein de la Résidence le Cyprie, située [Adresse 1] à Pin Balma (31130).

Par acte d’huissier du 22 octobre 2024 délivré à domicile, le syndicat des copropriétaires de cette résidence, représenté par son syndic la Sarl Pichet Immobilier Services, a fait assigner la Sci Cyprie devant le tribunal judiciaire de Toulouse auquel, en l’état de ses dernières écritures il demande, avec exécution provisoire de :

— condamner la Sci Cyprie à lui payer la somme de 26 444,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024 au titre des charges de co-propriété impayées au 10 octobre 2024,

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter du mois de février 2024,

— condamner la Sci Cyprie à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la Sci Cyprie à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation, le droit de plaidoirie et tous frais d’exécution,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

La Sci Cyprie, régulièrement assignée et destinataire de l’avis du greffe prévu par l’alinéa 3 de l’article 471 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction, avec fixation de l’affaire à l’audience du 3 mars 2025, est intervenue par ordonnance du 6 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la défenderesse est propriétaire des lots ci-dessus désignées.

Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires produit :

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales qui se sont tenues les 8 décembre 2021, 9 mars 2023 et 3 juin 2024,

— un décompte de charges afférentes aux lots appartenant au défendeur arrêté au 10 octobre 2024 à la somme de 26 444,40 euros.

La Sci Cyprie a été mise en demeure de régler les charges dues par lettre recommandée avec accusé réception du 15 février 2024 (réceptionnée le 21 février 2024), par lettre recommandée avec accusé réception du 16 mai 2024 (réceptionnée le 23 mai 2024) et par commandement de payer du 19 juillet 2024 (remis à domicile).

Il ressort néanmoins de ce décompte que la somme de 620 euros y a été imputée au titre de frais et frais d’envoi avocats qui ne s’analysent pas en des charges de copropriété, mais au titre des dépens.

La Sci Cyprie ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 25 824,40 euros (26 444,40 – 620), outre intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024 sur la somme de 20 376,59 euros.

La capitalisation des intérêts échus et dus pour une année au moins sera ordonnée à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

La défaillance prolongée de la défenderesse dans son obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges sans justifier de motifs valables expliquant sa carence, est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier et certain, distinct de celui pouvant être compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner la Sci Cyprie à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Succombant, la Sci Cyprie sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement de payer du 19 juillet 2024, sans qu’il y ait lieu en revanche de prévoir par anticipation sa condamnation à prendre en charge les frais de l’article A. 444-32 du code de commerce dans l’hypothèse où il serait procédé à l’exécution forcée du jugement à intervenir dès lors que les articles R 444-32, R 444-55 et R 444-3 du code de commerce qui régissent le tarif des huissiers de justice se suffisent à eux-mêmes sans avoir à en fixer quelque modalité.

Il n’apparaît pas équitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, la Sci Cyprie sera condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, sans qu’il y ait lieu de l’ordonner. Il n’est pas plus sollicité de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la Sci Cyprie à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Cyprie, située [Adresse 1] à Pin Balma (31130), représenté par son syndic en exercice, la somme de 25 824,40 euros au titre des charges de copropriété impayées au 10 octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024 sur la somme de 20 376,59 euros,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus pour une année au moins à compter du 15 février 2024,

CONDAMNE la Sci Cyprie à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Cyprie, située [Adresse 1] à Pin Balma (31130), représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence le Cyprie, située [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes s’agissant des intérêts au taux légal et des dommages et intérêts,

CONDAMNE la Sci Cyprie à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Cyprie, située [Adresse 1] à Pin Balma (31130) la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Sci Cyprie in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement de payer du 19 juillet 2024, mais à l’exclusion des frais d’exécution par anticipation.

Le Greffier La Vice-Présidente