TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 23 SEPTEMBRE 2025

Enrôlement : N° RG 23/09551 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3363

AFFAIRE : Mme [B] [W] et autres (M^e ALDEMAR)

C/ S.D.C. [Adresse 4] (la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 06 mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 09 septembre 2025 prorogée au 23 septembre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [B] [M] [U] [G] [W]

née le 06 mai 1952 à [Localité 6] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5]

Madame [Z] [O] [Y]

née le 24 décembre 2017 à [Localité 6] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

mineure représentée par ses parents [M] [Y] épouse [O] et [E] [O] [O]

Monsieur [F] [L] [I]

né le 1er août 1953 à [Localité 6] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 7]

Madame [A] [S] épouse [I]

née le 10 mars 1959 à [Localité 8] (31)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 7]

tous représentés par Maître Véronique ALDEMAR, avocate au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier “La Résidence [Adresse 3]” situé [Adresse 2]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. [T] [R]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son Président

représenté par Maître Philippe DE GOLBERY de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [O] [Y] et Madame [B] [W] sont nu-propriétaire et usufruitières d’un lot 240 dans l’ensemble immobilier de la résidence [Adresse 3], sise [Adresse 2], soumise au régime de la copropriété.

Monsieur [F] [I] et Madame [A] [S] épouse [I] sont propriétaires des lots 241 et 242 au sein de la même copropriété.

Suivant exploit du 1er septembre 2023, Madame [Z] [O] [Y], Madame [B] [W], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [S] épouse [I] ont fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de la résidence EDEN ROC.

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2025, Madame [Z] [O] [Y], Madame [B] [W], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [S] épouse [I] demandent au tribunal de :

— à titre principal, juger que la réserve mentionnée sur le résultat du vote relatif à la décision d’approbation des comptes adoptée au point 5 de l’ordre du jour et du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2023, réserve tendant à “la réintégration des charges de nettoyage afférentes aux chambres de service des bâtiments 3 et 4" est juridiquement inopérante et sans effet juridique et que les comptes en question doivent être considérés comme ayant été approuvés tels qu’ils figurent dans la convocation à cette assemblée,

— en conséquence, ordonner la soustraction dans les comptes de chacun de Madame [Z] [O] [Y], Madame [B] [W], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [S] épouse [I] des charges imputées indûment,

— subsidiairement, prononcer l’annulation de cette décision,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à chaque concluant la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître Véronique ALDEMAR.

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence EDEN ROC demande au tribunal de :

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes,

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamner les demandeurs à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de la société LESCUDIER&ASSOCIES.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 26 juin 2023

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les dispositions de l’article 4 du code de procédure civile obligent les parties à énoncer leurs prétentions dans le dispositif de leurs conclusions. Le tribunal ne statue que sur celles-ci.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les « dire et juger », « relever » et les « constater » ne constituent pas des prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés et à la discussion des prétentions et moyens, pas dans le dispositif.

Ainsi, le tribunal ne répondra de ce fait à de tels « dire et juger » et « constater » qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée et énoncée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de son jugement, mais dans ses motifs.

Madame [Z] [O] [Y], Madame [B] [W], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [S] épouse [I] demandent à titre principal qu’il soit jugé que la réserve mentionnée sur le résultat du vote relatif à la décision d’approbation des comptes adoptée au point 5 de l’ordre du jour et du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2023, réserve tendant à “la réintégration des charges de nettoyage afférentes aux chambres de service des bâtiments 3 et 4" est juridiquement inopérante et sans effet juridique et que les comptes en question doivent être considérés comme ayant été approuvés tels qu’ils figurent dans la convocation à cette assemblée.

Il convient de constater qu’il ne s’agit pas d’une demande au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Par ailleurs ensuite ils demandent la modification du texte de la résolution, ce qui n’entre pas dans les pouvoirs du tribunal, le texte d’une résolution relevant du pouvoir souverain de l’assemblée générale.

Il n’y a pas lieu de répondre aux demandes principales.

A titre subsidiaire, ils demandent que la résolution n°5 soit annulée. Il sera répondu à cette demande.

Les demandeurs font valoir que la réintégration des charges de nettoyage afférentes aux chambres de service des bâtiments 3 et 4 est injuste et relève d’un abus de majorité.

