TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : S.C.I. 54 PYRENEES

Copie exécutoire délivrée

à : M^e JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04972 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA475

N° MINUTE : 6/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 09 avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL Cabinet NOVOTIM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

S.C.I. 54 PYRENEES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne COTTY, Première vice-présidente, statuant en juge unique,

assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 avril 2026 par Anne COTTY, Première vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 09 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04972 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA475

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière 54 PYRENEES est propriétaire des lots n°1, 31, 35 et 100 dans l’immeuble sis [Adresse 1], inscrit au cadastre en section DY n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet NOVOTIM, a assigné devant le juge du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) la SCI 54 PYRENEES par actes de commissaire de justice en date des 7 et 9 juillet 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4 928,93 euros au titre des charges de copropriété, arrêtée au 1er juillet 2025 (échéance du 3ème trimestre 2025 incluse),

—  2 000 euros de dommages et intérêts,

—  1 320 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance et la capitalisation des intérêts.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble litigieux fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, malgré de nombreuses relances, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 3 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il rappelle qu’il sollicite le paiement des charges de copropriété au titre de la période du 1er juillet 2024 au 1er juillet 2025.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, la SCI 54 PYRENEES n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Elle n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la demanderesse a été avisée de la mise en délibéré de l’affaire au 9 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble en cause établissant la qualité de copropriétaire de la SCI [Adresse 4] concernant les lots 1, 31, 35 et 100 indiquant la répartition des tantièmes (40/10086, 70/10086, 49/10086 et 337/10086),

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2024 au 1er juillet 2025, faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— l’historique de compte au 1er juillet 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4 928,93 euros (en ce inclus 192 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales du 14 mai 2024 et du 30 avril 2025, comportant approbation des comptes des exercices 2023 et 2024 et votant les budgets prévisionnels 2025 et 2026 ainsi que les montants du fonds de travaux ALUR fixé à 5% du budget prévisionnel annuel,

— une attestation de non recours concernant les procès-verbaux relatifs aux assemblées générales du 14 mai 2024 et 30 avril 2025 susvisé,

— une mise en demeure du 18 décembre 2024 de payer la somme de 3 090,70 euros adressée à la SCI 54 PYRENEES par lettre simple et lettre recommandée avec avis de réception (pli non fourni),

— le contrat de syndic,

— une facture de frais de gestion.

Toutefois, il convient de relever que le syndicat ne justifie pas de la reprise de solde portée au débit du compte pour un montant de 320,17 euros, somme qui ne sera donc pas accordée.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 96 euros au titre des frais de mise en demeure, le coût d’un acte annuel étant seul retenu.

Il convient en conséquence de condamner la société civile immobiliere [Adresse 5] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 512,76 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2024 au 1er juillet 2025 incluant l’appel provisionnel du troisième trimestre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi – ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur – ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée. Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier qui en l’espèce résulte de l’assignation des 7 et 9 juillet 2025.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant après d ébats en audience publique, et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la société civile immobiliere [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet NOVOTIM, la somme de 4 512,76 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2024 au 1er juillet 2025 incluant l’appel provisionnel du troisième trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter des 7 et 9 juillet 2025 ;

CONDAMNE la société civile immobilière 54 [Adresse 7] aux dépens ;

CONDAMNE la société civile immobilière 54 PYRENEES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet NOVOTIM, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,