Il résulte du règlement de copropriété qu’au cinquième étage se trouvent 10 chambres de bonnes et que les locaux situés dans les dégagements desservant lesdites chambres de bonnes afférents aux services communs de ces chambres, tels que cabinets d’aisance, salle d’eau, placards, seront communs auxdites chambres de bonnes et attachés à celles-ci à raison de 1/10 ème pour chacune d’elles, toutes les charges y affectées seront supportées dans les mêmes proportions par les propriétaires desdites chambres de bonnes.

Un litige existe au sujet des frais d’entretien concernant les sanitaires de l’étage des chambres de bonnes.

Les demandeurs ont signalé au syndic par courriel du 5 septembre 2022 une très forte augmentation des charges particulières des chambres de bonnes sans correspondre aux sommes votées dans le budget.

Par courriel du 2 janvier 2023, Madame [B] [W] a écrit au syndic pour récapituler les termes d’une entrevue au cours de laquelle un accord serait intervenu, comprenant :

— l’arrêt total des prestations sanitaires et douches chambres de service au 31 décembre 2021 et des dépenses y afférentes,

— la réintégration des dépenses de nettoyage non votées pour 2020 et 2021 : un re-crédit de 367,92 euros pour 2020 et de 469,03 euros pour 2021 la concernant et le double pour les chambres de Monsieur [I],

— la régularisation de la répartition de l’entretien palier-dégagement des chambres de service en charges bâtiment 3 pour 2020 et 2021 et remboursement du trop perçu sur son compte,

— la régularisation de la répartition des frais de chauffage et électricité pour le palier-dégagement des chambres de service en charges bâtiment 3 à partir de l’exercice 2022,

— mise en concurrence de l’AS du carreau pour les contrats de nettoyage à la prochaine assemblée générale.

Le syndic, [D] [T] [R] a répondu être d’accord sur l’ensemble de ces points.

Des échanges de messages montrent que le syndic a annoncé une régularisation des charges.

Les demandeurs font valoir que le texte de la résolution n°5 rajouté en cours de débats ne respecte pas les engagements du syndic à réintégrer les frais de ménage des parties communes au budget général et est contraire aux termes du règlement de copropriété.

Toutefois, d’une part, les pièces ou les éléments du débat ne mettent pas en évidence d’abus de majorité. Il s’agit d’un désaccord au sein de la copropriété au sujet de l’entretien des sanitaires, qui sont communs. Ce débat a été tranché par les copropriétaires par le vote contesté. Aucun abus de majorité n’est caractérisé.

S’agissant des modalités de vote, les demandeurs ne produisent pas la convocation à l’assemblée générale du 26 juin 2023, de sorte qu’il n’est pas démontré que le texte de la résolution n°5 a été modifié en cours de débats.

Ils ne versent pas davantage aux débats les pièces qui ont été produites aux copropriétaires avec la convocation à l’assemblée générale, de sorte qu’ils ne démontrent pas que les informations relatives au budget n’ont pas été apportées.

Enfin, il n’est pas démontré en quoi la résolution querellée ne respecte pas les dispositions du règlement de copropriété.

En conséquence, la demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 26 juin 2023 sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

Madame [Z] [O] [Y], Madame [B] [W], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [S] épouse [I] succombant principalement dans cette procédure, seront condamnés in solidum aux entiers dépens distraits au profit de Maître Philippe DE GOLBERY de la SELARL LESCUDIER ET ASSOCIES.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence EDEN ROC de la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner in solidum Madame [Z] [O] [Y], Madame [B] [W], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [S] épouse [I] à payer la somme de 1.500 € au syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [Z] [O] [Y], Madame [B] [W], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [S] épouse [I] de l’intégralité de leurs demandes,

Condamne in solidum Madame [Z] [O] [Y], Madame [B] [W], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [S] épouse [I] aux dépens, distraits au profit de Maître Philippe DE GOLBERY de la SELARL LESCUDIER ET ASSOCIES,

Condamne in solidum Madame [Z] [O] [Y], Madame [B] [W], Monsieur [F] [I] et Madame [A] [S] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence EDEN ROC pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE